【正文】 以銷售率表示項目的盈虧平衡點（ BEP），本項目總投資為 247137 萬元，銷售收入為 390856 萬元，盈虧平衡點的計算依據(jù)為： 盈虧平衡點的經(jīng)營收入 =項目總投資 +銷售稅金 其中銷售稅金為銷售收入的 %，銷售費用為銷售收入的 2%。 二、 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是研究如何確定盈虧臨界點及有關因素變動對盈虧臨界點的影響等問題。 稅前利潤 100911 稅前利潤 =銷售收入 開發(fā)成本 稅金及附加 稅后利潤 75683 稅后利潤 =稅前利潤 *（ 1所得稅 25%） 稅前投資回報率 % 稅前利潤 /總投資 稅后投資回報率 % 稅后利潤 /總投資 銷售利潤率 % 稅前利潤 /收入合計 銷售凈利潤率 % 稅后利潤 /收入合計 page45 四 、項目銷售回款估算 按照本項目開發(fā)方案和營銷計 劃的策劃，以及根據(jù)項目建設和銷售進度的初步安排，整個項目的銷售周期 三 年。 根據(jù) 項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預售證或者項目成為準現(xiàn)房時開始發(fā)售。 按目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項目在開工后 六個月 取得預售許可證后開始對市場發(fā)售期房。 page43 第十 一 部分 項目 銷售 方式 及經(jīng)營收入測算 一、項目 銷售 方式 根據(jù)現(xiàn)行的商品房銷售政策 ,房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之 三 十 后 可預銷售 ， 一般執(zhí)行原則是工程形象 地下室部分完成允許申領 《商品房預售許可證》。 四、資金來源與貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。本項目開發(fā)商投入自有資金 98855 萬元 作為啟動資金，另需向銀行貸款 78970 萬元用于投資，剩余部分 69313 萬元由銷售房收入補充，總投資為 247138 萬 元，其中銀行貸款利息從銷售收入中支付。 資金來源結構圖表 籌措資金來源 籌措資金 (萬元 ) 籌措資金比例 總投資額 291550 100% 自籌資金 107246 41% 銀行貸款 119420 36% 銷售收入再投入 64884 23% （二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。 z① 項目的設計及開工準備（初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等）： 6個月 ② 住宅的主體建筑（基礎、主體、外裝及設備）： 20個月 ③ 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）： 10個月 （四）項目周期設定 ： ① 項目建設期 3年 ② 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間為項目開發(fā)周期的起始日。 （二）建設方式 ： 采用公開招標方式選擇施 工 、 監(jiān)理單位，有效控制項目的工期、成本和質量。 page41 ② 項目經(jīng)測算銷售值達 39 億 元人民幣 ， 暫定開發(fā)經(jīng)營時間 3年，其中銷售期為 2年。 戶型設計 從 140平方米至 280平方米，從舒適三居到豪 華四居，以較大的變化幅度來滿足各階層購房者的需求。 交通組織 小區(qū)內部采用適宜的人車分流模式。 東區(qū)設計為高層住宅組團， 11 幢 19～ 23 層高層住宅分別圍合兩個大尺度景觀院落空間。 規(guī)劃布局 設想 結合規(guī)劃條件，南區(qū)沿 XX 西路設置商業(yè)辦公綜合體，綜合體包括 2 層商業(yè)裙房和 2 幢分別為 8 層和 12 層的商務辦公樓，綜合體西端為住區(qū)會所，兼有經(jīng)營和管理的功能。 三、戶型配比概述： 項目戶型配比的原則為： ? 滿足目標客戶的改善型居住需求，以大戶型為主力，提高居住舒適度； ? 考慮目標客戶總價承受能力； ? 盡量滿足客戶的多種居住需求； ? 盡量與其它項目做差異化競爭。 項目擬采用法式古典主義的宮廷建筑，力求在典雅高貴的古典建筑風格的統(tǒng)一基調下，以古典的構圖比例和豐富精致的細部營造出高品質的住宅建筑，形成整體協(xié)調又不失變化豐富的建筑群，營造一個以多層、高 層住宅結合的高端社區(qū)。 