【正文】 業(yè)、宗教信仰、國(guó)籍和民族等。如表1和表2所示，大部分瀏陽(yáng)購(gòu)房計(jì)劃居民中都打算購(gòu)買一般商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的選擇上，七成居民計(jì)劃購(gòu)買普通板式樓房。不同年齡層的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)類型和結(jié)構(gòu)的偏好也有所區(qū)別，開發(fā)商根據(jù)自己的資源選擇不同的細(xì)分市場(chǎng)。 表1 不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%）居民總體1524歲2534歲3544歲4554歲5564歲經(jīng)濟(jì)適用房一般商品房5540別墅3 公房 二手房 4其它 樣本量（人）26966757437*15表2 不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇（單位：%）居民總體1524歲2534歲3544歲4554歲5564歲普通板式樓房普通塔式樓房2420立體式（復(fù)式、躍式、錯(cuò)層等）24其它 古典自然 別墅 樣本量（人）26965747538*15表3 不同收入消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%）沒收入2000元及以下20014000元40016000元60018000元8000元及以上拒答經(jīng)濟(jì)適用房4050 一般商品房5050別墅 50公房 二手房 其它 樣本量3013055*7*2*242（注：表1表3中縱向相加為100％，打“＊”的部分，由于樣本量不足30，數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，僅作參考，請(qǐng)慎用。） 從收入來看，中等收入消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)較活躍（如表3所示）。這部分消費(fèi)者多為工薪階層，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的消費(fèi)特征和需求，設(shè)計(jì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房或低價(jià)位商品房，而對(duì)于高收入群體則開發(fā)高檔商品房和別墅。類似的，心理和行為變量也可作為細(xì)分市場(chǎng)的依據(jù)。例如，調(diào)查顯示，在事業(yè)上，瀏陽(yáng)市居民是非常敬業(yè)的。％的人認(rèn)為“家人認(rèn)為自己做的很成功是非常重要的”，％的人希望自己能夠達(dá)到職業(yè)的頂峰（如圖2所示）。 在房產(chǎn)價(jià)格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會(huì)大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購(gòu)物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重視。最近幾年，瀏陽(yáng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展?fàn)顩r。而在公眾敏感的市場(chǎng)和價(jià)格運(yùn)行問題上，瀏陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場(chǎng)。與省內(nèi)其他市區(qū)相比，瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。7 V( q4 b4 }房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇* ` W5 o9 ~% G2 I _* {7 T A7 u新浪樂居論壇 　2 {$ ^/ @% ^1 [ ?。骸　?　　中國(guó)近年來最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國(guó)人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國(guó)人眼中自然有不可比擬的重要性。 　　我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998年，中國(guó)開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)的影響，國(guó)家又出臺(tái)了一系列拉動(dòng)內(nèi)需的政策，為個(gè)人房貸提供了政策支持。由此，天時(shí)地利人和俱備，中國(guó)步入了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的高速發(fā)展期。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)化的直接后果就是房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化，人們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。 　 　　從圖中我們可以清楚看到，2006年以前，房屋銷售價(jià)格一直處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。2006年到2007年，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)異動(dòng)，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)。直到2008年，房?jī)r(jià)才有所回落，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。 　　 　　二、對(duì)我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格合理性的分析 　　世界銀行認(rèn)為比較合理的房?jī)r(jià)與人均收入比是4—6倍，為房?jī)r(jià)收入比所設(shè)定了5的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。 　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在保持較高增長(zhǎng)速度的同時(shí)也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠(yuǎn)超過國(guó)際警戒線。同時(shí)，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場(chǎng)需求，對(duì)市場(chǎng)有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長(zhǎng)緩慢。 對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家而言，這樣的高房?jī)r(jià)是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)可能會(huì)使GDP呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)此憂心忡忡，認(rèn)為我國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對(duì)我國(guó)是一個(gè)嚴(yán)重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成無(wú)法估量的損失。