【正文】 2003年11月21日。有關(guān)數(shù)據(jù)是在國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境、即金融政策、財政稅收政策、匯率政策、通貨膨脹預(yù)期等，不發(fā)生較大變化的前提下進行的。 （四）項目的建設(shè)符合市政府的發(fā)展規(guī)劃，水、電、煤氣、暖氣、通訊、道路和交通等各方面條件較好，這為本項目的實施提供了良好的外部條件。（二）%，高于銀行貸款利率，財務(wù)效益較好（三）項目具有良好的社會效益。本項目的建設(shè)處于市確定二環(huán)路內(nèi)原則上只拆不建的階段，社會上年齡35歲以下，學(xué)歷在大專以上，家庭人口在2~3人的人群中（也就是所謂都市年輕白領(lǐng)）。靜態(tài)指標(biāo)中，%，投資回收期為1年零10個月，%經(jīng)過我們的專業(yè)判斷，我們認為，項目基本可行，運作得當(dāng)將能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟和社會效益。還本付息能力較好。二、項目投資分析結(jié)論項目總投資為8, 銀行貸款總額為4,，%。并能有效帶動周邊環(huán)境的發(fā)展。同時，項目本身是全商業(yè)化運作，有效地盤活了存量土地資源，實現(xiàn)了土地資源的合理增值。通過以上敏感性分析及盈虧平衡分析，我們認為本項目抗風(fēng)險能力較強，但仍需要在實際經(jīng)營過程中注意對投資總額及銷售單價兩個敏感因素嚴格加以控制。由此可看出，本項目投資對收益的影響同樣十分大，因此，在本項目開發(fā)的過程中，應(yīng)該對成本進行有效的控制，這樣才能保證本項目的各項經(jīng)濟效益指標(biāo)得以實現(xiàn)。由此可看出，本項目銷售收入對收益的影響較大，因此，在本項目的運行中，為了確保項目獲得預(yù)期的效益，建議銷售力度，盡量使銷售收入按計劃得以實現(xiàn)。我們分別計算了銷售收入上下波動5%、10%和總投資上下波動5%、10%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，計算結(jié)果見表9—9—2。本項目中我們通過分析各因素在一定幅度內(nèi)變化而引起的內(nèi)部收益率相應(yīng)的變化幅度，從而找出對內(nèi)部收益率指標(biāo)影響較大的因素。35873㎡100%=%%以上可認為保本。2,650=26,㎡ 住宅保本點銷售比例=住宅保本點銷售量247。由于銷售總額由住宅、車位、商鋪三部分收入組成，三項商品銷售單價差異較大，我們以住宅為代表計算該項目的保本銷售量及比例，計算方法為： 住宅保本點銷售量=住宅總銷售面積單方造價247。所以我們無法計算常規(guī)的盈虧平衡點，而是考慮計算銷售量盈虧平衡點，即銷售額達到已發(fā)生的成本費用總額時的保本點?！　〕Ｒ?guī)的盈虧平衡點計算公式為：BEP（%）＝固定成本/（銷售收入可變成本）。第十章 投資不確定性分析一、盈虧平衡分析盈虧平衡分析實際上是一種特殊形式的臨界點分析，一般將銷售量作為不確定因素，求取盈虧平衡時臨界點所對應(yīng)的銷售量。此項目的借款償還期較短，償債風(fēng)險較小。同時房地產(chǎn)銷售幾乎全部為現(xiàn)金銷售，銷售收入可全部視同為現(xiàn)金流入。以上分析可以說明此項目在目前預(yù)計的投資總額及銷售單價、銷售方式下，獲利能力尚可。計算公式為： 投資利潤率=利潤總額/項目總投資100% =%。若項目全部用于出售時，項目總開發(fā)價值等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入。（二）開發(fā)商成本利潤率開發(fā)商成本利潤率是指項目總開發(fā)價值減去總投資后的差額，除以總投資額得到的比例。二、靜態(tài)指標(biāo)分析（一）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期的計算不考慮資金的時間價值。投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風(fēng)險能力越好。（三）動態(tài)投資回收期投資回收期是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的時間。凈現(xiàn)值是評價項目盈利能力的絕對指標(biāo)，它反映項目在滿足按設(shè)定折現(xiàn)率要求的盈利之外獲得的超額盈利的現(xiàn)值。（二）凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率計算的項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。內(nèi)部收益率高于投資者預(yù)期收益率，該項目即是可行的；反之，則不可行。項目的維持取決于是否有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。三、損益狀況根據(jù)本項目擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析，項目累計稅后凈利潤為1,。財務(wù)費用：項目建成當(dāng)年完成的銷售收入即可償還銀行貸款，而當(dāng)年的利息計入開發(fā)成本，因此不需計算財務(wù)費用。管理費用：取房地產(chǎn)行業(yè)平均值，按銷售收入的2%計算。