【正文】 ，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。除 聘請(qǐng)全國(guó)資深物管人士 2 人專職外，其余各人員均實(shí)行外聘。 北湖重大問(wèn)題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 序號(hào) 部門 人員（人） 4 財(cái)務(wù)部 3 5 采購(gòu)供應(yīng)部 4 6 開發(fā) 策劃 部 4 7 工程 技術(shù) 部 10 8 營(yíng)銷部 10 9 拆遷安置部 8 10 合 計(jì) 48 經(jīng)營(yíng)管理階段 （ 1） 組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見(jiàn)以及國(guó)家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神， 三年之內(nèi)， 擬由建設(shè)單位 郴州市順源房 地產(chǎn) 開發(fā) 有限 公司聘請(qǐng) 物管 資 深人 士 組建 物業(yè) 管理公司 進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下： 建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖 （ 2） 職工定員 此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需配備職員。 建設(shè) 階段 （ 1） 組織機(jī)構(gòu) 北湖 新技術(shù)應(yīng)用 在建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、新工藝、新技術(shù)、充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，取得節(jié)能的綜合效益。 節(jié)約暖通、采光耗能 在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計(jì)中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風(fēng)，從而達(dá)到節(jié)約采光、通風(fēng)的能耗。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。 二、綠化 小區(qū) 公 共 綠地面積為 7,296m2， 綠地率為 %。 （ 4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無(wú)鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。 （ 3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng) 一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。 北湖 （ 4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。 （ 2）生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧減振墊。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 池儲(chǔ)水量 396m3。在最高處塔樓上設(shè) 18m3 消防水箱一座，與水平 環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。 （ 4） 室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于 500m2。地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。 （ 2） 建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì) 帶 有 地下 停車庫(kù)的建筑組合樓停車庫(kù)部分按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。室內(nèi)排水管采用 UPVC 材料。 （ 2） 雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為 DN400,次干管為 DN300,雨水管管徑為 DN300—DN800，雨污管采用 北湖生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為 DN200， 支管管徑為 DN40DN100。日，消防用水按 40 L/S 計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為 1600 噸 /日。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬 860MHZ，雙向 HFC 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。 電信 電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由同心路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。 供配電 十九層以上消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，普通客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。 結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按 6度抗震設(shè)防，多層 住宅樓采用 框架 結(jié)構(gòu)， 高層住宅 采用 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。 北湖配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。從主入口廣場(chǎng)進(jìn)入小區(qū)，通過(guò)豎向交通，沿內(nèi)部道路直通各棟大樓。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬 4 米，次要道路寬 3 米。 小區(qū)的對(duì)外交通主要是通過(guò)同心路與中心城區(qū)相連。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m2之間。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫(kù)的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。 綜合考 慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求確定大于 28m的 建筑物間距， 滿足 視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn) “大視野、大尺度、大自然 ”的居住環(huán)境品質(zhì) 。 從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無(wú)序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)， 結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成 層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 《城市規(guī)劃編制辦法》（ 2020 年 4 月 1 日實(shí)施） 《湖南省（城市規(guī)劃法）實(shí)施辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093(2020 年版） 《郴州市城市總體規(guī)劃（ 20202020 年）綱要》 郴州市規(guī)劃局 —郴規(guī)發(fā)（ 2020） 45 號(hào) 郴州市規(guī)劃局 —郴規(guī) （地）條（ 2020） 108 號(hào) 建設(shè)方提供的相關(guān)資料 三 、總體規(guī)劃及總平面布置 以 “觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場(chǎng) ”為指導(dǎo)思想，解決 “建筑、人、建筑 ”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。 消防、環(huán)保必須做到 “三個(gè)同時(shí) ”。 尊重場(chǎng)地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑 造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。 四、建設(shè)條件 用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差 24m，總用地面積 畝， 符合項(xiàng)目建設(shè)要求。 三、市政基礎(chǔ)設(shè)施 北湖 二、自然條件 北湖 本項(xiàng)目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是 107國(guó)道，南望北湖公園，北靠 流星 嶺，四至界限清晰，沒(méi)有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。全市現(xiàn)轄北湖、 蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽(yáng)、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，總面積 萬(wàn)平方公里，人口 472 萬(wàn)，其中市中心城區(qū)人口 43 萬(wàn)。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過(guò)渡的地帶。53′～ 26176。13′～ 114176。 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 一、區(qū)域位置 郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)， 結(jié)合本項(xiàng)目 的特點(diǎn) ，本報(bào)告 認(rèn)為 該價(jià)格 在郴州具有較強(qiáng)的 競(jìng)爭(zhēng)力。與上述項(xiàng)目比較，本 項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置 等 方面 擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì) 。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 面停止上市和中心城區(qū) 建設(shè) 步伐的加快，郴州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨 成熟 。 二、 近幾年來(lái)郴州市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的 消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。 除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市 場(chǎng)解決。 第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá) 30 年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速 北湖自 1978 年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行