【正文】 劃的彈性，合理有效利用國(guó)土資源，建設(shè)“生態(tài)型、環(huán)保型”園區(qū)。東起砰山屋場(chǎng)、西南至洞陽河、北至撈刀河，總規(guī)劃用地面積28平方公里。14′52″。24′31″，北緯28176。：瀏陽“園中園”（暫定名）項(xiàng)目：瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司①地塊位置項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園，東經(jīng)113176。這有利于瀏陽全市發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)精力集中、資源集中，有利于政策持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，對(duì)激活投融資、企業(yè)招商引資、產(chǎn)業(yè)集聚和城市建設(shè)都是很好的契機(jī)。目前，形成了工業(yè)新城投資公司、長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地、瀏陽制造產(chǎn)業(yè)基地三個(gè)投資主體，永安、洞陽、北盛、蕉溪四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分片負(fù)責(zé)、共同發(fā)力的開發(fā)熱潮。瀏陽工業(yè)新城啟動(dòng)的投資優(yōu)勢(shì)。當(dāng)“新四路”正迅速拉近瀏陽與世界的距離，當(dāng)城鐵滿載希望沿著融入長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)的跑道奔來，當(dāng)工業(yè)新城建設(shè)的步伐全面開啟，瀏陽城，這個(gè)古時(shí)“易守難攻”的要塞之地今天正全力融入長(zhǎng)株潭，孕育著新一輪建設(shè)的高潮。屆時(shí)，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價(jià)值和等級(jí)將發(fā)生本質(zhì)的提升。無論是在瀏陽主城區(qū)還是在工業(yè)新城區(qū)域，人口的聚集和企業(yè)的增加勢(shì)必直接導(dǎo)致優(yōu)越地段的商務(wù)地產(chǎn)成為稀缺資源。目前，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的“商務(wù)地產(chǎn)”大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，“商務(wù)地產(chǎn)”也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的“名片”。隨著瀏陽城市中心區(qū)開發(fā)的深度推進(jìn)，‘純居住地產(chǎn)’已漸次退出了市場(chǎng)舞臺(tái)，取而代之的是后來居上的‘商務(wù)地產(chǎn)’。公司秉承“以人為本，服務(wù)為先”的企業(yè)理念，“服務(wù)瀏陽、服務(wù)長(zhǎng)沙、服務(wù)湖南”經(jīng)營(yíng)理念開發(fā)本項(xiàng)目。瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)陳小英，瀏陽市政協(xié)委員，大專文化，2002年至2006年分別獲瀏陽市、長(zhǎng)沙市“三八紅旗手”、省農(nóng)村“巾幗科技帶頭人”、全國(guó)“雙學(xué)雙比”女能手。 本項(xiàng)目由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，該公司是在長(zhǎng)沙市瀏陽市工商行政管理局辦理了注冊(cè)登記的法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，并且經(jīng)長(zhǎng)沙市瀏陽市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。同時(shí)積極引進(jìn)社會(huì)投資者，大力建設(shè)園中園及各種生活服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施。園區(qū)投資公司今后將采取市場(chǎng)化運(yùn)作，通過資產(chǎn)置換、引入社會(huì)資本和民間資本增資擴(kuò)股、合資投建企業(yè)、股份轉(zhuǎn)讓及管委會(huì)員工持股等方式，拓展盈利模式，實(shí)現(xiàn)上市融資。園區(qū)人、財(cái)、物相對(duì)獨(dú)立，瀏陽市所有相關(guān)行政管理權(quán)限已授權(quán)到位，并經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)建有一級(jí)金庫，所有地方縣級(jí)收入全部返還投入園區(qū)建設(shè)。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護(hù)和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健康產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽(yù)為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。2006年10月，園區(qū)被國(guó)家發(fā)改委認(rèn)定為長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地。由于我園的貢獻(xiàn)，湖南醫(yī)藥工業(yè)從2001年全國(guó)第22位上升到目前的第16位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。8年來，瀏陽自籌資金抓園區(qū)建設(shè)和醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)體系建設(shè)，引進(jìn)各類醫(yī)藥企業(yè)110多家，配套企業(yè)80多家，總投資46億元。為瀏陽的經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。園區(qū)的發(fā)展也極大地促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)已不能滿足園區(qū)發(fā)展，本項(xiàng)目在此背景下上馬，將承擔(dān)園區(qū)商業(yè)與住宅配套的升級(jí)換代。湖南省“十五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一；長(zhǎng)沙市政府重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪保厝辉诠┣箨P(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價(jià)格一定會(huì)大有提升?！≌雇磥?，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)“西融長(zhǎng)株潭、南接珠三角、東連長(zhǎng)三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。特別是長(zhǎng)瀏、大瀏、瀏醴高速的建成通車和城鐵拉通，都將直接帶動(dòng)周邊都市人群來瀏度假休閑?！　?yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來越多的外地人來瀏旅游度假。第一部分 項(xiàng)目總論多情的山水，演繹無數(shù)靈動(dòng)的故事與傳奇，禮花閃耀的星空，傳承多少歷史的經(jīng)典與不朽。 我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。 形成意見和結(jié)論。