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國(guó)各地一路狂漲的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對(duì)樓市的觀望，房屋銷售市場(chǎng)交易量開始急劇萎縮。 　 　　上圖中的房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)，似乎也能說明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向低迷。 　　 　　三、國(guó)家宏觀調(diào)控措施及效果分析 　　 　　房地產(chǎn)問題引起了國(guó)家有關(guān)部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時(shí)推出了一些政策措施。僅2006年，就出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中最引人注目的莫過于5月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（即通常所稱的“國(guó)六條”），覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的開始。此外，央行也提高了銀行利率，國(guó)稅局對(duì)個(gè)人將購(gòu)買不足５年的住房的對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅，建設(shè)部對(duì)商品房戶型比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，國(guó)務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，并且進(jìn)一步加強(qiáng)了土地調(diào)控。2008年政府還會(huì)出臺(tái)一系列配套政策來進(jìn)一步起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且政策的針對(duì)性會(huì)更強(qiáng)一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購(gòu)房支出，減少收益角度入手，來降低購(gòu)房需求。從供給上，政府會(huì)繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對(duì)開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。 　　由此可見，國(guó)家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當(dāng)?shù)呐?，但是結(jié)果到底如何呢？可以說是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕對(duì)值仍然在大幅增長(zhǎng)中。2008年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房?jī)r(jià)下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時(shí)常見諸媒體報(bào)端。然而，%，%。這似乎顯示房?jī)r(jià)仍在上漲。從房屋銷售價(jià)格指數(shù)的新漲價(jià)因素看，2008年上半年，在35個(gè)大中城市中有６個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽(yáng)，其中深圳下跌幅度最大，%。房?jī)r(jià)上漲幅度超過4%（新漲價(jià)因素）的有3個(gè)城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，%。 　　為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購(gòu)房者三方面的原因。 　　在我國(guó)很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。第一，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)能力極強(qiáng)，除了自身的發(fā)展，還可以帶動(dòng)如建材，家裝等很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)GDP的快速增長(zhǎng)有強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進(jìn)本地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價(jià)值，對(duì)地方的形象提升和招商引資都會(huì)提供有力的后備支持。第三，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)交易的過程中，政府得到的土地出讓金，各種稅費(fèi)收入絕對(duì)是一個(gè)不容小覷的數(shù)字。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50～80%。如此，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來如此巨大的好處，難怪地方會(huì)對(duì)中央的宏觀調(diào)控措施采取曖昧的態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過熱投資不是遏制，而是采取默許甚至是鼓勵(lì)的態(tài)度。 　　實(shí)際上我國(guó)住房消費(fèi)水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至超過了很多發(fā)達(dá)國(guó)家。中國(guó)人對(duì)住房是有特殊情結(jié)的，而且從中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加速，家庭規(guī)?；⌒突?，超前消費(fèi)意識(shí)形成等等因素相互作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂?，不隨價(jià)格的上升而需求下降。再加上境內(nèi)外許多購(gòu)房者并不是出于居住的需要，而完全是在投資或者說是投機(jī)的心理驅(qū)使下，在房?jī)r(jià)的高峰期蜂擁而上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。不斷上漲的房?jī)r(jià)又使一大批本來持幣觀望的前仆后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不絕進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)?！　?　國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2003年開始升溫到2007年達(dá)到頂峰，進(jìn)入2008年以后，全國(guó)樓市逐漸走向低迷。截至今年上半年，尚未走出低谷。在這樣的大環(huán)境下，作為三線城市的瀏陽(yáng)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀怎樣？