【正文】 瀏陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) 　　根據(jù)瀏陽(yáng)市近2年新開(kāi)工面積和近2年期房銷售的情況，㎡商品房中，約有30萬(wàn)㎡未批準(zhǔn)上市供應(yīng)。在這種情況下，如沒(méi)有需求的心理預(yù)期作用，房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)，并小幅上漲。 　　●分階段出讓行政中心周邊的土地，用于開(kāi)發(fā)辦公用房。目前瀏陽(yáng)地方財(cái)政很難承擔(dān)新建成區(qū)全部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)施誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則或公建設(shè)施投資補(bǔ)償?shù)脑瓌t和房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。 目前市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目的主要客群鎖定為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。隨著周邊居民的生活條件越來(lái)越好，稍大宴請(qǐng)都會(huì)選擇在此，如婚宴、壽宴以及親朋好友聚餐等，而目前酒店的接待能力有限，導(dǎo)致客戶流失。住宅公寓：按3000元/平米預(yù)估；住宅：按2900元/平米預(yù)估。另外，開(kāi)發(fā)方持有大賣場(chǎng)物業(yè)面積16000平米，市值約合4800萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資合計(jì)：56907萬(wàn)元，三， 資金籌措及計(jì)劃該項(xiàng)目項(xiàng)目總投資額約為56907萬(wàn)元，由瀏陽(yáng)市東玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入自有資金20000萬(wàn)元（含土地成本），計(jì)劃通過(guò)商品房預(yù)售解決21907萬(wàn)元，銀行融資解決15000萬(wàn)元。①營(yíng)業(yè)收入估算營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷售3300元/㎡寫(xiě)字間出租486/a90%出租率；50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/a按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/a200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/a300元/㎡月個(gè)合計(jì)1829/a未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬(wàn)元②成本費(fèi)用估算___________項(xiàng)目測(cè)算例表（萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明土地費(fèi)用土地為_(kāi)__萬(wàn)/畝前期費(fèi)用設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)行政性收費(fèi)建安工程費(fèi)景觀及配套費(fèi)用銷售成本按銷售收入3%控制財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率為8%管理費(fèi)按總投入的3%計(jì)合計(jì)③營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售1794一次性收入寫(xiě)字間出租486/a90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/a按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/a按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/a100%出租率合計(jì)1129/a未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)1794萬(wàn)元④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年﹒﹒﹒20年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)①投資收益率(R)投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，1192（）+1794247。（其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)20050%50%247。（影響及對(duì)策）（1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分 研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)。專業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)110%預(yù)測(cè)售價(jià)120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。（銷售收入總額：94169萬(wàn)元）。根據(jù)項(xiàng)目的銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)推出相應(yīng)的優(yōu)惠措施，如招商方面“簽約免租金、租賃送物管”等和銷售方面“買房送裝修、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠”這類不影響項(xiàng)目形象，并能夠促進(jìn)實(shí)際成交的優(yōu)惠活動(dòng)。集餐飲美食、購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)于一體。餐飲業(yè)普遍消費(fèi)高但經(jīng)營(yíng)好。中央財(cái)富廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：湖南源昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)市工業(yè)園健壽大道與319國(guó)道交匯處占地面積：27000㎡建筑面積：70000㎡左右，其中住宅60000多㎡，商業(yè)8900㎡左右主力戶型：主要以125㎡左右的三房為主，面積區(qū)間在78183㎡跨度較大主力客群：據(jù)了解，截止到當(dāng)前，來(lái)訪的客戶中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶站的比重較大，但外來(lái)投資的客戶也在慢慢增加銷售情況：未售，具體銷售時(shí)間未定。 新的建成區(qū)發(fā)展方向 　　加快新建成區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。主城區(qū)就業(yè)崗位已很難適應(yīng)人口的增加。 　　瀏陽(yáng)市居民購(gòu)房能力2008 　　㎡城區(qū)商品住房，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)低于全國(guó)大部分地區(qū)：按三口之家人均35㎡計(jì)算，；按三口之家人均40㎡計(jì)算。由于瀏陽(yáng)城區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)已趨不合理，因此未來(lái)可供住宅開(kāi)發(fā)用地極其有限，將主要供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。其中：90㎡/套以下的1077套，%，%；90—120㎡/套的864套，%，%；120—144㎡/套的有2661套，%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 %；144㎡/套以上的有1898套，%，%。從居民收支結(jié)余來(lái)看，居民資產(chǎn)積累比較快。 　　實(shí)際上我國(guó)住房消費(fèi)水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至超過(guò)了很多發(fā)達(dá)國(guó)家。