【正文】 值最大化。l 良慶區(qū)行政中心——良慶區(qū)主要行政機(jī)構(gòu)都集中在銀海大道、五象大道、金象大道范圍內(nèi)。小結(jié)：基于對地塊的認(rèn)識，我們的建議是，本案不宜打造高品質(zhì)住宅，而應(yīng)以商業(yè)、商務(wù)為核心開發(fā)普通公寓產(chǎn)品適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鰟傂孕枨?，這樣既吻合市場需求，又降低風(fēng)險，同時也可更大地體現(xiàn)項(xiàng)目價值。目前，以五象大道、銀海大道為主軸的五象新區(qū)商業(yè)、物流、商貿(mào)中心已經(jīng)初具規(guī)模。 二、地塊價值分析評估：地塊位于良慶區(qū)大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃金商業(yè)中心，商業(yè)、商務(wù)價值最高！良慶區(qū)（五象新區(qū)范圍內(nèi)）中心城區(qū)分三大塊：大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、五象新區(qū)核心區(qū)（規(guī)劃中）、玉洞商貿(mào)物流區(qū)。（3）銀海大道擴(kuò)建、五象大道的完善等等，區(qū)域交通更加便利。南面是銀海大道沿線商業(yè)走廊——沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)走廊、玉洞商貿(mào)城、五象新區(qū)物流中心（規(guī)劃中），是五象新區(qū)未來的物流中心，集物流、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性城市附屬新區(qū)。景皇房地產(chǎn)南寧良慶區(qū)項(xiàng)目基地與市場研究俊地潤豐2第一篇 項(xiàng)目概況及地塊價值分析一、項(xiàng)目位置及概況項(xiàng)目位置：本案地塊位于南寧市良慶區(qū)，地處良慶區(qū)五象大道沿海大道交匯處，大沙田三角廣場附近。西面為江南客運(yùn)站，是大江南進(jìn)入市區(qū)的主要中轉(zhuǎn)車站，周邊配套齊全，各住宅項(xiàng)目也已經(jīng)入住，生活十分方便，生活氣氛濃厚。周邊配套：周邊的生活配套：以物流、商貿(mào)、行政設(shè)施為主，良慶區(qū)各行政部門幾百名集中在該區(qū)域等，生活配套齊全。根據(jù)五象新區(qū)規(guī)劃，大沙田經(jīng)濟(jì)開區(qū)主要定位為五象新區(qū)的購物中心、娛樂中心、商業(yè)中心，以購物、商業(yè)為主，在五象大道、金象大道、銀海大道圍合區(qū)的商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；五象新區(qū)核心區(qū)定位為行政辦公中心、文化體育中心、金融信息服務(wù)中心、環(huán)境優(yōu)雅的居住中心、休閑娛樂中心，以辦公、居住和娛樂為主；本案地塊處于五象新區(qū)大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃金位置,地勢平整，約 畝，由開發(fā)商以 萬/畝的價格拍入，地價成本相對較低，總體風(fēng)險較小。周邊生活配套齊全，商業(yè)、商務(wù)、居住都相對便利！地塊周邊集中了良慶區(qū)大部分行政單位，而且銀行、學(xué)校、娛樂、菜市、商場等主要生活配套齊全，適宜商業(yè)、商務(wù)辦公與居住。三、項(xiàng)目SWOT分析（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢（S）位置優(yōu)勢：l 南寧大江南三大主要大道交匯處（銀海大道、五象大道、星光大道）——大沙田三角廣場。規(guī)模、地標(biāo)優(yōu)勢l 該項(xiàng)目可擬建30層以上標(biāo)志性建筑，總建筑面積可大5萬㎡以上，擬建筑產(chǎn)品有商業(yè)、商務(wù)與住宅組成，具有優(yōu)越的規(guī)模、地標(biāo)優(yōu)勢。（二）項(xiàng)目劣勢（W）形象劣勢地塊本為大沙田主要的菜市場，周邊為大沙田民宅區(qū)，建筑以80、90年代的普通住宅為主，現(xiàn)在已經(jīng)陳舊，環(huán)境相對混雜，周邊環(huán)境形象差。l 項(xiàng)目周邊公寓項(xiàng)目少，上檔次的公寓更少。l 五象嶺國家森林公園規(guī)劃建設(shè)的啟動、邕江下游的整治工程啟動，將大大改善生活自然環(huán)境。第二篇 市場分析一、 良慶區(qū)整體市場表現(xiàn)：房地產(chǎn)市場還處在初級階段非常典型的城市新區(qū)房地產(chǎn)市場特征。l 市場供求：（1）、住宅：目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來在售樓盤相對少，供應(yīng)量少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線與五象大道、銀海大道沿線，如邕江沿線的琴海彩蝶居、秋月藍(lán)灣。