【正文】 298926531．4 商品房銷售和出租情況 (1995～2000)指標(biāo)199519961997199819992000商品房銷售面積 (萬(wàn)㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他平均銷售價(jià)格(元/㎡)2572320031993 49334223565住 宅247729682891302631023326別墅、高檔公寓673271258078798257206108辦公樓56637973812111517100439221商業(yè)營(yíng)業(yè)用房414039763625656268315110其 他394037153317370240242642商品房出租面積 (萬(wàn)㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他商品房銷售額 (億元)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他2．2001年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況★ 根據(jù)2001年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2001年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求平衡，土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)格控制，商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁，存量房屋交易快速攀升。2001年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為1050萬(wàn)平方米，％。⑶ ％，％；％。全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1：，實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。⑹ 2001年非本市人員購(gòu)買商品房明顯增加，商品房銷售登記中屬外地人士購(gòu)買31524套，％，屬國(guó)外和境外人士購(gòu)買3639套，％，預(yù)售中屬外地人士購(gòu)買24184套，％，屬國(guó)外和境外人士購(gòu)買2973套，比去年增加204％。⑻ 2001年內(nèi)銷商品房銷售排名為浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山，%、％、％、％、％。⑼ 2001年存量房交易繼續(xù)快步上升，％，%。3．2002年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析 3．1 年初房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)中略升從各區(qū)物價(jià)局價(jià)格監(jiān)測(cè)分中心的監(jiān)測(cè)報(bào)告來(lái)看，今年一、二月份與去年十一、十二月份相比，上海市房屋銷售量略縮，價(jià)格穩(wěn)中略升。盧灣區(qū)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，銷量減緩。徐匯區(qū)穩(wěn)中略升，其中肇嘉浜路以北地區(qū)，基本持平；肇嘉浜路以南至內(nèi)環(huán)線，價(jià)格略升，銷量略增；漕河涇、龍華、田林地區(qū)，均有相當(dāng)規(guī)模的大盤上市，價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)，銷量活躍；長(zhǎng)橋、梅隴地區(qū)，穩(wěn)中微漲，銷售情況較好。虹口區(qū)穩(wěn)中有升，其中北外灘地區(qū)，量增價(jià)升；魯迅公園附近則穩(wěn)中略降；涼城地區(qū)基本持平。閘北區(qū)趨于穩(wěn)定。浦東新區(qū)漲幅趨緩。松江區(qū)基本穩(wěn)定。寶山區(qū)穩(wěn)中有升，其中大場(chǎng)、大華地區(qū)升勢(shì)明顯。南匯區(qū)除部分別墅價(jià)格略升外，基本持平。從市物價(jià)局價(jià)格監(jiān)測(cè)中心直接監(jiān)測(cè)和調(diào)查來(lái)看，也是基本穩(wěn)定，略有上漲。 3．2 年中房?jī)r(jià)走勢(shì)基本趨穩(wěn)從總的情況來(lái)分析，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的投資開(kāi)發(fā)繼續(xù)升溫；城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，購(gòu)房需求繼續(xù)擴(kuò)大；房地產(chǎn)供需呈現(xiàn)出基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)；加上購(gòu)房貸款利率、交易手續(xù)費(fèi)調(diào)整等一系列政策出臺(tái)，也為房屋銷售價(jià)格的基本穩(wěn)定提供了有利條件。 