【正文】 場的青睞。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。 2． 2微觀市場特點(diǎn) 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺(tái)。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。（上圖） 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。%。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“8成30年”的期限。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場的梯級(jí)消費(fèi)需求。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場的操作空間很大。2000年XX市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，%，全年銷（預(yù)），銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年，XX市正式步入住宅的商品時(shí)代。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表： 各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購買率是持續(xù)上升，%的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 （1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，%，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。%；全市總開工面積1343萬平方米，%；，比1999年增長2%；，%，%；，其中住宅為244萬平方米，%，；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。 4． 二級(jí)市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。個(gè)人住房貸款逐年翻番。 3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。%，%。（《新華文摘》2001’5） 同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。 ②容積率： ③總建筑面積： 其中：多層住宅： 小高層住宅及別墅： 公建面積： ④建筑密度：% ⑤綠化率：40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，%，綠化率不低于40%。 XX市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，屬于XX市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——XX鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 [關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 二、XX市房地產(chǎn)市場分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、XX地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 四、項(xiàng)目利潤估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。依據(jù)本文的方案。XX區(qū)XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告內(nèi) 容 提 要 XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)XX區(qū)XX鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對(duì)未來的預(yù)測，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 二、報(bào)告編制依據(jù) XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ ）； 國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； XX市2000房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積：。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計(jì)》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實(shí)際 比上年同期+% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 其中：銷售給個(gè)人（億元） 占總銷售額的比重（%） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。其中：，%。2000年，% 。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，%，%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，%，%。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。 二、XX市房地產(chǎn)市場分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場 2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，比1999年增長17%，比1999年增長52%。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，%。 （2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 三季度 四季度 （3）截止2000年11月份，%，%。 2．市場特點(diǎn)分析 ：〈億房網(wǎng) 〉 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動(dòng)力。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。2000年XX市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。