【正文】 發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網吧等娛樂設施。 二、 XX地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,XX大道,幸福大道,張公堤路段,其中,XX大道正在加緊施工建設,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。 經濟環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網點較多。二七路沿線景觀較差,正在進行基礎設施道路建設,旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農田. 人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設施一應俱全。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學校,一所幼兒園,兩個集貿市場,一個衛(wèi)生所和幾個小診所,因XX大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務農,鄉(xiāng)里只有少數魚塘。居民收入主要以經營釣魚臺,打工,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染. 整個經濟實力較同區(qū)域內其他村較強,交通也便利,基礎公共設施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯后。區(qū)域內有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,、富康花園等已入住的居民小區(qū)。商業(yè)發(fā)達,相關的銀行,醫(yī)院診所,小學,中學設施齊全,有漢興學校,XX市第七十一中學設在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設施仍停留在相當低的水平。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 經濟環(huán)境：該區(qū)域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現達到大都處于半停產狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。 經濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。他們大多是出外打工來到這里，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有23千人。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。路邊附近有23個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 地塊面積：，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構成，較平整。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。 XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產價格和指數： XX區(qū)價格 XX區(qū)指數 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2000年第四季度XX區(qū)的價格指數走勢由上季度的下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數仍沒有達到二季度高度，因為XX區(qū)的房地產價格水平在XX市是屬于較高的，而今年房地產開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，XX區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規(guī)有利于房地產市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。 受房地產開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。 今年，房地產開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，%，是下半年以來的最高增幅。 今年前11個月，%，當月凈增空置面積169萬平方米。截止11月底，%，%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、%、%、%%； 1－10月份， %。10月份，按可比價格計算，%。%%。%，仍保持了快速增長的勢頭。%,，與上月產銷率基本持平。國有和股份制企業(yè)生產增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產增長，表明我國經濟已經走上健康發(fā)展軌道。主要表現如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。（《長江日報》2000’9） (三)有利投資經濟形勢成因分析（億房網 ） （一） 國家宏觀經濟的影響 截止11月份，%的高速增長。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。 7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產業(yè)的電子商務。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。 5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。 4．2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。 3．繼續(xù)加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。2001年開發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。因此2001年也是XX市房地產發(fā)展的重要一年。 從以上資料可以看出，XX市房地產市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。 加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。 4．中南路至武珞路沿線。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉向了建設大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。、404，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點； 2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，%；我市經濟適用房均價在1300元1400元/平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，%，成為新的市場亮點。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，%, %?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。其實這個概念進入XX的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面都做了較大的投入。不僅體現了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在13001400元/平方米之間。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市