銷售費用：本項目中，所有產(chǎn)品的銷售均委托第三方進行，即全部委托房屋銷售公司進行銷售，并按實現(xiàn)銷售收入的一定百分比支付房屋銷售公司傭金。營業(yè)稅按銷售收入的5%計繳，城市建設(shè)維護稅及教育費附加分別按營業(yè)稅的7%、3%計繳，稅（費）%。根據(jù)收入與成本相配比的原則，我們以項目總投資額為基數(shù)，按銷售計劃的實現(xiàn)估算每年的營業(yè)成本。二、成本費用估算（一）營業(yè)成本估算房地產(chǎn)開發(fā)投資不同于一般工業(yè)項目投資，其投資兼具資本投資和流動資產(chǎn)投資的雙重性質(zhì)。（二）銷售計劃確定項目計劃開工當(dāng)年完工，住宅預(yù)計當(dāng)年銷售55%，第二年銷售35%，第三年銷售10%；車庫及商鋪預(yù)計當(dāng)年完畢。車庫銷售單價確定 根據(jù)市房地產(chǎn)的市場銷售情況，車庫的銷售考慮按50,000元/個進行估算。貸款利息按全年平均計算，即每年應(yīng)計利息＝（年初借款累計＋本年借款使用／2）年利率。屋業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司計劃投入自籌資金4,；銀行貸款4,。第七章 投資估算與資金籌措一、 投資估算根據(jù)委托方提供的項目建筑設(shè)計方案，經(jīng)專業(yè)的中國注冊工程造價師詳細測算，按照有關(guān)房地產(chǎn)項目估價的編制辦法以及市房地產(chǎn)開發(fā)投資的實際水平，健康花苑一期的總建筑面積位45,092m2，開發(fā)建安工程投資估算為8,。初步擬定為以銷售額的2%左右作為委托銷售的成本支付。詳見附件：《健康花苑（一期）建設(shè)進度計劃表》。取得售房許可，開始發(fā)售。時間計劃為2004年1月2004年12月。同時，組織中可能存在雙重領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，若出現(xiàn)具體問題，可能難以分清楚責(zé)任。這種管理模式的優(yōu)點在于，工作小組由不同部門、行業(yè)的專業(yè)人員組成，加強了各種資源的橫向聯(lián)系，所需各類專業(yè)人員、專用設(shè)備隨用隨調(diào)，機動靈活；能夠有效利用各種資源，使各種資源優(yōu)化組合，增強了對整個項目管理的靈活性和應(yīng)變能力。對不同的問題，充分利用外部的專業(yè)機構(gòu)來解決。具體建設(shè)擬采用專業(yè)化合同分包方式進行開發(fā)建設(shè)，具體方式是：工程施工建設(shè)由云南省建五公司按建設(shè)工程施工合同負責(zé)進行；整個工程由云南省交通工程監(jiān)理公司負責(zé)工程監(jiān)理；銷售擬選定一家由經(jīng)驗和實力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，采用委托承包方式完成。停車場：和二期的地下部分不設(shè)變形縫，作成一體結(jié)構(gòu)； 為減少挖掘量、作成無粱板結(jié)構(gòu)，盡量降低層高； 使柱子之間的間距盡量均等、在大跨度之間設(shè)柱子。平面布局為圓型，總高100米；結(jié)構(gòu)種類和使用材料為： 地上：中心筒框架結(jié)構(gòu)（在建筑物中央布置核心筒作為剪力墻）地下：中心筒框架結(jié)構(gòu)（在地下外周部分設(shè)置連續(xù)的墻作為剪力墻）住宅部分： 中央的筒部分作為墻體結(jié)構(gòu)； 以中央布置核心筒部分放射狀延伸的粱和連接外圍的粱所構(gòu)成； 樓板為中空結(jié)構(gòu)的250毫米厚的樓板，不設(shè)次粱。二、項目建設(shè)內(nèi)容項目內(nèi)容為：總占地面積為3039平方米，圓柱型結(jié)構(gòu)；地下三層，地上二十七層，總建筑面積45092平方米，建筑占地面積1,257平方米，商鋪總面積3,073平方米；停車場建筑面積6,146米。第五章 項目開發(fā)建設(shè)地址及內(nèi)容一、 項目建設(shè)地址健康花苑一期項目具體地址位于市北京路豆腐廠，北接桃源北樓，東臨健康花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場；該區(qū)域原屬桃源村、大廠村農(nóng)村住宅和部分單位宿舍，區(qū)內(nèi)部分房屋尚為土坯房屋，歷史上沒有進行過合理的規(guī)劃、建筑密度大，住房擁擠，無安全防火通道，居民生活安全保障性差，臨街面基本是以舊房、危房為主。整個建筑共256戶住宅，建筑面積為56平方米的有206戶，建筑面積為102平方米的有48戶，主力戶型為56平方米。整個項目建筑呈圓柱型結(jié)構(gòu)。四、項目設(shè)計方案項目規(guī)劃設(shè)計方案由。 項目將憑借生態(tài)化的自然環(huán)境，使得該區(qū)域成為了“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化生態(tài)小區(qū)為。這種城市中的花園、花園中的城市的設(shè)計，提供給每戶業(yè)主一個隨意與戶外接觸的機會，可以滿足其運動、觀賞植物以及散步等休閑的需要。二期五千多平方米的區(qū)內(nèi)綠化面積將以高大樹木和草坪形成市內(nèi)北京路沿線除東風(fēng)廣場外最大的城市森林廣場。整個方案突出都市白領(lǐng)公寓的理念，力求避免以