【正文】 結(jié)構(gòu)的工作小組制度，在投資者（股東）的領(lǐng)導(dǎo)下，從集團(tuán)各職能部門或社會(huì)資源中抽調(diào)或聘請(qǐng)各類專業(yè)人員，組成項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，同時(shí)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)、有能力的中介機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目的財(cái)務(wù)顧問(wèn)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施。這樣可以避免頂棚出現(xiàn)粱的情況，又可以保證大面積樓板的剛性。目前已經(jīng)拆除。建筑方案為地下三層，地上二十七層，總建筑面積45092平方米，建筑占地面積1,257平方米，商鋪總面積3,073平方米；停車場(chǎng)建筑面積6,146米。使健康花苑一期成為市市區(qū)內(nèi)以“生態(tài)商住樓”為主題的優(yōu)秀商住小區(qū)。北京路中段為商務(wù)中心區(qū)，是城市最繁華的地段之一。市場(chǎng)定位為滿足都市年輕白領(lǐng)的特定需求，以區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價(jià)位適中和個(gè)性化的生活方式為主要訴求。 從該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析定位可以看到，比較能夠接受高層住宅的人群主要集中在年齡35歲以下，學(xué)歷在大專以上，家庭人口在2~3人的人群中；也就是所謂都市年輕白領(lǐng)。總建筑面積45,092平方米，建筑占地面積1,257平方米，地下三層，地上27層。由于上述政策的實(shí)施，使二環(huán)路內(nèi)的屋業(yè)資源將變得越來(lái)越緊缺，長(zhǎng)遠(yuǎn)看具有較大升值的潛力。由于種種原因，項(xiàng)目拖延了較長(zhǎng)時(shí)間，期間方案也做了多次修改。后由于企業(yè)和市場(chǎng)變動(dòng)的原因，在完成建筑用地手續(xù)以及居民撤遷后停工。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)目標(biāo)一、 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目用地原為屋業(yè)開發(fā)有限公司豆腐廠3號(hào)地塊。 從上面的分析可以看到，比較能夠接受高層住宅的人群主要集中在年齡35歲以下，學(xué)歷在大專以上，家庭人口在2~3人的人群中；也就是所謂都市年輕白領(lǐng)。對(duì)花園式多層住宅的接受比例也有類似的趨勢(shì)。高層的消費(fèi)者一般為35歲以下人群。而年齡較大的消費(fèi)者還是比較喜歡層數(shù)較低的住宅。他們40歲以下，已婚占80%，未婚占20%，均為大專以上學(xué)歷，%，80%為三口之家。 第三類為年齡較小且家庭人口較多為兩人的消費(fèi)人群。%的人居住面積在80平方米以下；%；%的人選擇單價(jià)在2100元/平方米的住宅，其中50%選擇單價(jià)在1700元/平方米以下的住宅；%的人選擇的住房面積在120平方米以下，%選擇住房面積在100平方米以下；對(duì)于房款總價(jià)，%的人選擇25萬(wàn)以下，%的人選擇20萬(wàn)以下的住房；%的人選擇三室二廳二衛(wèi)的住房，有29%的人選擇三室一廳一衛(wèi)或二室二廳。戶型格局重新受到購(gòu)房者和業(yè)界重視。土地政策在初始執(zhí)行中的一些變化因素也是造成當(dāng)前一些大盤遲遲沒(méi)有動(dòng)工的重要原因。對(duì)樓市造成重大影響的兩大政策一是市以后房地產(chǎn)開發(fā)用地由土地交易中心招標(biāo)競(jìng)拍，協(xié)議出讓終止；二是市二環(huán)路內(nèi)原則上只拆不建，有90個(gè)左右的房地產(chǎn)項(xiàng)目因此而被撤消。但對(duì)特殊的消費(fèi)群體而言，它依然具有較強(qiáng)的吸引力。這種總價(jià)10萬(wàn)出頭，首付1萬(wàn)左右的小戶型，成為人們購(gòu)房首選的產(chǎn)品。價(jià)格較低、質(zhì)量可靠的樓盤總是能受到人們的歡迎。鷗翔雅居為代表的高端產(chǎn)品樓盤，以及這一片區(qū)的如彩云水榭、金家大院、滇池衛(wèi)城等樓盤將共同引領(lǐng)滇池國(guó)家旅游度假區(qū)這一黃金片區(qū)在今年年末、明年年初把房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端市場(chǎng)推向新高。鷗翔雅居為代表的新一代高端房地產(chǎn)產(chǎn)品將進(jìn)一步加速提升這一成熟高端片區(qū)的形成。