【正文】 五級地區(qū)，地年公布的基準地價五級地區(qū)，地價遠低于主城區(qū)的地價。點，促進瀏陽城市化加快發(fā)展。紫星花園（三期）開發(fā)商：工業(yè)園園區(qū)房產(chǎn)公司項目地址：瀏陽工業(yè)園緯一南路占地面積：6530㎡建筑面積：10166㎡主力戶型：90㎡的兩房； 130㎡的三房； 150㎡的四房；當前均價：2100元/㎡左右主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售情況：現(xiàn)已接受預定錦繡嘉苑開發(fā)商：湖南中南錦繡置業(yè)有限公司項目地址：瀏陽工業(yè)園健壽大道占地面積：㎡建筑面積：80080㎡主力戶型：130㎡的三房兩廳，少量的90㎡左右的兩房當前均價：2000元/㎡左右主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售情況：小區(qū)分兩期開發(fā)，目前一期已基本上售完，二期會在3月份左右會推出，共60套戶型主要以130平米的3房為主。市場小結目前市場上在售的所有項目，無論是產(chǎn)品的風格還是戶型的設計上都比較平庸，產(chǎn)品檔次較為低端。 目前市場管理較為混亂，出現(xiàn)樓盤未達到預售許可就收取客戶數(shù)額較大的定金的現(xiàn)象。北盛商業(yè)主要以服裝業(yè)態(tài)為主，規(guī)模相對較大，業(yè)態(tài)也相對較好。目前園區(qū)及周邊在營大小超市總面積約5000㎡左右。隨著消費者對就餐環(huán)境和檔次的要求越來越高，中高端餐飲消費場所亟待出現(xiàn)。 未來隨著園區(qū)日益快速的發(fā)展，投資環(huán)境的日益改善，商務投資考察活動也會越來越頻繁，而目前商務酒店匱乏，將無法滿足正常的接待需求，商務型酒店市場廣闊。三、分析小結零售業(yè) 零售業(yè)發(fā)展層次較低，傳統(tǒng)的超市+臨街店鋪模式，缺乏集中式商業(yè)，市場機會較大。餐飲業(yè)園區(qū)及區(qū)域周邊餐飲普遍規(guī)模較小，基本以傳發(fā)展空間較大。二、商業(yè)業(yè)態(tài)組合 主力店：超市或小商品商場，滿足園區(qū)的集中式購物場所，面積在6000㎡左右； 次主力店：以餐飲、茶樓、咖啡館作為次主力店選取方向，提升整個區(qū)域消費檔次，面積在3000㎡左右。五、開發(fā)計劃項目于2010年11月通過競拍取得土地使用權，擬計劃在2011年5月投資建設；，計劃4年開發(fā)周期，分三期開發(fā)；。建議整體采用：“先商業(yè)后住宅，先招商后銷售”的推售策略，先招主力店、次主力店，后招散戶，確保項目商業(yè)的業(yè)態(tài)符合定位思路，后期再考慮分批銷售。B、銷售工作采用高開高走的價格策略，首批推出位置好的臨街商鋪，少量多批推售，實現(xiàn)項目面市即熱、銷售火爆的市場印象，在獲取良好的市場口碑和追捧后逐步推售內街、公寓和住宅單位，實現(xiàn)溢價，拉升項目整體均價。七、項目租售收入?yún)R總表項目租售收入預估表單位：萬元物業(yè)類型建筑面積租售均價2012年2013年2014年合計㎡元/㎡上半年下半年上半年下半年上半年下半年商業(yè)部分次主力店12004000480　　　　　480臨街商鋪14400900012960　　　　　12960內街商鋪14400700010080　　　　　10080大型賣場160001016　16　16　48住宅部分公寓100003000　3000　　　　3000住宅2331082900　　202802028020280676167601總計289108235363000202962028020296676194169說明： 地下部分（4000平米）作為商業(yè)停車配套，未計入租售收入及建筑面積； 大型賣場按3000元/平米售價估算，則市值約為：4800萬元，因開發(fā)方持有物業(yè)，未計入銷售收入，只進行租賃。第三部分 投資預算融資方案一、成本測算本項目開發(fā)建設總投資額合計為56806萬元，其中各項成本費用的估算額詳見下表。共計：1150289108=33247萬元4 報批報建根據(jù)類似工程建設經(jīng)驗估算確定，報批報建費用按50元/㎡計。共計：40476=1214萬元7 不可預見費用項目具有一定的可變影響因素，同時參照房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，%取值。共計：94169萬元=9 財務費用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，在這里是指長期借款利息。 第五章，項目效益分析 一，效益分析從前面的投資分析可知，本項目可獲得投資利潤37262萬元，%，需繳納經(jīng)營稅金及附加4756萬元和所得稅9316萬元，扣除稅費后凈利潤為23190萬元，按4年投資周期計算，%。三．敏感性分析參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。15487=300%每年為300%247。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較小。這項工作稱為不確定性分析。例如：A、住宅銷售的平衡點是[（154878472）247。200=25%即住房率達到25%能夠保本經(jīng)營。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。①風險等級劃分②風險因素的識別和評估①市場風險分析②經(jīng)營管理風險分析③金融財務風險分析第七部分 綜合評價（定性）在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標進行計算、分析外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析。主要內容有：①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力②對推薦的擬建方案的結論性意見。是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。