第一，影響未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的主要因素。其次是新建樓盤品質(zhì)不斷提高，直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。受新的軌道交通、越江工程、高速公路和新的大中型綠地等市政建設(shè)的拉動(dòng)，兩側(cè)周邊的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上揚(yáng)。外環(huán)線以外，包括“一城九鎮(zhèn)”的建設(shè)，均強(qiáng)調(diào)要有高起點(diǎn)、高品位的小區(qū)建設(shè)，必然也將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。例如北外灘、陸家嘴的萬(wàn)元以上樓盤，徐匯區(qū)７０００元以上的樓盤一半以上為這些購(gòu)房者所買，且銷售很快，這就促進(jìn)了部分開(kāi)發(fā)商追求開(kāi)發(fā)高價(jià)、厚利豪宅。第二，影響房?jī)r(jià)下降的主要因素。其次是豪華樓盤價(jià)格上漲的同時(shí)，中低檔的樓盤價(jià)格基本穩(wěn)定，還有可能下調(diào)。他們希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定并等待著下降。再次，股市行情的走好，相對(duì)地吸引了部分資金。綜上所述，由于在可預(yù)見(jiàn)的階段內(nèi)，沒(méi)有影響上海市房?jī)r(jià)必漲或必跌的確定因素，因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái)半年到一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)與前一階段相同，將基本穩(wěn)定略有波動(dòng)。而與此同時(shí)，整個(gè)上海市僅嘉定區(qū)塊的開(kāi)發(fā)空間最為強(qiáng)大，這無(wú)形中暗示著在“國(guó)際汽車城”的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，大量客商的涌入必定會(huì)帶動(dòng)一股新的投資熱潮。此次降息，％％，；％％。個(gè)人住房貸款利率相應(yīng)下調(diào)，%%，%%。股市和房地產(chǎn)是最具投資價(jià)值的行業(yè)。由此看來(lái)，如果居民存款大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那將大量刺激消費(fèi)需求，給樓市的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。這種形勢(shì)無(wú)疑是對(duì)大投資商的一種強(qiáng)大誘惑。由于上海被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡(jiǎn)屋，房屋陳舊，結(jié)構(gòu)較差，戶均面積較小，評(píng)估價(jià)偏低，相當(dāng)一部分被拆遷居民得到的中補(bǔ)償安置款可能低于原來(lái)的補(bǔ)償安置水平，上海設(shè)置了最低平補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并增加了價(jià)格補(bǔ)貼?！皟r(jià)格補(bǔ)貼”，評(píng)估單價(jià)不足最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的一定比例（不低于20%）確定；評(píng)估單價(jià)高于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按高出部分與最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差額的一定比例（不低于20%）確定。4．市內(nèi)外銷商品住房并軌4．1 土地供應(yīng)的并軌主要包括：（一）統(tǒng)一地價(jià)體系。（二）統(tǒng)一土地收益的收取和分配方式。無(wú)論是并軌前還是并軌后取得土地使用權(quán)建造的商品住房，均取消租售對(duì)象的限制，境內(nèi)外的企業(yè)、組織和個(gè)人均可以購(gòu)買或者租賃。將個(gè)人購(gòu)買商品住房按買賣價(jià)格一定比例收取手續(xù)費(fèi)，改為每次交易過(guò)戶時(shí)按統(tǒng)一規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。