結合項目容積率及限高的要求，東側區(qū)域設定為高層、西側區(qū)域設定為小高層或多層。 高層客戶群：企事業(yè)機關單位中基層、個體經(jīng)營者、私營業(yè)主、周邊居民。 ◆總價承受需求： 目標客戶可承受的高層價格區(qū)間 150 萬 200 萬，排屋價格區(qū)間 300萬 500 萬。 page38 ◆信息獲知渠道： 口碑傳播：交際面廣是高端人群的特點，所以信息往往會以口耳相傳的形式在人群內迅速傳播，口碑傳播往往具有準確、到達率高、可信度高的特點；根據(jù)行業(yè)的不同獲知途徑會有所區(qū)分，企事業(yè)機關單位主要從傳統(tǒng)渠道（報紙、網(wǎng)絡等）獲得信息；一般的私營業(yè)主除了從傳統(tǒng)的渠道獲取信息外也從 非主流渠道獲知 。 ◆生活方式： 目標客戶群體一般為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓 力較大， 事業(yè)心強，工作勤奮努力，富有創(chuàng)造力，平時與家人團聚的時間相對較少；文化層次較高，交際面廣泛，注重社會地位、職業(yè)、家庭背景。 目標客戶信息進行總結： ◆ 年齡 :主要分布在 3150 歲， 3135 多歲的這部分成功人士剛剛進入了事業(yè)的上升通道之中，對未來雄心勃勃，勇于追求自己喜愛的生活方式；而 3550 歲年齡階段的高端客戶正處于事業(yè)的成熟期、收獲期，具有改善家人居住環(huán)境的迫切欲望。 page37 您購買高層物業(yè)面積需求圖表144170㎡18%120144㎡27%90120㎡9%90㎡以下1%300㎡以上5%250300㎡8%200250㎡12%170200㎡20%90㎡以下 90120㎡ 120144㎡ 144170㎡170200㎡ 200250㎡ 250300㎡ 300㎡以上 高層 120144 ㎡占 27%， 144170 ㎡占 185， 170200 ㎡占到 20%，與前面的戶型需求基本吻合 ，以舒適型的三房和四房為主。 （ 8）各物業(yè)類型的需求面積 您購買別墅物業(yè)面積需求圖表7001000㎡0%350㎡以下50%1000㎡以上1%500700㎡4%350500㎡45%350㎡以下 350500㎡ 500700㎡ 7001000㎡ 1000㎡以上 別墅面積需求偏小 500 方以下的占到 95%，這與調查群體的選擇有一定關系。在購房目的的選擇上 ，改善性居住占到 55%。 60%以上擁有兩套及兩套以上住宅，同時 47%的人認為大灘是紹興最適合居住的區(qū)域，對區(qū)域認同度較強。城北青甸湖amp。城東 會稽山amp。城西3%大灘amp。城南20%迪蕩amp。汽車品牌選擇較為保守，以奧迪、本田和豐田為主。另外家庭休閑方式以散步、在家休息和旅游等健康的生活方式為主，占所有受訪人群的一半。 （ 2）客戶學歷及家 庭收入情況 page32 你的學歷分析圖表本科47%大專16%大專以下34%本科以上3%大專以下 大專 本科 本科以上 您家庭年收入圖表（單位：萬元）21%22%19%38%10萬以下 1020萬 2030萬 30萬以上 絕大部分人擁有大專以上學歷、大學本科、碩士等，家庭年收入為 20 萬以上，其中 20— 30 萬的家庭占了 19%， 30 萬的家庭占了 38%，屬于高學歷高收入者或高能力高收入者。本次調查共發(fā)出 200 份問卷，收回 175 份問卷， 142 份問卷有效。 為了更好了解本項目的目標客戶，公司 以問卷的形式對相關人群進行了調查，投放渠道包括政府公務員、電力系統(tǒng)中高層、公安系統(tǒng)中高層、中國移動及中國電信中高層、人民醫(yī)院中高層、紹興日報社中高層、玉蘭花園及白鷺金灘部分客戶、建設銀行中信銀行中高層，區(qū)域以市區(qū)為主、結合柯橋、錢清等地區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要以 page31 紡織、建筑 、化工 等行業(yè)為主。 第一層面 ：紹興本地 在聚集財富的同時也追求一種社會地位的象征，他們注重產(chǎn)品品質、追求生活品位。據(jù)統(tǒng)計，機關公 務員年收入約 1012 萬元左右，該階層收入含金量極高，尚有部分潛在灰色收入。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價位一般在每平方米 900010000 多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價位一般在每平方米 60008000 元之間；相對價位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生 態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價位大約在每平方米30005000 多元。 