從供給上，政府會(huì)繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對(duì)開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤(pán)現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。直到2008年，房?jī)r(jià)才有所回落，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前。例如，調(diào)查顯示，在事業(yè)上，瀏陽(yáng)市居民是非常敬業(yè)的。目前項(xiàng)目所在區(qū)域的開(kāi)發(fā)氛圍逐步成熟，隨著瀏陽(yáng)融入大長(zhǎng)沙，必定為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)更廣闊的空間和強(qiáng)大的城市發(fā)展效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)較大的發(fā)展空間。18′48″～113176。例如聯(lián)邦房產(chǎn)打造的香山國(guó)際名苑、創(chuàng)意房產(chǎn)打造的財(cái)富新世界、醴瀏鐵路打造的醴瀏大廈、鴻宇房產(chǎn)打造的中央公園、湘鑫房產(chǎn)打造的名河鑫都……商務(wù)性質(zhì)已經(jīng)慢慢凸顯，很多購(gòu)房者看中的還是它們的地段價(jià)值和商務(wù)前景。擁有較有特色的城建風(fēng)格?！　《凑漳壳盀g陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況來(lái)看，今年預(yù)計(jì)新增約100萬(wàn)平方米商品房投量，市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)高峰。 我們已（或沒(méi)有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。為瀏陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目由瀏陽(yáng)市東玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，該公司是在長(zhǎng)沙市瀏陽(yáng)市工商行政管理局辦理了注冊(cè)登記的法人資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，并且經(jīng)長(zhǎng)沙市瀏陽(yáng)市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。瀏陽(yáng)工業(yè)新城啟動(dòng)的投資優(yōu)勢(shì)。 地塊地勢(shì)屬于園區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)，地塊內(nèi)場(chǎng)地平整，無(wú)其他建筑雜物；地塊由南往北臨近康寧路的位置地塊與整體地塊有較大落差，最大處落差將近在10米左右（在地塊東面），最小落差在2米左右（在地塊西北面）。瀏陽(yáng)市居民房產(chǎn)位置選擇（單位：%）按人口變量細(xì)分，包括年齡、性別、家庭人數(shù)、收入、職業(yè)、宗教信仰、國(guó)籍和民族等。 　　我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是開(kāi)始于1996年左右。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國(guó)各地一路狂漲的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開(kāi)始了對(duì)樓市的觀望，房屋銷售市場(chǎng)交易量開(kāi)始急劇萎縮。 　　在我國(guó)很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展。因此瀏陽(yáng)需要在長(zhǎng)株潭城市群的發(fā)展大前提下，準(zhǔn)確把握自身的定位和發(fā)展方向，不要依賴長(zhǎng)株潭城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而應(yīng)利用中部崛起和長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的名義，樹(shù)立“搶”的意識(shí)，主動(dòng)吸引外來(lái)的資金、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和市場(chǎng)。 　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng) 　　房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀2006年—㎡，㎡；2006年—㎡，㎡；07年、%%。但由于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的慣性，未來(lái)1—2年市場(chǎng)仍將處于供大于求的狀態(tài)。因此未來(lái)3年內(nèi)，市場(chǎng)總供應(yīng)量約在210萬(wàn)㎡左右，平均年供應(yīng)量在70萬(wàn)㎡左右，和往年基本相近。 　　瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)2—3年價(jià)格走勢(shì)：2009年瀏陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)（商品住宅）價(jià)格基本在2008年價(jià)格的基礎(chǔ)上，有正負(fù)5%—8%的微幅波動(dòng)；2010年起，價(jià)格將會(huì)逐漸上漲，并隨時(shí)間呈加速度。因此建議，未來(lái)一年左右的時(shí)間內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地。點(diǎn)，促進(jìn)瀏陽(yáng)城市化加快發(fā)展。北盛商業(yè)主要以服裝業(yè)態(tài)為主，規(guī)模相對(duì)較大，業(yè)態(tài)也相對(duì)較好。三、分析小結(jié)零售業(yè) 零售業(yè)發(fā)展層次較低，傳統(tǒng)的超市+臨街店鋪模式，缺乏集中式商業(yè)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。建議整體采用：“先商業(yè)后住宅，先招商后銷售”的推售策略，先招主力店、次主力店，后招散戶，確保項(xiàng)目商業(yè)的業(yè)態(tài)符合定位思路，后期再考慮分批銷售。共計(jì)：1150289108=33247萬(wàn)元4 報(bào)批報(bào)建根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報(bào)批報(bào)建費(fèi)用按50元/㎡計(jì)。三．敏感性分析參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。②對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表　2010年 2011上半年 2011下半年 2012上半年 2012下半年 2013上半年 2013下半年 2014上半年 2014下半年 合計(jì) 開(kāi)發(fā)面積　460001000069932699326993223312　　289108銷售面積　　　460001000069932699326993223312289108 現(xiàn)金流入 　15000　18832 7104 16840 20280 20296 10817 109169 銷售金額 　　　235203000202802028020280676194121 回款金額 　　　18816 7104 16824 20280 20280 10817 94121 租賃收益　　　16　16　16　48貸款　15000　　　　　　　15000 現(xiàn)金流出 5000 11799 1703 13506 11139 14574 7684 4237 16338 85981 付地價(jià)款 50005000　　　　　　　10000前期費(fèi)用　23050350350350117　　1447報(bào)批報(bào)建　23050350350350117　　1447建安工程費(fèi)　529011508042804280422681　　33247配套費(fèi)　690150104910491049350　　4337管理費(fèi)用　1934229429429498　　1214不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　1663625225225284　　1042營(yíng)銷費(fèi)用　　　706 90 608 608 608 203 2824稅金 　　　2238487340434043404113514072償還貸款利息　　225225225225