實(shí)行住房分配貨幣化，意味著今后單位不再分房，有關(guān)資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼后，分次或一次性補(bǔ)貼給職工，由職工到市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。6．藍(lán)印戶口的取消上海對(duì)外來(lái)常住人口實(shí)行藍(lán)印戶口政策是1994年2月起試行的，1998年進(jìn)行了修訂。但由于近來(lái)申辦藍(lán)印戶口的人員增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)申辦控制總量而積壓待辦的數(shù)量過(guò)多，給上海人口的綜合調(diào)控造成較大壓力。以上海聯(lián)洋集團(tuán)世紀(jì)公園邊的一處“聯(lián)洋社區(qū)”為例，有10%的購(gòu)房者買房的目的是為了辦理藍(lán)印戶口。因?yàn)樗{(lán)印戶口可轉(zhuǎn)為正式戶口，很多人都把這一個(gè)名額讓給了孩子，他們可以憑借戶口在上海讀中學(xué)、繼而考大學(xué)，大大降低了考學(xué)的難度。購(gòu)房門檻的降低，將大大提高老百姓的購(gòu)買機(jī)會(huì)，這必將引發(fā)又一場(chǎng)的購(gòu)銷熱潮。五 旅游市場(chǎng)分析1．上海旅游業(yè)概況上海是一座充滿生機(jī)，富有激情的城市。2001年1至10月，上海旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，主要表現(xiàn)在：入境旅游總體增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)旅游穩(wěn)步增長(zhǎng)，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)全面提升，旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益接近歷史最好水平。1至10月，%。受“”事件的影響， 10月的入境旅游同比雖有較大回落，但至2001年底仍突破了接待入境旅游者200萬(wàn)人次的大關(guān)。首先，國(guó)內(nèi)旅游收入增幅超出國(guó)內(nèi)旅游人次的增長(zhǎng)。2001年“五一”、“十一”旅游黃金周及春節(jié)期間，全市共接待旅游者865萬(wàn)人次。%，比2000年同期上升約6個(gè)百分點(diǎn)；二是星級(jí)飯店客房房?jī)r(jià)普遍呈降幅減小、止跌回升的態(tài)勢(shì)。 █ 上海市確定2002年旅游業(yè)主要發(fā)展目標(biāo)是：接待入境旅游者比去年的204萬(wàn)人次增長(zhǎng)5％；％；吸引國(guó)內(nèi)旅游者比去年的8254萬(wàn)人次增長(zhǎng)5％；旅游產(chǎn)業(yè)總收入超千億元，％％。112月,，%。上海、江蘇、浙江、云南、山東等入境旅游接待大省的同比增幅達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng)。2001年，%，%；，%；，%；，%。2001年，接待入境旅游者人天數(shù)位居全國(guó)前10位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東(，%)、北京(，%)、上海 (，%)、江蘇(，%)、福建(，%)、浙江(，%)、遼寧 (，%)、山東(，%)、廣西 (，%)和陜西(，%)。增幅達(dá)到兩位數(shù)的有20個(gè)省（區(qū)、市），其中有6個(gè)?。▍^(qū)、市）的增長(zhǎng)比超過(guò)20%，具體情況如下：湖北：%，浙江：%，四川：%，吉林：%，青海：%，江西：%。（四）各地接待外國(guó)旅游者情況2001年，各?。▍^(qū)、市）、%%。全國(guó)接待外國(guó)旅游者人天數(shù)列前10位的?。▍^(qū)、市）分別是：北京(，%)、上海 (，%)、 廣東(，%)、江蘇 (，%)、遼寧(，%)、浙江（，%）、福建(，%)、陜西 (，%)、山東(，%)和天津(，%)。3．江、浙、滬形成國(guó)內(nèi)最大客源市場(chǎng)地處長(zhǎng)江三角洲的江蘇、浙江、上海兩省一市，不僅以濃郁豐厚的地緣文化和秀麗迷人的自然風(fēng)光，成為我國(guó)東部獨(dú)具魅力的旅游勝地，而且經(jīng)過(guò)多年培育，市場(chǎng)更趨成熟。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，江浙滬兩省一市人口約占全國(guó)十分之一，%。