鷗翔雅居在滿足對(duì)居住的出、入、住、行、文化等方面的需求方面，進(jìn)行了大量深入的研究，在現(xiàn)階段的樓市來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一種開發(fā)理念的創(chuàng)新。 作為開發(fā)商，要滿足市場(chǎng)的有效需求就必須進(jìn)行有效的市場(chǎng)細(xì)分，而作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也希望與自己一樣的人為鄰居，以免居住環(huán)境過(guò)于混雜從而影響居住質(zhì)量。 小戶型的火爆和Townhouse取得成功，實(shí)際上就是市場(chǎng)細(xì)分取得的成功。在對(duì)住宅的需求上，也同樣如此。國(guó)家將強(qiáng)化市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場(chǎng)，一些不規(guī)范的企業(yè)將受到整治。過(guò)去靠政府的政策支持，從1988年至今近15年來(lái)的住房制度改革，使人們?cè)谧》矿w制和住房消費(fèi)觀念產(chǎn)生了較大的變化，住房的商品化已經(jīng)在全國(guó)全面普及，今后購(gòu)房將主要靠個(gè)人的經(jīng)濟(jì)承受能力和心理承受能力。明細(xì)投資成本核算，使投資者有效地控制投資成本第三章 市 場(chǎng) 分 析一、宏觀市場(chǎng)分析最近20年來(lái)全國(guó)建成住宅57億平方米，相當(dāng)于80年代前30年的近10倍，我國(guó)城市住房狀況有了很大改善。價(jià)格適宜的高品質(zhì)公寓式住宅市場(chǎng)還有很大的市場(chǎng)空間。 （三）國(guó)家實(shí)施西部開發(fā)的戰(zhàn)略對(duì)云南以及經(jīng)濟(jì)起到了極大的推動(dòng)作用，不斷改善住宅等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對(duì)外開放，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的環(huán)節(jié)（四）在現(xiàn)代社會(huì)，住宅是標(biāo)志著個(gè)人生活質(zhì)量改善和提高的重要標(biāo)志，價(jià)格適宜、居住舒適的住宅已經(jīng)成為了人們首選。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）是云南省省會(huì)，位于滇中高原，人口467萬(wàn)，其中城區(qū)常住人口超過(guò)170萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，文化豐富，是云南省政府和各省級(jí)機(jī)關(guān)、中央及外地駐滇機(jī)構(gòu)的所在地；是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；同時(shí)，處于中國(guó)與東南亞國(guó)際大通道的起點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，城市發(fā)展迅速。同時(shí)，為改善投資環(huán)境，塑造城市形象，積極向小康社會(huì)邁進(jìn)，政府也開始大力促進(jìn)城市的開發(fā)和改造，美化市容環(huán)境。人們的生活質(zhì)量在不斷的提高，而住房——這一人們生活改善的重要標(biāo)志，已經(jīng)成為了市場(chǎng)消費(fèi)的新熱點(diǎn)。還本付息能力較好。 可行性研究結(jié)論：經(jīng)認(rèn)真的調(diào)查研究，對(duì)建設(shè)開發(fā)健康花苑（一期）的必要性進(jìn)行的分析，對(duì)該項(xiàng)目投資后的收支和償債能力進(jìn)行了詳細(xì)的測(cè)算。 項(xiàng)目編制依據(jù)：（一）《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》（No 010643607）（二）《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（編號(hào)98562）（三）《關(guān)于北京路豆腐廠至榮軍鼓樓醫(yī)院實(shí)施舊城改造的申請(qǐng)報(bào)告》（四）《中國(guó)健康花苑》（）（五）國(guó)家計(jì)委和國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與參數(shù)》（六）國(guó)家建設(shè)部2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（七）關(guān)于河南恒大置業(yè)有限公司等建設(shè)項(xiàng)目可辦理有關(guān)手續(xù)的通知（城規(guī)指[2003]23號(hào)）。