【正文】 濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點、環(huán) 境等其它因素。 0 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面 改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求 居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒 體宣傳所左右。：22該區(qū)域客戶基本分為三類：0 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對 住宅各項指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科 技運用、物業(yè)品牌等方面。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費。優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地 萬 m235．02 萬 m2總建筑面積 萬 m225．01 萬 m2樓面地價地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)交通距離外環(huán)線不足 1 公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國際康體中心小學(xué)（國際老人村）配套設(shè)施地?zé)釡厝⑷霊?、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進(jìn)度2001 年 12 月底交工可售面積118280 m2主力面積118 m2主力總價41 萬元（公寓）110 萬元（別墅）熱銷面積118 m2產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對云水園天玻比項平均單價2450 元/m2元/m221
2950 元/m2戶型配比多層（4 層半）：70%多層：高層(9 層)：20%小高層：別墅（ 層）：10%聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4 層半）：118 m2多層：高層(912 層)：160 m2小高層：別墅（未開發(fā)）：220 m2聯(lián)排別墅：價格多層：起價 3120多層：3800 起價小高層：起價 3400小高層：3300 起價別墅：起價 5000 元/平方米聯(lián)排別墅：4800 起價主力戶型118 m2梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解 放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（以上數(shù)據(jù)摘自《A 市日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。0 高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 0 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。 智能化：1）專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。 今年起步建設(shè) 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預(yù)計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 2005 年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。總?cè)莘e率為 ，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到 40%以上。0 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積 15612 萬平方米，公建 萬平方米。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品 從同等競爭中脫穎而出。3．4 明都新園：該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90 平米兩室為主力。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對 應(yīng)表格內(nèi)容）該項目于 99 年 11 月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)， 但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1 年多 的推廣周期，80 套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。3．3 云水園：17該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán) 境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享 受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠 色，景觀均好性發(fā)揮到極至?？偨Y(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點， 同時，今年 6 月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進(jìn)了銷售。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性 方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項目。具有代表性的項目有：項目規(guī)模發(fā)售資源建筑形式容積率均價主力產(chǎn)品消化名稱（m2）（元/m2）（m2）率順馳15 萬15 萬多層2800100120基本名都小高層售磬名都10 萬10 萬多層250090100（兩室）75%新園120125（三室）(3) 3500—4000 元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢不足。建筑形式基本為多層。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于 2500 元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。：0 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500 以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000 以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品 2001 年上半年需求狀況：由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。144)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對于區(qū)外市場的輻射力強(qiáng)。2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為 A 市市中高檔物業(yè)的集中區(qū) 域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。2000 年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為 萬平 米，當(dāng)年銷量 萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。
第四章 市場研究：：該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險相對較低。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地 變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價 證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待 企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。（5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款 都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。（3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（1） 合作背景：A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居 住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和 進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定 了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾 1000 萬元補(bǔ)償費, 在此情況下,B 公司直接與土地方進(jìn)行合作。，在保證 B 公司公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開 發(fā)用地，其余用地在 2003 年 6 月底前提供給 B 公司公司使用。 200 萬元在上述第三次付款后 1 年內(nèi)分兩次付清。值的 7%以下后一周內(nèi)，B 公司公司支付 300 萬元。 B 公司公司辦理各種有關(guān)稅費的減免，協(xié)助 B 公司公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,B 公司拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價款和付款計劃①補(bǔ)償價款：總額為 1000 萬元，補(bǔ)償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)12償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 B 公司公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。③土地方的主要工作 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 2003 年 6 月底前提供給 B 公司公司使用。 B 公司公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付 10000 萬元補(bǔ)償費，每 3 個月付四分之一（即 2500 萬元）。然后 B 公司公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給B 公司公司。
（1）與土地方 A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進(jìn)度①土地價款：總占地面積為 525 畝，土地補(bǔ)償費總額約為 22470 萬元（以 萬元/畝的價11格計算，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費包括 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費。 （2）操作方式B 公司與土地方 A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土 地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié) 助 B 公司公司與土地方的合作并保證 B 公司按其原有合作條件與土地方合作。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同 中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出 讓金超出 7%的部分費用。4. 政策性風(fēng)險評估 （1） 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在 30 萬平米左右，是由政府組織實 施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原 因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于 政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù) A 市公司與當(dāng)?shù)?政府的良好的關(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。（3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是10風(fēng)險所在。③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1） 取得土地使用權(quán)程序① B 公司與 A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。兩者同比，梅江高出 萬元/畝，同時，梅江為9安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標(biāo)拍賣項目，地價支付時間急促。（列表說明上述問題） 3．周邊地價的比較：①與梅江地價的比較：梅江拍賣價為 1248 元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在 左右，推算其可用地地價為 萬元/畝。兩者相差 10萬 M2。