國(guó)家旅游局委托國(guó)家城調(diào)總隊(duì)調(diào)查的2000年我國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民出游率情況，也顯示出這一區(qū)域已經(jīng)形成了巨大的旅游客源市場(chǎng)。據(jù)專家預(yù)測(cè)，人口稠密的江浙滬區(qū)域今后幾年的居民年出游量將持續(xù)超過(guò)1億人次以上。到2000年底為止，全區(qū)域的旅行社總數(shù)達(dá)到1654家，%。%。 經(jīng)過(guò)幾年的努力，江浙滬區(qū)域先后有25個(gè)城市進(jìn)入中國(guó)優(yōu)秀旅游城市行列，38個(gè)旅游區(qū)(點(diǎn))被評(píng)為4A級(jí)。此外，與旅游業(yè)相關(guān)的航空、教育和廣告業(yè)也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。此外，為滿足該區(qū)域居民出境旅游的國(guó)際航線和旅游旺季增開(kāi)的旅游包機(jī)也一年多于一年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年旅游院校、綜合性大學(xué)旅游系和旅游中專、職業(yè)學(xué)校在校研究生、本專科生和中專生達(dá)到64000多人，占全國(guó)的五分之一。江浙滬區(qū)域旅游客源市場(chǎng)的發(fā)展，不僅不斷為旅游經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出盈利的增長(zhǎng)點(diǎn)，還成為拉動(dòng)就業(yè)，帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加城鄉(xiāng)居民收入，促進(jìn)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)升級(jí)，對(duì)推進(jìn)城市化進(jìn)程作出了積極貢獻(xiàn)。近幾年，每年到長(zhǎng)江三角洲地區(qū)推介旅游產(chǎn)品，開(kāi)拓客源市場(chǎng)的已超過(guò)20個(gè)省市，幾百個(gè)旅游城市和數(shù)千個(gè)旅游區(qū)(點(diǎn))及旅行社。不久前，將在南京舉辦2002年中國(guó)國(guó)內(nèi)旅交會(huì)的消息一經(jīng)傳出，全國(guó)旅游界反響很大，短短一個(gè)月內(nèi)，全國(guó)大部分省市都超額完成了展位預(yù)訂計(jì)劃，一些省市還派人到南京考察展場(chǎng)，準(zhǔn)備特殊搭建。4．上海市旅游市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)即將付諸實(shí)施的重大舉措有：上海市旅游市場(chǎng)同時(shí)向外省市有實(shí)力的旅行社企業(yè)（集團(tuán)）開(kāi)放，凡通過(guò)投資、參股、兼并、收購(gòu)、遷移總部來(lái)滬經(jīng)營(yíng)旅行社業(yè)務(wù)的，可在市場(chǎng)準(zhǔn)入、企業(yè)人員戶籍和居住、收費(fèi)、銀行信貸等方面享受上海市政府有關(guān)優(yōu)惠政策；允許歐美和日本的大旅行社在滬興辦控股的合資旅行社，年內(nèi)就將建立1至2家中外合資或外商獨(dú)資旅行社；鼓勵(lì)和支持本市有條件的旅行社企業(yè)“走出去”，開(kāi)拓國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)旅游市場(chǎng)，凡“走出去”跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的旅行社企業(yè)，將享受上海市政府有關(guān)“走出去”的政策支持；加快蘇浙滬長(zhǎng)江三角洲城市群旅游共同市場(chǎng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的步伐；支持旅行社與航空、鐵路、旅游汽車、水上客運(yùn)、飯店等企業(yè)組建以資產(chǎn)為紐帶的集約化經(jīng)營(yíng)的旅游企業(yè)集團(tuán)；對(duì)本市旅行社實(shí)行創(chuàng)匯獎(jiǎng)勵(lì)制度。與蘇浙聯(lián)手，發(fā)揮資源互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，打造旅游“小金三角”，是上海市旅游部門今年工作的重點(diǎn)。此外，國(guó)外流行的“汽車租賃旅游”新業(yè)態(tài)也將在蘇浙滬范圍內(nèi)開(kāi)始探索。市政府《關(guān)于進(jìn)一步加快本市旅游業(yè)發(fā)展的通知》明確：重點(diǎn)提升以人民廣場(chǎng)和浦江兩岸為中心的城市觀光、商務(wù)會(huì)展、購(gòu)物旅游圈；整合開(kāi)發(fā)以公共活動(dòng)中心和社區(qū)為主的環(huán)城文化旅游圈；加快發(fā)展以山、湖、港、島為重點(diǎn)的遠(yuǎn)郊休閑度假旅游圈。