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二O O八年六月目錄調(diào)查人員聲明 1第一部分 項(xiàng)目總論 2 2 3 7 7第二部分 市場(chǎng)研究 9 9 9 9 11 13第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 15 15 16 17 21 22 23 24第四部分 投資估算與融資方案 25 25 33第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36 36（方案1） 36（方案2） 38 38第六部分 不確定性分析 40 40 41 42第七部分 綜合評(píng)價(jià) 44（定性） 44（影響及對(duì)策） 44 44第八部分 研究結(jié)論與建議 45 45 45第九部分 附錄 46 46 46： 47調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明： 我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。 撰寫本可行性研究報(bào)告。 （其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。這就是瀏陽，一個(gè)有著一千八百年歷史的山水名城。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，去年“十一”，%，今年預(yù)計(jì)翻番。　　而按照目前瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況來看，今年預(yù)計(jì)新增約100萬平方米商品房投量，市場(chǎng)將迎來一個(gè)高峰。屆時(shí)，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價(jià)值和等級(jí)將發(fā)生本質(zhì)的提升。本項(xiàng)目位于湖南省長(zhǎng)株潭一體化和“一點(diǎn)一線” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長(zhǎng)沙市國(guó)家生物醫(yī)藥科技園。隨著政府對(duì)園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷投入和眾多企業(yè)相繼入園，園區(qū)已經(jīng)形成具規(guī)模、有影響的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集地，改變了長(zhǎng)沙市、瀏陽市的工業(yè)格局，提升了城市工業(yè)的科技水平。同時(shí)，通過項(xiàng)目的建設(shè)，提升整個(gè)生物園區(qū)的形象及招商實(shí)力。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園，生物醫(yī)藥園距離長(zhǎng)沙市35公里，距黃花機(jī)場(chǎng)18公里，距離瀏陽市區(qū)25公里，是湖南省唯一一個(gè)沒有母城依托的開發(fā)區(qū)。2006年，、2007年產(chǎn)值將突破70億元，利稅突破5億元。園區(qū)也因此成為聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在中國(guó)合作建設(shè)的唯一醫(yī)藥園、國(guó)家科技部火炬計(jì)劃基地、國(guó)家商務(wù)部醫(yī)藥出口基地和省政府重點(diǎn)工程、長(zhǎng)沙市十大標(biāo)志性工程。擁有較有特色的城建風(fēng)格。 擁有較為到位的管理體系。園區(qū)投資公司按“市場(chǎng)運(yùn)作，滾動(dòng)開發(fā)”方式經(jīng)營(yíng)、開發(fā)園區(qū)。從1999年至今的十年園區(qū)以集聚生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，未來十年園區(qū)將以“生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)”為追求方向，一方面繼續(xù)做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)形成世界知名的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；另一方面則以完善生活配套為主線進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)生態(tài)宜居的生態(tài)社區(qū)城。瀏陽生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正準(zhǔn)備著力打造世界生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，使長(zhǎng)沙這座深厚底蘊(yùn)的文化古城，又將成為生物經(jīng)濟(jì)中心和生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)之都。公司經(jīng)營(yíng)范圍以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涵蓋物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)、投資實(shí)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域的綜合公司?！白非笸昝榔焚|(zhì)，超越用戶期望”是陳小英對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的承諾。本項(xiàng)目坐落于長(zhǎng)沙市生物科技園區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)承擔(dān)著長(zhǎng)沙市商業(yè)的輔助配套及園區(qū)商業(yè)、住宅的配套需求，為配合項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，公司精心準(zhǔn)備，整合了多方優(yōu)勢(shì)資源，搭建了由工程、規(guī)劃、營(yíng)銷、物管等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人才組建的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，為區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展和當(dāng)?shù)厣獭⒆‘a(chǎn)品品質(zhì)的提升貢獻(xiàn)力量，同時(shí)也為公司在房地產(chǎn)開發(fā)之路探索模式，積累經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備人才，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及公司本身意義重大。例如聯(lián)邦房產(chǎn)打造的香山國(guó)際名苑、創(chuàng)意房產(chǎn)打造的財(cái)富新世界、醴瀏鐵路打造的醴瀏大廈、鴻宇房產(chǎn)打造的中央公園、湘鑫房產(chǎn)打造的名河鑫都……商務(wù)性質(zhì)已經(jīng)慢慢凸顯，很多購房者看中的還是它們的地段價(jià)值和商務(wù)前景。　　與國(guó)外接軌的寫字樓類型公寓正成為一些投資者的首選。　　展望未來，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)“西融長(zhǎng)株潭、南接珠三角、東連長(zhǎng)三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪保厝辉诠┣箨P(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價(jià)格一定會(huì)大有提升。　　