【正文】 戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（）：10%主力面積118 m2綠化率38%交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130160120150熱銷面積130（小三室）120產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%主力面積130160 m2120150 m2綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率配套公建小學(xué)、派出所小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)（二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m212．53萬m235．02萬m2總建筑面積12．9萬m211．9萬m225．01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m24）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。 ，年底竣工30萬建筑平方米，預(yù)計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ郑方懊方系陌l(fā)展對天玻項目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。3．4明都新園：該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。3．3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進(jìn)了銷售。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達(dá)園9萬9萬多層高層420011012013075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項目。名都新園10萬10萬多層250090100（兩室）120125（三室）75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%24007090（兩室）金海灣20萬多層30%248090100（兩室）榮華園3萬多層36%23008090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個A市地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價位提升。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為A市市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。第四章 市場研究 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險相對較低。，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。（5） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（3） 合作背景：A市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,B公司直接與土地方進(jìn)行合作。（1），在保證B公司公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給B公司公司使用。%以下后一周內(nèi)，B公司公司支付300萬元。，協(xié)助B公司公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,B公司拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補償。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給B公司公司使用。，每3個月付四分之一（即2500萬元）。然后B公司公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給B公司公司。（1）與土地方A市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進(jìn)度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。（2）操作方式B公司與土地方A市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助B公司公司與土地方的合作并保證B公司按其原有合作條件與土地方合作。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)A市公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。 政策性風(fēng)險評估（1）4. （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險所在。 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。③ B公司與A市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。 取得土地使用權(quán)程序① 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1）3.第三章 法律及政策性風(fēng)險分析②與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。:①