【正文】 40別墅3 公房 二手房 4其它 樣本量（人）26966757437*15表2 不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇（單位：%）居民總體1524歲2534歲3544歲4554歲5564歲普通板式樓房普通塔式樓房2420立體式（復(fù)式、躍式、錯(cuò)層等）24其它 古典自然 別墅 樣本量（人）26965747538*15表3 不同收入消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%）沒收入2000元及以下20014000元40016000元60018000元8000元及以上拒答經(jīng)濟(jì)適用房4050 一般商品房5050別墅 50公房 二手房 其它 樣本量3013055*7*2*242（注：表1表3中縱向相加為100％，打“＊”的部分，由于樣本量不足30，數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，僅作參考，請(qǐng)慎用。具體來說，在土地政策方面，政府將實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的土地供應(yīng)原則；在房產(chǎn)價(jià)格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會(huì)大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重視，復(fù)合型人才嚴(yán)重奇缺也將成為最近一段時(shí)期瀏陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展?fàn)顩r。目前項(xiàng)目所在區(qū)域的開發(fā)氛圍逐步成熟，隨著瀏陽融入大長(zhǎng)沙，必定為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來更廣闊的空間和強(qiáng)大的城市發(fā)展效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來較大的發(fā)展空間。機(jī)會(huì)（O）：園區(qū)中心位置，緊鄰園區(qū)中央商務(wù)區(qū)；隨著園區(qū)日益發(fā)展地塊優(yōu)勢(shì)日益凸顯；園區(qū)發(fā)展起步階段，存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)。地塊北靠康寧路，南鄰銀河生化制藥廠，西至健康大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和綠之韻生物工程有限公司。西距長(zhǎng)沙市區(qū)35km，黃花機(jī)場(chǎng)18km；東距瀏陽市區(qū)25km。18′48″～113176。瀏陽在對(duì)接長(zhǎng)沙省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈、連通珠三角、長(zhǎng)三角的思路和實(shí)踐上，達(dá)到了前所未有的高度統(tǒng)一?！　“殡S著城市的提質(zhì)和交通的提速，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，依托“新四路”帶來的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引導(dǎo)主動(dòng)對(duì)接域外市場(chǎng)，探索度假型、商務(wù)型、養(yǎng)老型等復(fù)合型特色房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展將成為瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展的未來大勢(shì)?！　≌雇磥恚S著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)“西融長(zhǎng)株潭、南接珠三角、東連長(zhǎng)三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。例如聯(lián)邦房產(chǎn)打造的香山國(guó)際名苑、創(chuàng)意房產(chǎn)打造的財(cái)富新世界、醴瀏鐵路打造的醴瀏大廈、鴻宇房產(chǎn)打造的中央公園、湘鑫房產(chǎn)打造的名河鑫都……商務(wù)性質(zhì)已經(jīng)慢慢凸顯，很多購房者看中的還是它們的地段價(jià)值和商務(wù)前景?！白非笸昝榔焚|(zhì)，超越用戶期望”是陳小英對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的承諾。瀏陽生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正準(zhǔn)備著力打造世界生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，使長(zhǎng)沙這座深厚底蘊(yùn)的文化古城，又將成為生物經(jīng)濟(jì)中心和生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)之都。園區(qū)投資公司按“市場(chǎng)運(yùn)作，滾動(dòng)開發(fā)”方式經(jīng)營(yíng)、開發(fā)園區(qū)。擁有較有特色的城建風(fēng)格。2006年，、2007年產(chǎn)值將突破70億元，利稅突破5億元。同時(shí)，通過項(xiàng)目的建設(shè)，提升整個(gè)生物園區(qū)的形象及招商實(shí)力。本項(xiàng)目位于湖南省長(zhǎng)株潭一體化和“一點(diǎn)一線” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長(zhǎng)沙市國(guó)家生物醫(yī)藥科技園。　　而按照目前瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況來看，今年預(yù)計(jì)新增約100萬平方米商品房投量，市場(chǎng)將迎來一個(gè)高峰。這就是瀏陽，一個(gè)有著一千八百年歷史的山水名城。 撰寫本可行性研究報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二O O八年六月目錄調(diào)查人員聲明 1第一部分 項(xiàng)目總論 2 2 3 7 7第二部分 市場(chǎng)研究 9 9 9 9 11 13第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 15 15 16 17 21 22 23 24第四部分 投資估算與融資方案 25 25 33第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36 36（方案1） 36（方案2） 38 38第六部分 不確定性分析 40 40 41 42第七部分 綜合評(píng)價(jià) 44（定性） 44（影響及對(duì)策） 44 44第八部分 研究結(jié)論與建議 45 45 45第九部分 附錄 46 46 46： 47調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明： 我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）?！　?yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來越多的外地人來瀏旅游度假?！