【正文】 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 amp。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 四、 XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 2000年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積71畝，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時(shí)在長江日報(bào)上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。 2000年XX市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到1500元/平方米以上，均價(jià)達(dá)到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高?！禭X市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于XX區(qū)邊緣。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。 該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。前11個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，%。 （二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來，XX市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財(cái)政收入增長額約為13億元左右。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。2000年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對其價(jià)格的影響程度加大。2000年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。而面積大都在90120平方米之間。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。2000年XX市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，%。2000年，% 。 二、報(bào)告編制依據(jù) XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ ）； 國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； XX市2000房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。%，%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，%，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。（上圖） 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元1400元/平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，%，成為新的市場亮點(diǎn)。 加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長等問題。%，仍保持了快速增長的勢頭。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。路邊附近有23個(gè)門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺(tái)，無污染，空氣清新，景色怡人。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺(tái),打工,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染. 整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。 XX地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有XX生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個(gè)項(xiàng)目．XX地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價(jià)格為17001820元／平方米，小高層價(jià)格為19352365元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為18002100元／平方米。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 多層公寓起價(jià)1625元/平方米，最高價(jià)2005元/平方米，均價(jià)在17001800元/平方米之間，集合別墅起價(jià)2280元/平方米，最高價(jià)2530元/平方米，均價(jià)在23002400元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時(shí)推出零首付． 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購階段，2000年XX金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了2000年11月的房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。 中、低檔次樓盤之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價(jià)格差距則較為懸殊。 ①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。 XX花園位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為XX區(qū)XX鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 ①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為XX市人民，XX鄉(xiāng)政府作出貢獻(xiàn)。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 XX 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于XX屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 前期推廣較為失敗，主要以報(bào)紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請香港恒大行做企劃，在長江日報(bào)上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如XX生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件?！禭X市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,屆時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田. 人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?3千人。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、%、%、%%； 1－10月份， %。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。2000年XX市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。個(gè)人住房貸款逐年翻番。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，%，綠化率不低于40%。%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 二、XX市房