【正文】 40別墅3 公房 二手房 4其它 樣本量（人）26966757437*15表2 不同年齡消費者房產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇（單位：%）居民總體1524歲2534歲3544歲4554歲5564歲普通板式樓房普通塔式樓房2420立體式（復(fù)式、躍式、錯層等）24其它 古典自然 別墅 樣本量（人）26965747538*15表3 不同收入消費者房產(chǎn)類型選擇（單位：%）沒收入2000元及以下20014000元40016000元60018000元8000元及以上拒答經(jīng)濟適用房4050 一般商品房5050別墅 50公房 二手房 其它 樣本量3013055*7*2*242（注：表1表3中縱向相加為100％，打“＊”的部分，由于樣本量不足30，數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，僅作參考，請慎用。具體來說，在土地政策方面，政府將實行“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則；在房產(chǎn)價格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價格將會穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進入房產(chǎn)市場；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟適用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點；專業(yè)化服務(wù)更受重視，復(fù)合型人才嚴重奇缺也將成為最近一段時期瀏陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展?fàn)顩r。目前項目所在區(qū)域的開發(fā)氛圍逐步成熟，隨著瀏陽融入大長沙，必定為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展帶來更廣闊的空間和強大的城市發(fā)展效應(yīng)，房地產(chǎn)市場將迎來較大的發(fā)展空間。機會（O）：園區(qū)中心位置，緊鄰園區(qū)中央商務(wù)區(qū)；隨著園區(qū)日益發(fā)展地塊優(yōu)勢日益凸顯；園區(qū)發(fā)展起步階段，存在相當(dāng)?shù)氖袌鰴C會。地塊北靠康寧路，南鄰銀河生化制藥廠，西至健康大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和綠之韻生物工程有限公司。西距長沙市區(qū)35km，黃花機場18km；東距瀏陽市區(qū)25km。18′48″～113176。瀏陽在對接長沙省會經(jīng)濟圈、連通珠三角、長三角的思路和實踐上，達到了前所未有的高度統(tǒng)一?！　“殡S著城市的提質(zhì)和交通的提速，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，依托“新四路”帶來的區(qū)位優(yōu)勢，積極引導(dǎo)主動對接域外市場，探索度假型、商務(wù)型、養(yǎng)老型等復(fù)合型特色房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)差異化發(fā)展將成為瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展的未來大勢?！　≌雇磥?，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實施，一個“西融長株潭、南接珠三角、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍圖正在漸漸展開。例如聯(lián)邦房產(chǎn)打造的香山國際名苑、創(chuàng)意房產(chǎn)打造的財富新世界、醴瀏鐵路打造的醴瀏大廈、鴻宇房產(chǎn)打造的中央公園、湘鑫房產(chǎn)打造的名河鑫都……商務(wù)性質(zhì)已經(jīng)慢慢凸顯，很多購房者看中的還是它們的地段價值和商務(wù)前景。“追求完美品質(zhì)，超越用戶期望”是陳小英對房地產(chǎn)項目建設(shè)的承諾。瀏陽生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正準(zhǔn)備著力打造世界生物經(jīng)濟社區(qū)和臨空經(jīng)濟區(qū)，使長沙這座深厚底蘊的文化古城，又將成為生物經(jīng)濟中心和生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)之都。園區(qū)投資公司按“市場運作，滾動開發(fā)”方式經(jīng)營、開發(fā)園區(qū)。擁有較有特色的城建風(fēng)格。2006年，、2007年產(chǎn)值將突破70億元，利稅突破5億元。同時，通過項目的建設(shè)，提升整個生物園區(qū)的形象及招商實力。本項目位于湖南省長株潭一體化和“一點一線” 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展重大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長沙市國家生物醫(yī)藥科技園?！　《凑漳壳盀g陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況來看，今年預(yù)計新增約100萬平方米商品房投量，市場將迎來一個高峰。這就是瀏陽，一個有著一千八百年歷史的山水名城。 撰寫本可行性研究報告。房地產(chǎn)項目可行性研究報告二O O八年六月目錄調(diào)查人員聲明 1第一部分 項目總論 2 2 3 7 7第二部分 市場研究 9 9 9 9 11 13第三部分 項目開發(fā)方案 15 15 16 17 21 22 23 24第四部分 投資估算與融資方案 25 25 33第五部分 財務(wù)評價 36 36（方案1） 36（方案2） 38 38第六部分 不確定性分析 40 40 41 42第七部分 綜合評價 44（定性） 44（影響及對策） 44 44第八部分 研究結(jié)論與建議 45 45 45第九部分 附錄 46 46 46： 47調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明： 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。　　