≌雇磥恚S著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)“西融長(zhǎng)株潭、南接珠三角、東連長(zhǎng)三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。湖南省“十五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一；長(zhǎng)沙市政府重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一。為瀏陽的經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。由于我園的貢獻(xiàn)，湖南醫(yī)藥工業(yè)從2001年全國(guó)第22位上升到目前的第16位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護(hù)和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健康產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽(yù)為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。園區(qū)投資公司今后將采取市場(chǎng)化運(yùn)作，通過資產(chǎn)置換、引入社會(huì)資本和民間資本增資擴(kuò)股、合資投建企業(yè)、股份轉(zhuǎn)讓及管委會(huì)員工持股等方式，拓展盈利模式，實(shí)現(xiàn)上市融資。 本項(xiàng)目由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，該公司是在長(zhǎng)沙市瀏陽市工商行政管理局辦理了注冊(cè)登記的法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，并且經(jīng)長(zhǎng)沙市瀏陽市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。公司秉承“以人為本，服務(wù)為先”的企業(yè)理念，“服務(wù)瀏陽、服務(wù)長(zhǎng)沙、服務(wù)湖南”經(jīng)營(yíng)理念開發(fā)本項(xiàng)目。目前，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的“商務(wù)地產(chǎn)”大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，“商務(wù)地產(chǎn)”也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的“名片”。屆時(shí)，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價(jià)值和等級(jí)將發(fā)生本質(zhì)的提升。瀏陽工業(yè)新城啟動(dòng)的投資優(yōu)勢(shì)。這有利于瀏陽全市發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)精力集中、資源集中，有利于政策持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，對(duì)激活投融資、企業(yè)招商引資、產(chǎn)業(yè)集聚和城市建設(shè)都是很好的契機(jī)。24′31″，北緯28176。東起砰山屋場(chǎng)、西南至洞陽河、北至撈刀河，總規(guī)劃用地面積28平方公里。 地塊地勢(shì)屬于園區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)，地塊內(nèi)場(chǎng)地平整，無其他建筑雜物；地塊由南往北臨近康寧路的位置地塊與整體地塊有較大落差，最大處落差將近在10米左右（在地塊東面），最小落差在2米左右（在地塊西北面）。威脅（T）：周邊多為廠區(qū)，商業(yè)氛圍較差；周邊同類型項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目屬于長(zhǎng)沙副市級(jí)商業(yè)配套的綜合商業(yè)中心，是完善生物科技園區(qū)商業(yè)及居住配套，形成區(qū)域大發(fā)展的重要組成部分，項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值也隨著項(xiàng)目服務(wù)功能的完善以及項(xiàng)目功能檔次的提升而得以提升。而在公眾敏感的市場(chǎng)和價(jià)格運(yùn)行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價(jià)格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場(chǎng)。瀏陽市居民房產(chǎn)位置選擇（單位：%）按人口變量細(xì)分，包括年齡、性別、家庭人數(shù)、收入、職業(yè)、宗教信仰、國(guó)籍和民族等。） 從收入來看，中等收入消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)較活躍（如表3所示）。％的人認(rèn)為“家人認(rèn)為自己做的很成功是非常重要的”，％的人希望自己能夠達(dá)到職業(yè)的頂峰（如圖2所示）。而在公眾敏感的市場(chǎng)和價(jià)格運(yùn)行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價(jià)格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場(chǎng)。 　　我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是開始于1996年左右。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)化的直接后果就是房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化，人們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。同時(shí)，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場(chǎng)需求，對(duì)市場(chǎng)有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長(zhǎng)緩慢。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國(guó)各地一路狂漲的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對(duì)樓市的觀望，房屋銷售市場(chǎng)交易量開始急劇萎縮。其中最引人注目的莫過于5月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（即通常所稱的“國(guó)六條”），覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的開始。 　　由此可見，國(guó)家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當(dāng)?shù)呐?，但是結(jié)果到底如何呢？可以說是收效甚微。這似乎顯示房?jī)r(jià)仍在上漲。 　　