區(qū)位： 城市中心，稀缺高端住宅 配套：區(qū)域內均為高檔住宅項目，適合開發(fā)高檔住宅； 在本區(qū)域內的高檔項目，銷售情況比較理想，項目投資有較好的回 報； 在本區(qū)域內的項目受各方的關注度較高，有利于品牌的建立； 項目緊鄰規(guī)劃中的新市政府，處于四大組團的核心位置，未來城市的中心，享受大灘水上運動中心、奧林匹克中心等市政配套，緊靠紹興最第一繁華的解放路，交通極為便利。 page30 第七部分 項目 定位 客觀的分析地塊條件，項目擁有打造高檔產(chǎn)品的基本條件，首先 XX 區(qū)域定位較高；其次生態(tài)環(huán)境在城區(qū)內具備稀缺性；再次海亮、巨星資金實力雄厚，有打造高端樓盤的實力。在不遠的將來，一個百萬人口的紹興城市，在它的繁華中心區(qū)域，如詩如畫般展現(xiàn)出一望無際、碧水浩瀚的水面。由此，一幅 XX 新區(qū)核心區(qū)塊的新藍圖，正在越來越清晰地呈現(xiàn)。 三 、項目 SWOT 的分析 S－項目優(yōu)勢： 景觀優(yōu)勢，項目緊鄰 XX 梅山國家公園與南湖公園之間，自然風光，城市的稀缺資源； 配套優(yōu)勢：靠近新 市政府 行政中心，奧體中心、文化體育中心等配套正在酬建中，新的 商業(yè)中心 即將形成。新區(qū)主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速紹興接口處 3 公里，距蕭山國際機場 25 公里。 二 、 地塊現(xiàn)狀 XX 新區(qū)位于紹興大城市越城、柯橋、袍江、杭州灣紹興工業(yè)新城區(qū)四大城市組團的中心，是紹興大城市的“綠心”。項目西北側為 XX 國家濕地公園內唯一自然山體 —— 梅山，西側隔江是未來的紹興市政府，周邊文化科技配套設施規(guī)劃設施齊全，是 XX 乃至紹興范圍內位置最優(yōu)越的居住項目之一。全年銷售總額約 億元。截止 09 年 12 月，排屋、小高層、高層全部售完。年度總銷售額約 億元。 2021 年剩余在售排屋 2 套，小高層 2套，高層 4 套。 小區(qū)配套 會所規(guī)模 無 配套 無 建筑用材、設施 立面使用涂料 開盤日期 2021年 6月 交付日期 2021年 3月 樓盤售價 高層均價 7000元 /㎡；排屋 300萬 /套 付款方式及折扣 一次性付款 98折，按揭 99折 銷售情況 項目已售罄 物管收費 排屋 /㎡，高層 /㎡ 銷售情況 page27 2021 年 6月推出空中別 墅 2套，均價 8900 元 /㎡；排屋 28套，均價 9000元 /㎡；高層 90 套，均價 7000元 /㎡；小高層 24 套，均價 7800 元 /㎡。 項目效果圖 page25 實景圖 截止 08 年底共銷售 166 套，年銷售總額約 2億元。截止 07 年底，全部售完，年度總銷售額約 億元。目前均價 11000元 /平米 物管收費 排屋： 3元 /平方米 /；高層： /平方米 /月 交通狀況 距 城市廣場 ；有 12路、 88 路、 312 路、 602路經(jīng)過 104國復線。排屋：一次性付款 銷售情況 別墅排屋全部售完 ，高層一期開盤銷售率 90%，目前還剩 170、 230大戶型。 小區(qū)配套 會所規(guī)模 500平方米 配套 健身體育館、恒溫室內游泳館、四個親水碼頭。 開發(fā)商 浙江金昌房地產(chǎn)集團股份有限公司 景 觀設計單位 香港泛亞國際 建筑設計單位 加拿大 ACA建筑設計事務所 營銷策劃單位 杭州九拍廣告有限公司 物業(yè)管理商 自管 建筑類型 排屋、獨棟、高層、小高層 規(guī)劃設計 總占地面積 150448平方米 總建筑面積 規(guī)劃戶數(shù) 近 2021戶（包括別墅、排屋 185套） 容積率 （高層和排屋） 綠化率 36% 建筑設計 建筑風格 中式 戶型范圍 高層面積區(qū)間： 90200平米，排屋面積區(qū)間： 200450平米。截止 08 年底銷售高層 134 套，銷售額為 億元，排屋 21 套，銷售額為 億元，年度總銷售額約 億元。 周邊配套 XX 國家城市濕地公園，規(guī)劃建立娛樂會所，紹興客運中心、汽車西站、火 車站、紹興市人民醫(yī)院、昌安實驗學校。 交付日期 一期 2021年 樓盤售價 高層均價： 12021 排屋均價： 13000元 /平方米 付款方式及折扣