優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來越多的外地人來瀏旅游度假?！≌雇磥?，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實施，一個“西融長株潭、南接珠三角、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍圖正在漸漸展開。湖南省“十五”規(guī)劃重點建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一；長沙市政府重點建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一。為瀏陽的經(jīng)濟又好又快發(fā)展做出貢獻。由于我園的貢獻，湖南醫(yī)藥工業(yè)從2001年全國第22位上升到目前的第16位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健康產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。園區(qū)投資公司今后將采取市場化運作，通過資產(chǎn)置換、引入社會資本和民間資本增資擴股、合資投建企業(yè)、股份轉(zhuǎn)讓及管委會員工持股等方式，拓展盈利模式，實現(xiàn)上市融資。 本項目由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，該公司是在長沙市瀏陽市工商行政管理局辦理了注冊登記的法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)，并且經(jīng)長沙市瀏陽市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。公司秉承“以人為本，服務(wù)為先”的企業(yè)理念，“服務(wù)瀏陽、服務(wù)長沙、服務(wù)湖南”經(jīng)營理念開發(fā)本項目。目前，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個特點：一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的“商務(wù)地產(chǎn)”大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，“商務(wù)地產(chǎn)”也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的“名片”。屆時，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價值和等級將發(fā)生本質(zhì)的提升。瀏陽工業(yè)新城啟動的投資優(yōu)勢。這有利于瀏陽全市發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)精力集中、資源集中，有利于政策持續(xù)、長遠規(guī)劃，對激活投融資、企業(yè)招商引資、產(chǎn)業(yè)集聚和城市建設(shè)都是很好的契機。24′31″，北緯28176。東起砰山屋場、西南至洞陽河、北至撈刀河，總規(guī)劃用地面積28平方公里。 地塊地勢屬于園區(qū)內(nèi)最高點，地塊內(nèi)場地平整，無其他建筑雜物；地塊由南往北臨近康寧路的位置地塊與整體地塊有較大落差，最大處落差將近在10米左右（在地塊東面），最小落差在2米左右（在地塊西北面）。威脅（T）：周邊多為廠區(qū)，商業(yè)氛圍較差；周邊同類型項目的建設(shè)。本項目屬于長沙副市級商業(yè)配套的綜合商業(yè)中心，是完善生物科技園區(qū)商業(yè)及居住配套，形成區(qū)域大發(fā)展的重要組成部分，項目的開發(fā)對于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展起到積極的推動作用，本項目的開發(fā)價值也隨著項目服務(wù)功能的完善以及項目功能檔次的提升而得以提升。而在公眾敏感的市場和價格運行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場價格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費者的大眾市場。瀏陽市居民房產(chǎn)位置選擇（單位：%）按人口變量細分，包括年齡、性別、家庭人數(shù)、收入、職業(yè)、宗教信仰、國籍和民族等。） 從收入來看，中等收入消費者的房產(chǎn)消費較活躍（如表3所示）。％的人認為“家人認為自己做的很成功是非常重要的”，％的人希望自己能夠達到職業(yè)的頂峰（如圖2所示）。而在公眾敏感的市場和價格運行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場價格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費者的大眾市場。 　　我國真正意義上的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是開始于1996年左右。 　　房地產(chǎn)市場化的直接后果就是房地產(chǎn)價格的市場化，人們在計劃經(jīng)濟時期被壓抑已久的對房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強勁，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。同時，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟適用房供給短缺、增長緩慢。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價預(yù)期的改變，消費者開始了對樓市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。其中最引人注目的莫過于5月17日國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上提出的促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（即通常所稱的“國六條”），覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場的開始。 　　