（2）商業(yè)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)，目前在售商業(yè)樓盤更少，供應(yīng)量也少，只有金盛財富廣場商業(yè)在銷售，能成功出售的只有金盛財富廣場、陽光新城，能招商經(jīng)營成功的也只有金盛財富廣場，金盛財富廣場引進(jìn)了南城百貨引起了不少轟動，也帶來火爆的銷售場面，目前招商已經(jīng)招滿。風(fēng)尚兩個項(xiàng)目，但這兩個項(xiàng)目是小戶型住宅項(xiàng)目，而不是辦公的商務(wù)公寓。隨著城市發(fā)展，人口不斷增加，特別是商業(yè)、商貿(mào)的不斷發(fā)達(dá)，相關(guān)酒店配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的酒店項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。（2）商業(yè)：區(qū)域商業(yè)還是三線城市私人宅基地住房臨街商鋪為主，上規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)三個項(xiàng)目，能算得上大型商業(yè)項(xiàng)目也只有金盛財富廣場、鑫利華商城兩個而已，這兩個項(xiàng)目得商業(yè)品質(zhì)、規(guī)模也只是中等而已。（3）大盤開發(fā)：當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)相對較充足，大盤項(xiàng)目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊憣⒎浅＞薮螅?因此該項(xiàng)目雖然地塊小，但總建筑規(guī)模屬中檔以上高層項(xiàng)目。B\引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌龇績r走勢，房價突破的引導(dǎo)者。目前良慶區(qū)城市規(guī)模只有大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)走廊開發(fā)區(qū)兩個區(qū)，常住人口為10萬，流動人口在5萬左右。片區(qū)定位：良慶區(qū)行政、商務(wù)、休閑、娛樂中心。l 市場供求：（1）、住宅：目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來在售樓盤相對少，供應(yīng)量少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線、五象大道沿線，如邕江沿線的琴海目前在售的只有錦繡年華、新加坡城、陽光新城、鑫金怡園，其他已經(jīng)是尾盤銷售。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商業(yè)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商務(wù)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務(wù)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 l 市場價格：（1）住宅：目前當(dāng)?shù)刈≌谑蹣潜P主力單價在35004100元/㎡；只有集中在3500－3800元/㎡。（3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒有商務(wù)公寓、酒店式公寓項(xiàng)目 l 市場趨勢：（1）城市化水平： 城建規(guī)模較大，城市化水平相對較高，根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計今后城市化發(fā)展將進(jìn)入一個快速發(fā)展時期，未來市場需求的量和質(zhì)將會穩(wěn)步提升。（4）產(chǎn)品優(yōu)化：目前區(qū)域消費(fèi)主要以110㎡以下戶型為主，而且有價格優(yōu)勢，因此建議本項(xiàng)目以小戶型產(chǎn)品為主。C\填補(bǔ)區(qū)域商務(wù)、酒店式公寓稀缺的市場空白，超前產(chǎn)品潛在需求的供應(yīng)者。分析：該項(xiàng)目小戶型銷售非常成功，早早售罄，剩余大戶型，商業(yè)部分也非常成功，特別是招商很成功。陽光新城地段：良慶區(qū)金沙大道269號規(guī)模：占地面積320000 ㎡，總建筑面積約 550000 ㎡規(guī)劃：多層，一梯兩戶、一梯四戶戶數(shù)： 4800戶容積率： 綠化率： 31％小區(qū)配套：近55萬㎡超大社區(qū)，社區(qū)內(nèi)各大學(xué)校、銀行、郵局、超市、公交車站一應(yīng)俱全。分析：該項(xiàng)目規(guī)模為良慶區(qū)大型項(xiàng)目；一期，建筑形態(tài)為多層一梯兩戶、一梯四戶建筑，南北朝向，與區(qū)域市場需求吻合；戶型以實(shí)用型小兩房（7585㎡）、 三房（95120㎡）為主，戶型設(shè)計與需求吻合，一期已經(jīng)售罄；二期高層以大戶產(chǎn)