【正文】 .... 26 .............................................................................. 26 .............................................................................. 26 ........................................................................... 26 .......................................................................................................... 27 ........................................................................... 27 ......................................................................................... 27 第七部分： 綜合評(píng)價(jià) ...................................................................................................... 27 （定性） ............................................................................................ 27 （影響及對(duì)策） .................................................................................. 27 ............................................................................................ 27 第八部分： 研究結(jié)論與建議 ............................................................................................ 27 ................................................................................................................. 27 ................................................................................................................. 27 第九部分： 附錄 ............................................................................................................. 28 ： .............................................................................................................. 28 ： .............................................................................................................. 28 ： .............................................................................................................. 29 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 4 調(diào)查人員聲明 我 們鄭重聲明： 我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 我們依照 XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。 撰寫本可行性研究報(bào)告。 （其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加調(diào)查人員簽名： 公司領(lǐng)導(dǎo)簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹觥Ｔ跀⑹鲰?xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。 人及發(fā)起緣由 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等 。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； ? 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 2） 宗地 周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④ 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。并將其中必要的部分全文附后，作為可 行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分： 項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。 國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化 規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 8 可行性研究結(jié)論 及建議 研究 結(jié)論 與建議 第 二 部分 ： 市場(chǎng)研究 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣 等 。 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 9 等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 ② 供給預(yù)測(cè) 供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè) 未來(lái) 市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況 （ 預(yù)測(cè)方法 ： 通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 ） 板塊 市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 ① 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買人群變化 ② 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價(jià) ③ 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 10 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ① 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 ② 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均 銷售 率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③ 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表 性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 項(xiàng)目 擬 定位方案 可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 11 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高 9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比 重 12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價(jià)格 =典型樓盤價(jià)格 *106計(jì)算。 2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目定位方案 ① 市場(chǎng)定位 ② 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ③ 項(xiàng)目產(chǎn)品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ④ 價(jià)格定位： 項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元 /㎡） 出租均價(jià) （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車 場(chǎng) 住宅銷售 第 三 部分 ：項(xiàng)目 開發(fā)方案 項(xiàng)目 地塊 特性與價(jià)值分析 地塊特征分析 土地價(jià)值分析 1） 估價(jià)方法和計(jì)算公式 2） 估價(jià)過(guò)程 3） 拆遷成本估算 土地升值潛力初步評(píng)估。 土地法律性質(zhì)評(píng)估 土地所有權(quán) 、 使用權(quán)歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ： 城市規(guī)劃限 制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。 ② 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù) 式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 ④ 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 ⑥ 市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置 方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ① 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。 ② 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征 的影響。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “ 風(fēng)水 ” 因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、 燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及