【正文】 參數(shù)》（第二版）的要求進行經(jīng)濟評價。 項目的敏感性分析情況見下表： 項目敏感性分析表 序號 項 目 財務(wù)內(nèi)部收 益率 （ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項目 凈利潤 1 現(xiàn)有指標 5, 13, 2 銷售收入下降 5% 3, 11, 3 項目總成本上升 5% 3, 12, 從以上分析看出， 本項目 當銷售收入下降 5%或總成本支出上升 5%時，項目仍有較好的財務(wù)指標，說明項目的抗風(fēng)險能力較強。水晶城項目可行性研究報告 34 附表 1 銷售 收入及銷售稅費估算表 單位：萬元 序號 項目 合 計 2020 2020 2020 一 經(jīng)營收入 69, 6, 41, 20, 1 商品住宅銷售收入 63, 6, 38, 19, 2 配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入 1, 3 車庫銷售收入 4, 2, 1, 二 銷售稅金及附加 4, 2, 1, 1 營業(yè)稅 3, 2, 1, 2 土地增值稅 3 城市維護建設(shè)稅 4 教育費附加 附表 2 總 成本及費用估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 項目開發(fā)成本 43, 14, 18, 10, 二 經(jīng)營成本 及費用 2, 1, 1, 1 營業(yè) 費用 1, 北湖水晶城項目可行性研究報告 38 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 8 項目周轉(zhuǎn)金 三 盈余資金 33, 10, 2, 17, 四 累計盈余資金 33, 10, 13, 30, 附 表 6 借款償還計劃表 單位 ： 萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 借款 20, 0 20, 20, 1 年初本息余額 0 0 0 0 2 本年借款 20, 0 20, 3 本年應(yīng)計利息 2, 0 1, 1, 4 本年還本付息 22, 0 1, 21, 其中：還本 20, 0 20, 付息 2, 0 1, 1, 5 年末本息余額 0 0 20, 0 注：年利率按 %計算。水晶城項目可行性研究報告 36 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 六 稅后利潤 13, 1, 8, 3, 1 盈余公積金 2, 1, 2 應(yīng)付利潤 3 未分配利潤 11, 1, 7, 3, 七 累計未分配利潤 11, 1, 8, 11, 附表 4 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 現(xiàn)金流入 70, 6, 41, 21, 1 物業(yè)銷售收入 69, 6, 41, 20, 2 回收周轉(zhuǎn)金 二 現(xiàn)金流出 56, 14, 19, 18, 3, 1 開發(fā)成本 43, 14, 18, 10, 2 銷售稅費 4, 2, 1, 3 營業(yè) 費用 1, 4 管理費用 1, 5 財務(wù)費用 6 所得稅 4, 2, 1, 7 項目周轉(zhuǎn)金 北湖水晶城項目可行性研究報告 33 18, 萬元，稅后利潤 13, 萬元， 財務(wù)內(nèi)部收益率%，財務(wù)凈現(xiàn)值 5, 萬元（折現(xiàn)率 12%） ， 投資回收期 （ 稅后 ） 年，故 本報告 認為，項目建設(shè)從經(jīng)濟角度分析是可行的。 財務(wù)盈利能力分析 根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如 下 表 所示： 項目主要經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 備注 1 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 北湖 項目總成本費用 上述各項 與項目開發(fā)成本 之和即為項目總成本費用。 三 、 營業(yè) 成本 費用 估算 經(jīng)營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用。水晶城項目可行性研究報告 29 營業(yè)收入測算 （ 1） 價格預(yù)測 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及 對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行 德 抽樣調(diào)查，本 報告 對 水晶城 小區(qū) 的 商品住宅 、 配套商業(yè) 設(shè)施 （超市） 、地下車庫的價格預(yù)測如下： 商品住宅 均 價為 3,600 元 / m2，配套商業(yè) 設(shè)施 （超市） 均 價 為 20,000 元 / m2， 車庫 65,000 元 /個 。水晶城項目可行性研究報告 28 項目 合計 1 建設(shè)投資 44, 44, 資金籌措 44, 44, 其中：銀行借款 20, 20, 自籌資金 19, 19, 項目預(yù)售收入 4, 4, 第 九 章 項目 經(jīng)濟評價 一、經(jīng)濟分析的主要依據(jù)： 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 國家及地方有關(guān)政策； 項目設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。 （ 3）其他費用中 包括各種規(guī)費、 征地拆遷費 、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān) 理 費等。 項目投資估算表 單位：（萬元） 工程項目或費用名稱 建筑工程費 設(shè)備及安裝工程費 其它費用 合計 一 工程費用 1 住宅及地下車庫 26, 1, 28, 2 公建配套設(shè)施 工程費用合計 26, 1, 28, 二 其它費用 1 征地費（ 畝） 8, 8, 2 建設(shè)單位管理費 3 勘察設(shè)計費 4 監(jiān)理費 5 建設(shè)期的借款利息 2, 2, 6 其他規(guī)費等 2, 2, 其它費用合計 14, 14, 三 預(yù)備費 四 項目周轉(zhuǎn)用流動資金 建設(shè)投資合計 26, 1, 15, 44, 估算依據(jù)及說明 （ 1） 工程費用， 根據(jù)湖南省建設(shè)廳 頒發(fā)的 湘建價（ 2020）第 72 號文 件 《湖南省建筑工程概算定額》 估算 ，同時參照 郴州 市目前同類建筑單位工程造價。水晶城項目可行性研究報告 25 6 合 計 11 二、 項目實施進度計劃 項目的建設(shè)得到了有關(guān)部門 及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準備工作， 本報告 認為，為保證工程順利進行，項目的建設(shè)實施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。 北湖水晶城項目可行性研究報告 23 序號 部門 人員（人） 4 財務(wù)部 3 5 采購供應(yīng)部 4 6 開發(fā) 策劃 部 4 7 工程 技術(shù) 部 10 8 營銷部 10 9 拆遷安置部 8 10 合 計 48 經(jīng)營管理階段 （ 1） 組織機構(gòu) 項目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見以及國家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神， 三年之內(nèi)， 擬由建設(shè)單位 郴州市順源房 地產(chǎn) 開發(fā) 有限 公司聘請 物管 資 深人 士 組建 物業(yè) 管理公司 進行管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。 建設(shè) 階段 （ 1） 組織機構(gòu) 北湖 節(jié)約暖通、采光耗能 在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風(fēng)，從而達到節(jié)約采光、通風(fēng)的能耗。 二、綠化 小區(qū) 公 共 綠地面積為 7,296m2， 綠地率為 %。另外，嚴格控制進入小區(qū)內(nèi)的機動車輛，推廣使用無鉛的高標號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。