由此可見，國家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當(dāng)?shù)呐?，但是結(jié)果到底如何呢？可以說是收效甚微。這似乎顯示房價仍在上漲。 　　在我國很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的將近30～40%左右。中國人對住房是有特殊情結(jié)的，而且從中國現(xiàn)實國情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增加，經(jīng)濟高速增長，城市化進程加速，家庭規(guī)模化小型化，超前消費意識形成等等因素相互作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂?，不隨價格的上升而需求下降。截至今年上半年，尚未走出低谷。因此瀏陽需要在長株潭城市群的發(fā)展大前提下，準(zhǔn)確把握自身的定位和發(fā)展方向，不要依賴長株潭城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而應(yīng)利用中部崛起和長株潭兩型社會改革實驗區(qū)的名義，樹立“搶”的意識，主動吸引外來的資金、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和市場。未來幾年，瀏陽市將加快城市化進程，有助于房地產(chǎn)需求的增加。對房地產(chǎn)而言，有利于住宅改善需求能力的增加。對于一個發(fā)展中城市來說，這種發(fā)展方向并不可取。 　　二、房地產(chǎn)市場 　　房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀2006年—㎡，㎡；2006年—㎡，㎡；07年、%%。瀏陽市商品住宅價格遠低于全國和長沙全市的房價水平。 　?。?）價格結(jié)構(gòu) 　　在2007年—2008年已銷售的6500套商品住宅中，銷售單價在1500元/㎡以上的有2411套，%；1500元/㎡的有2189套，%；2000元/㎡—2500元/㎡的有1299套，%；2500元/㎡以上的有601套，%。本市居民是市場需求的主流。但由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的慣性，未來1—2年市場仍將處于供大于求的狀態(tài)。 　　一、土地供應(yīng) 　　土地供應(yīng)政策 　　瀏陽市政府于2009年2月3日制定頒布的《瀏陽市國有土地有償使用若干規(guī)定》，使房地產(chǎn)發(fā)展的源頭更趨有序和規(guī)范。 　　從市場需求來看：一方面國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境影響了市場的需求；另一方面，㎡，是06年、%，很難在短期內(nèi)消化。2008年已批準(zhǔn)上市供應(yīng)而未實現(xiàn)銷售的商品房有41萬 ㎡。因此未來3年內(nèi)，市場總供應(yīng)量約在210萬㎡左右，平均年供應(yīng)量在70萬㎡左右，和往年基本相近。 　?。?）城市化程度的提高 　　一方面目前瀏陽市城市化程度還比較低，%，%；另一方面瀏陽農(nóng)村居民人均耕地面積較少，農(nóng)村富余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已勢成必然。 　　房地產(chǎn)市場未來價格的判斷 　?、懦杀緦ξ磥韮r格的影響 　　根據(jù)2006—2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地平均價格在570元/㎡左右，樓面地價約420元/㎡，加上建筑安裝費、小區(qū)建設(shè)費、市政配套費等平均成本約1500元/㎡（不包括交易稅費、銷售費用、資金費用和其他費用），如全部計算，總成本約在1700元/㎡左右（小高層由于樓面地價減少和建安成本增加相抵，約增加200元/㎡左右）。 　?、鞘袌鲂枨蟮男睦眍A(yù)期 　　從瀏陽房地產(chǎn)市場目前情況來看，住宅投資需求比重相當(dāng)?。荒壳盀g陽房地產(chǎn)市場價格波動并不大，主要是區(qū)域外部市場價格的波動可能對瀏陽市場需求心理預(yù)期有一定的影響。 　　瀏陽房地產(chǎn)市場未來2—3年價格走勢：2009年瀏陽城區(qū)房地產(chǎn)市場（商品住宅）價格基本在2008年價格的基礎(chǔ)上，有正負5%—8%的微幅波動；2010年起，價格將會逐漸上漲，并隨時間呈加速度。截至2007年，主城年，㎡㎡，人均綠化面，㎡ ㎡，萬人擁有公交車輛，（標(biāo)臺），都遠遠低于全國平均水平，輛（標(biāo)臺），都遠遠低于全國平均水平，同時也遠低于周邊縣市水平，市政基同時也遠低于周邊縣市水平，市政基礎(chǔ)設(shè)施已不堪人口增加的重負。 　　瀏陽主城區(qū)已基本成為一個消費城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。地，用于開發(fā)辦公用房。因此建議，未來一年左右的時間內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)土地。 新建成區(qū)選址 　　瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)形成新的建成區(qū)。在繼續(xù)引進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同時，根據(jù)規(guī)劃布局，進行公建設(shè)施的同時，根據(jù)規(guī)劃布局，進行公建設(shè)施和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)，使新建和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)，使新建成區(qū)形成以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動人口集聚的發(fā)展模式。 新建成區(qū)發(fā)展前景 　　由于工業(yè)新城的土地大部分屬2009年公布的基準(zhǔn)地價