專家論證意見主管部門意見是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。②對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 ④對主要的對比方案進行說明。內容包括：項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性；項目對合理利用自然資源的影響。成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。50=10%即出租率達到10%即可以保本經(jīng)營。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。（1193250）=。（ic）設定（方案1）財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務成本計算。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內含報酬事等指標。項目資金預測項目現(xiàn)金流量表　2010年 2011上半年 2011下半年 2012上半年 2012下半年 2013上半年 2013下半年 2014上半年 2014下半年 合計 開發(fā)面積　460001000069932699326993223312　　289108銷售面積　　　460001000069932699326993223312289108 現(xiàn)金流入 　15000　18832 7104 16840 20280 20296 10817 109169 銷售金額 　　　235203000202802028020280676194121 回款金額 　　　18816 7104 16824 20280 20280 10817 94121 租賃收益　　　16　16　16　48貸款　15000　　　　　　　15000 現(xiàn)金流出 5000 11799 1703 13506 11139 14574 7684 4237 16338 85981 付地價款 50005000　　　　　　　10000前期費用　23050350350350117　　1447報批報建　23050350350350117　　1447建安工程費　529011508042804280422681　　33247配套費　690150104910491049350　　4337管理費用　1934229429429498　　1214不可預見費　1663625225225284　　1042營銷費用　　　706 90 608 608 608 203 2824稅金 　　　2238487340434043404113514072償還貸款利息　　2252252252252252251500016350 凈現(xiàn)金流量 5000 1799 3502 1824 2211 55 12651 28710 23189 23189 項目組織管理第五部分 財務評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設方案。二、稅務分析按國家法定稅率考慮：營業(yè)稅及附加：%；所得稅：稅前利潤的25%。項目財務費用合計：1350萬元。參照房地產(chǎn)項目銷售的平均水平和經(jīng)驗值，結合本項目的特點，銷售費用按銷售收入的3%取值。共計：150289108=4337萬元6 管理費用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。2 前期費用包括項目勘察費用、施工水電、圖紙設計及土地平整費用，項目前期費用按50元/㎡計。按全部銷售（租賃）預估，（不含租賃單價），總體可實現(xiàn)94121萬元的銷售收入，大賣場可實現(xiàn)可實現(xiàn)48萬的租賃收入，合計總體租售收益為94169萬元。對于招商工作采取“登門拜訪、緊密溝通、持續(xù)跟進”來配合宣傳推廣。價格策略A、招商工作因商業(yè)對于項目重要性，應采取“引得進、開得滿、做得旺”的宗旨來指導招商工作的開展。2012年：銷售商業(yè)及公寓部分，租賃大賣場16000平米；2013年：銷售住宅部分，銷售比例為60%；2014年：銷售住宅部分，銷售比例為40%。三、產(chǎn)品建議根據(jù)當前市場水平進行估算物業(yè)類型建筑面積㎡商業(yè)部分次主力店1200臨街商鋪14400內街商鋪14400大型賣場16000住宅部分公寓10000住宅233108總計289108四、價格定位商業(yè)次主力店：整體按4000元/平米預估；臨街商鋪：共2層，平均按9000元/平米預估；內街商鋪：共2層，平均按7000元/平米預估。商業(yè)功能定位：以園區(qū)為中心，三公里輻射半徑的區(qū)域商業(yè)中心。中高檔（3星4星）商務性酒店十分稀少，面對日益增加的商務性消費需求，酒店業(yè)將面臨廣闊的市場空間。消費場所消費環(huán)境差，檔次低，但消費市場相當火爆。目前區(qū)域內檔次最好的是綠之韻國際酒店，涉外3星級酒店，也是園區(qū)目前唯一的3星級酒店。餐飲業(yè)現(xiàn)狀分析序號名稱經(jīng)營面積1鄉(xiāng)里大碗菜150㎡左右2建國大蝦城150㎡左右3客家土菜館130㎡左右4名廚土菜館120㎡左右5潮汕火鍋城130㎡㎡左右6吃三餐500㎡左右餐飲業(yè)整體發(fā)展檔次較低，大型餐飲店以及知名餐飲店缺乏，餐飲場所主要集中在園區(qū)商貿(mào)街，以小規(guī)模餐館為主，經(jīng)營面積多在150㎡左右。另外位于健壽大道的中央大街業(yè)態(tài)也比較混亂，洞陽商業(yè)相對初級，主要以傳統(tǒng)的零售商業(yè)為主，業(yè)態(tài)雜亂。二、商業(yè)市場商街現(xiàn)狀目前園區(qū)內及園區(qū)周邊商業(yè)呈3點獨立分散狀態(tài)分布，商業(yè)規(guī)模普遍較小且商業(yè)業(yè)態(tài)較為混亂。 小高層電梯房產(chǎn)品慢慢受到關注，后期多數(shù)項目都將會有小高層電梯房產(chǎn)品面世。歐洲城開發(fā)商：瀏陽市清環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：瀏陽工業(yè)園