30 / 30河南恒大置業(yè)有限公司 健康花苑（一期）房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告總 論 項(xiàng)目名稱：健康花苑（一期）小高層白領(lǐng)公寓 建設(shè)單位：房屋業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司 建設(shè)地點(diǎn)：市北京路豆腐廠，北接桃源北樓，東臨健康花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場(chǎng)。 建設(shè)單位概況：屋業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司。我們認(rèn)為：建設(shè)開發(fā)健康花苑（一期）從社會(huì)效益方面分析是必要的，項(xiàng)目市場(chǎng)穩(wěn)定，從經(jīng)濟(jì)效益方面分析是可行的。%，%。今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資速度持續(xù)保持30％—40％的增長(zhǎng)勢(shì)頭，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3年多的高位運(yùn)行，目前還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中，市場(chǎng)的需求持續(xù)旺盛。 河南路到榮軍鼓樓醫(yī)院片區(qū)是為數(shù)不多的在市區(qū)殘留的舊危房。因此，需要不斷提升城市住宅的建設(shè)，以滿足未來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。（五）市政府高度房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展建設(shè)住宅等城市基礎(chǔ)設(shè)施作為本地區(qū)的一個(gè)長(zhǎng)期堅(jiān)持的建設(shè)重點(diǎn)，并希望借此實(shí)現(xiàn)的跨越式發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)有了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 鑒于以上原因，在地區(qū)選擇投資高品質(zhì)公寓式住宅是十分必要的。然而進(jìn)入新世紀(jì)以后，住房正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式，正在從速度、規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。人口增加、城市化進(jìn)程的加快和人們要求改善住房的愿望，成為住房發(fā)展的三大動(dòng)力。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款的門檻提高。為適應(yīng)這種變化，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分也日趨精細(xì)，產(chǎn)品往往都是針對(duì)某一部分客戶量身定做，精心打造。以往有的樓盤，從三四十平方米的小戶型到兩三百平方米的超大豪華戶型應(yīng)有盡有。以廣基對(duì)滿足居住的同質(zhì)化要求來(lái)說(shuō)，無(wú)疑反映了樓市的一種發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。廣基 而以市北市區(qū)龍泉地產(chǎn)開發(fā)的新盤——江東花城為代表的城邊低價(jià)樓盤則在工薪族中擁有較大的號(hào)召力。與此同時(shí)，以位于白塔路的86街公寓U2為代表的市中心區(qū)域的高質(zhì)量小盤依然受到都市白領(lǐng)們的追捧，繼2002年5月開盤以來(lái)天天人流不斷，特別是在二環(huán)路內(nèi)原則上“只拆不建”的政策出來(lái)之后，更是受到了購(gòu)房者的青睞，雖然沒(méi)有打廣告，開發(fā)商也很低調(diào)，可每天的看房客戶仍然不低于五、六十；僅用不到一年的時(shí)間就全部銷售告磬。透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，究其小戶型熱銷的原因，我們不難發(fā)現(xiàn)：其一、目前在股市震蕩，銀行個(gè)人存款利率較低的情況下，部分持資者（中產(chǎn)階級(jí)）則把投資方向轉(zhuǎn)向住宅投資。小戶型產(chǎn)品永遠(yuǎn)不會(huì)“壽終正寢”。對(duì)于第一項(xiàng)政策意味著今后樓市競(jìng)爭(zhēng)將升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新洗牌，很多無(wú)資金實(shí)力的中小開發(fā)商將出局，土地儲(chǔ)備、資金實(shí)力、人才、品牌等都成為了