培養(yǎng)上海的世界級(jí)旅游品牌，把上海建成國(guó)際化的商務(wù)、購(gòu)物、會(huì)議展覽、文化體育、都市觀光和郊外休閑等專項(xiàng)旅游目的地。鼓勵(lì)外商投資開(kāi)發(fā)旅游景點(diǎn)。由此可見(jiàn)，隨著旅游經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，上海市政府已經(jīng)在為旅游環(huán)境創(chuàng)造有利的發(fā)展空間，最終將結(jié)合江浙地區(qū)的輻射效應(yīng)加強(qiáng)本地旅游的“世界級(jí)”特色。下篇：六 項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目背景 1．1 上海國(guó)際汽車城建設(shè)上海國(guó)際汽車城是上海市政府的重要決策，其目的是應(yīng)對(duì)中國(guó)加入WTO面臨的挑戰(zhàn)，抓住中國(guó)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)高速增長(zhǎng)的機(jī)遇，利用上海地處長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展汽車服務(wù)貿(mào)易，加快融入全球汽車貿(mào)易的新格局。上海國(guó)際汽車城規(guī)劃占地68平方公里，根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、分布建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展”的要求，前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模約為100億元人民幣，最終包括核心貿(mào)易區(qū)招商引資、安亭新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和國(guó)際賽車場(chǎng)在內(nèi)的建設(shè)總規(guī)模將達(dá)到500億人民幣左右。作為建設(shè)上海國(guó)際汽車城六大功能、三大主題之一的汽車體育文化的旅游功能，是樹(shù)立上海國(guó)際汽車城的整體形象，吸引消費(fèi)者參觀游覽的重要手段；是營(yíng)造汽車文化氛圍，提高汽車文化素質(zhì)，傳授汽車文化價(jià)值的有利途徑；是使汽車城成為上海一條新的靚麗風(fēng)景線和帶有強(qiáng)烈標(biāo)志性的旅游熱點(diǎn)，這將極大的豐富上海的旅游功能。建設(shè)一個(gè)具有國(guó)際水平的上海國(guó)際賽車場(chǎng)是上海國(guó)際汽車城營(yíng)造汽車文化的重要組成部分，它對(duì)提高上海國(guó)際汽車城綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，提高上海的國(guó)際影響和城市形象，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起到十分巨大的作用。其中，⑴，主要包括賽道、賽場(chǎng)指揮中心、醫(yī)療急救中心、新聞中心、安檢中心、賽車改裝中心、賽車維修區(qū)、看臺(tái)設(shè)施、賽場(chǎng)防護(hù)設(shè)施、直升機(jī)停機(jī)坪、燃油供應(yīng)站、油庫(kù)、賽車學(xué)校、賽場(chǎng)內(nèi)部道路和停車場(chǎng)等；⑵，建設(shè)大型購(gòu)物中心和賽車博覽館；⑶，建設(shè)各種文化休閑娛樂(lè)設(shè)施；⑷，為進(jìn)一步拓展作儲(chǔ)備用地。看臺(tái)規(guī)模達(dá)25萬(wàn)人左右，賽車場(chǎng)均按照世界一流水平設(shè)計(jì)、建設(shè)。3．地理位置上海國(guó)際賽車場(chǎng)南端，占地300畝，約20萬(wàn)平方米。距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約25公里，據(jù)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約55公里。七 本案必要性與迫切性分析1．必要性1．1 F1賽事簡(jiǎn)介所謂方程式，是指一些專門設(shè)計(jì)和生產(chǎn)在封閉賽道內(nèi)作速度競(jìng)賽的車輛，由于這些車輛的所有規(guī)格，都是根據(jù)既定的條款來(lái)建造，所以簡(jiǎn)稱來(lái)說(shuō)，就是以一條方程式（并非數(shù)學(xué)上的方程式）去生產(chǎn)，所以就稱為方程式賽車。格蘭披治一級(jí)方程式（Grand Prix Formula One簡(jiǎn)稱：F1）大獎(jiǎng)賽是目前世界上速度最快、費(fèi)用最昂貴、技術(shù)最高的