在我國(guó)很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30～40%左右。中國(guó)人對(duì)住房是有特殊情結(jié)的，而且從中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加速，家庭規(guī)?；⌒突?，超前消費(fèi)意識(shí)形成等等因素相互作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂裕浑S價(jià)格的上升而需求下降。截至今年上半年，尚未走出低谷。因此瀏陽需要在長(zhǎng)株潭城市群的發(fā)展大前提下，準(zhǔn)確把握自身的定位和發(fā)展方向，不要依賴長(zhǎng)株潭城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而應(yīng)利用中部崛起和長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的名義，樹立“搶”的意識(shí)，主動(dòng)吸引外來的資金、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和市場(chǎng)。未來幾年，瀏陽市將加快城市化進(jìn)程，有助于房地產(chǎn)需求的增加。對(duì)房地產(chǎn)而言，有利于住宅改善需求能力的增加。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中城市來說，這種發(fā)展方向并不可取。 　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng) 　　房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀2006年—㎡，㎡；2006年—㎡，㎡；07年、%%。瀏陽市商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于全國(guó)和長(zhǎng)沙全市的房?jī)r(jià)水平。 　?。?）價(jià)格結(jié)構(gòu) 　　在2007年—2008年已銷售的6500套商品住宅中，銷售單價(jià)在1500元/㎡以上的有2411套，%；1500元/㎡的有2189套，%；2000元/㎡—2500元/㎡的有1299套，%；2500元/㎡以上的有601套，%。本市居民是市場(chǎng)需求的主流。但由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的慣性，未來1—2年市場(chǎng)仍將處于供大于求的狀態(tài)。 　　一、土地供應(yīng) 　　土地供應(yīng)政策 　　瀏陽市政府于2009年2月3日制定頒布的《瀏陽市國(guó)有土地有償使用若干規(guī)定》，使房地產(chǎn)發(fā)展的源頭更趨有序和規(guī)范。 　　從市場(chǎng)需求來看：一方面國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了市場(chǎng)的需求；另一方面，㎡，是06年、%，很難在短期內(nèi)消化。2008年已批準(zhǔn)上市供應(yīng)而未實(shí)現(xiàn)銷售的商品房有41萬 ㎡。因此未來3年內(nèi)，市場(chǎng)總供應(yīng)量約在210萬㎡左右，平均年供應(yīng)量在70萬㎡左右，和往年基本相近。 　?。?）城市化程度的提高 　　一方面目前瀏陽市城市化程度還比較低，%，%；另一方面瀏陽農(nóng)村居民人均耕地面積較少，農(nóng)村富余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已勢(shì)成必然。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)未來價(jià)格的判斷 　　⑴成本對(duì)未來價(jià)格的影響 　　根據(jù)2006—2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地平均價(jià)格在570元/㎡左右，樓面地價(jià)約420元/㎡，加上建筑安裝費(fèi)、小區(qū)建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)等平均成本約1500元/㎡（不包括交易稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、資金費(fèi)用和其他費(fèi)用），如全部計(jì)算，總成本約在1700元/㎡左右（小高層由于樓面地價(jià)減少和建安成本增加相抵，約增加200元/㎡左右）。 　?、鞘袌?chǎng)需求的心理預(yù)期 　　從瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)目前情況來看，住宅投資需求比重相當(dāng)小；目前瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)并不大，主要是區(qū)域外部市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)可能對(duì)瀏陽市場(chǎng)需求心理預(yù)期有一定的影響。 　　瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)未來2—3年價(jià)格走勢(shì)：2009年瀏陽城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)（商品住宅）價(jià)格基本在2008年價(jià)格的基礎(chǔ)上，有正負(fù)5%—8%的微幅波動(dòng)；2010年起，價(jià)格將會(huì)逐漸上漲，并隨時(shí)間呈加速度。截至2007年，主城年，㎡㎡，人均綠化面，㎡ ㎡，萬人擁有公交車輛，（標(biāo)臺(tái)），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，輛（標(biāo)臺(tái)），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基礎(chǔ)設(shè)施已不堪人口增加的重負(fù)。 　　瀏陽主城區(qū)已基本成為一個(gè)消費(fèi)城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。地，用于開發(fā)辦公用房。因此建議，未來一年左右的時(shí)間內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)土地。 新建成區(qū)選址 　　瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)形成新的建成區(qū)。在繼續(xù)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃布局，進(jìn)行公建設(shè)施的同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃布局，進(jìn)行公建設(shè)施和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，使新建和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，使新建成區(qū)形成以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)人口集聚的發(fā)展模式。 新建成區(qū)發(fā)展前景 　　由于工業(yè)新城的土地大部分屬2009年公布的基準(zhǔn)地價(jià)