短期發(fā)展趨勢(shì)如何？目前狀況對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展有何影響？為此，我們將力求多角度全方位來解讀瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，闡述一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀并對(duì)短期內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行客觀的預(yù)測(cè)。 第一章瀏陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 　　一、地理位置有所局限，需把握自身的定位和發(fā)展方向 　　瀏陽(yáng)作為長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的次中心區(qū)，一方面可以分享相關(guān)的政策優(yōu)惠，另一方面可以借助長(zhǎng)株潭城市群擴(kuò)大自己的影響。但是長(zhǎng)沙的主要交通優(yōu)勢(shì)是南北交通，而瀏陽(yáng)地處長(zhǎng)株潭城市群的東部邊緣，缺乏直接通向東部發(fā)達(dá)地區(qū)的向東主干道，影響了瀏陽(yáng)和我國(guó)東部發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系。因此瀏陽(yáng)需要在長(zhǎng)株潭城市群的發(fā)展大前提下，準(zhǔn)確把握自身的定位和發(fā)展方向，不要依賴長(zhǎng)株潭城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而應(yīng)利用中部崛起和長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的名義，樹立“搶”的意識(shí)，主動(dòng)吸引外來的資金、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和市場(chǎng)。 　　二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但人均地均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較低 　　本世紀(jì)以來，%的速度增長(zhǎng)，居長(zhǎng)沙四縣市第二位，列長(zhǎng)株潭三個(gè)縣級(jí)市首位。但瀏陽(yáng)人多地廣，按人均和地均指標(biāo)衡量，瀏陽(yáng)市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還處于較低水平。 　　三、城市化程度相對(duì)較低，人均收入提高較快 　　本世紀(jì)以來，瀏陽(yáng)城市化程度提高較快，但相對(duì)全國(guó)來說，城市化程度仍然偏低。未來幾年，瀏陽(yáng)市將加快城市化進(jìn)程，有助于房地產(chǎn)需求的增加。 　　2008年瀏陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達(dá)到16812元，農(nóng)村居民人均年可支配收入達(dá)到7618元，居民收入在我國(guó)中部地區(qū)處于前列。但居民的消費(fèi)能力沒有有效釋放，人均消費(fèi)支出和社會(huì)消費(fèi)品零售額還處于中等偏低水平。從居民收支結(jié)余來看，居民資產(chǎn)積累比較快。對(duì)房地產(chǎn)而言，有利于住宅改善需求能力的增加。 　　四、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資高，市政配套日趨完善 　　本世紀(jì)以來，瀏陽(yáng)市累計(jì)用于城市維護(hù)建設(shè)和市政建設(shè)投資的資金和累計(jì)投資市政道路橋梁建設(shè)、累計(jì)投資公共交通建設(shè)以及累計(jì)進(jìn)行綠化投資的金額均高于周邊縣級(jí)市，市政配套日趨完善，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 　　五、城區(qū)居住用地超標(biāo)，城區(qū)不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地2007 　　，%，㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)（居住用地占建設(shè)用地的比例為20—32％；—㎡/人）。 　　本世紀(jì)以來，瀏陽(yáng)城區(qū)建成區(qū)和建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了50%，其中主要是居住用地的擴(kuò)張，公共設(shè)施、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、對(duì)外交通用地相對(duì)減少，瀏陽(yáng)城區(qū)基本成為消費(fèi)城區(qū)。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中城市來說，這種發(fā)展方向并不可取。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，瀏陽(yáng)城區(qū)已不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地。 第二章瀏陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)投資開發(fā) 　　房地產(chǎn)開發(fā)投資2003—%，，但投資規(guī)模相對(duì)仍然偏小。 　　%，%，各種用房在建規(guī)模普遍擴(kuò)大；受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，2008年施工面積相對(duì)減少，㎡（㎡，㎡），%。 　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng) 　　房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀2006年—㎡，㎡；2006年—㎡，㎡；07年、%%。截至2008年底， 　　㎡商品房未銷售，㎡，㎡（㎡、㎡、㎡）。 　　商品住宅價(jià)格 　　瀏陽(yáng)市商品房均價(jià)由2001年的945元/㎡，上漲到2007年的1919元/㎡，%，低于全國(guó)（%）和長(zhǎng)沙市（%）平均漲幅。2006年—%，2008 　　年達(dá)到2018元/㎡。瀏陽(yáng)市商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于全國(guó)和長(zhǎng)沙全市的房?jī)r(jià)水平。2007年商品住宅平均價(jià)格僅是全國(guó)平均價(jià)的45%、%、%。商品住宅需求結(jié)構(gòu)⑴銷售套面積結(jié)構(gòu)2007 年—2008年，瀏陽(yáng)市共銷售6500套住宅，%。其中：90㎡/套以下的1077套，%，%；90—120㎡/套的864套，%，%；120—144㎡/套的有2661套，%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 %；144㎡/套以上的有1898套，%，%。 　　（2）價(jià)格結(jié)構(gòu) 　　在2007年—2008年已銷售的6500套商品住宅中，銷售單價(jià)在1500元/㎡以上的有2411