伴隨著城市的提質(zhì)和交通的提速，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，依托“新四路”帶來的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引導(dǎo)主動(dòng)對(duì)接域外市場(chǎng)，探索度假型、商務(wù)型、養(yǎng)老型等復(fù)合型特色房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展將成為瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展的未來大勢(shì)。近三年來，瀏陽市委、市政府提出了建設(shè)工業(yè)新城、助推瀏陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速時(shí)代的戰(zhàn)略構(gòu)想并大力推動(dòng)。瀏陽在對(duì)接長(zhǎng)沙省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈、連通珠三角、長(zhǎng)三角的思路和實(shí)踐上，達(dá)到了前所未有的高度統(tǒng)一。十二五”期間園區(qū)將新增開發(fā)面積10平方公里，規(guī)劃人口達(dá)到15萬人，項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)一步完善了工業(yè)園區(qū)的配套，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮、提高了園區(qū)人民生活的品質(zhì)。18′48″～113176。11′52″～28176。西距長(zhǎng)沙市區(qū)35km，黃花機(jī)場(chǎng)18km；東距瀏陽市區(qū)25km?？死镄W(xué)以東約10平方公里范圍作為規(guī)劃生物醫(yī)藥園區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展的備用地予以控制。地塊北靠康寧路，南鄰銀河生化制藥廠，西至健康大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和綠之韻生物工程有限公司。(2).項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：地塊方正，場(chǎng)地平整； 周邊交通路網(wǎng)十分發(fā)達(dá)，交通便捷；凈地，無拆遷工作；臨街面開闊，適宜發(fā)展商業(yè)。機(jī)會(huì)（O）：園區(qū)中心位置，緊鄰園區(qū)中央商務(wù)區(qū)；隨著園區(qū)日益發(fā)展地塊優(yōu)勢(shì)日益凸顯；園區(qū)發(fā)展起步階段，存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)。（3）項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目位于園區(qū)核心位置，緊鄰園區(qū)商貿(mào)街，配套完善，主要有： 通信：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通； 銀行：中國(guó)郵政、工商銀行； 園區(qū)管委會(huì)； 商業(yè)：家潤(rùn)多超市、商貿(mào)街及中央大街；5. 交通: 開元東路及建設(shè)中的長(zhǎng)瀏高速、瀏醴高速、大瀏高速、即將啟動(dòng)的長(zhǎng)瀏輕軌線，都在園區(qū)有連接口和站點(diǎn)，使園區(qū)的區(qū)位交通即將成為新的優(yōu)勢(shì)規(guī)劃控制要點(diǎn):（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）序號(hào)內(nèi)容數(shù)據(jù)1.土地面積㎡2.地價(jià)總款100000000元3.容積率≤4.總建面積289108㎡5.商業(yè)面積≤30%6.樓面地價(jià)㎡：. ，擬計(jì)劃在2011年5月投資建設(shè)；，計(jì)劃4年開發(fā)周期，分三期開發(fā)；。目前項(xiàng)目所在區(qū)域的開發(fā)氛圍逐步成熟，隨著瀏陽融入大長(zhǎng)沙，必定為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來更廣闊的空間和強(qiáng)大的城市發(fā)展效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來較大的發(fā)展空間。本項(xiàng)目的開發(fā)，符合該園區(qū)位物業(yè)供給的基本特征，有助于改善該區(qū)域商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)結(jié)構(gòu)局部供給相對(duì)失衡，且充分利用了城市寶貴的土地資源，適應(yīng)了園區(qū)整體配套現(xiàn)代化的趨勢(shì)，也有利于城市總體規(guī)劃的具體實(shí)施。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展?fàn)顩r。與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。具體來說，在土地政策方面，政府將實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的土地供應(yīng)原則；在房產(chǎn)價(jià)格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會(huì)大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重視，復(fù)合型人才嚴(yán)重奇缺也將成為最近一段時(shí)期瀏陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。如表1和表2所示，大部分瀏陽購房計(jì)劃居民中都打算購買一般商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的選擇上，七成居民計(jì)劃購買普通板式樓房。 表1 不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%）居民總體1524歲2534歲3544歲4554歲5564歲經(jīng)濟(jì)適用房一般商品房5540別墅3 公房 二手房 4其它 樣本量（人）26966757437*15表2 不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇（單位：%）居民總體1524歲2534歲3544歲4554歲5564歲普通板式樓房普通塔式樓房2420立體式（復(fù)式、躍式、錯(cuò)層等）24其它 古典自然 別墅 樣本量（人）26965747538*15表3 不同收入消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%）沒收入2000元及以下20014000元40016000元60018000元8000元及以上拒答經(jīng)濟(jì)適用房4050 一般商品房5050別墅 50公房 二手房 其它 樣本量3013055*7*2*242（注：表1表3中縱向相加為100％，打“＊”的部分，由于樣本量不足30，數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，僅作參考，請(qǐng)慎用。這部分消費(fèi)者多為工薪階層，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的消費(fèi)特征和需求，設(shè)計(jì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房或低價(jià)位商品房，而對(duì)于高收入群體則開發(fā)高檔商品房和別墅。例如，調(diào)查顯示，在事業(yè)上，瀏陽市居民是非常敬業(yè)的。 在房產(chǎn)價(jià)格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面