【正文】 （單位：萬元）三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表一、洋江西路5號地塊項目計劃橫道圖 年/月節(jié)點項目前期準(zhǔn)備樁基工程地下室30%預(yù)售主體工程（含幕墻）場外工程驗收竣工資金支出(萬)13000018001300050000500002000026750注：開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間為項目開發(fā)周期的起始日二、開發(fā)成本估算表項目名稱工程量單價金額備注（萬元）一土地費用1071201土地出讓金1040002土地稅契1040003﹪3120二前期費用28051地址勘測費總建筑面積1002項目方案及施工圖設(shè)計費建安工程費﹪22323項目場地平整費土地面積2434臨時施工用水、電估305地塊苗木補償及遷移200三項目建安工程費892711建安工程318825280089271不包括精裝修四基礎(chǔ)配套設(shè)施57471永久性供水、電工程總建筑面積80元/㎡17512小區(qū)道路及排水系統(tǒng)道路150元/㎡365廣場面積3區(qū)內(nèi)園林綠化工程綠化面積350元/㎡27754小區(qū)智能安防系統(tǒng)建筑面積2040元/㎡856五房屋建設(shè)各項收費56971防雷審圖費總建筑面積2元/㎡642防雷技術(shù)服務(wù)費總建筑面積㎡513人防咨詢費人防面積5元/㎡204人防審圖費人防面積5元/㎡205人防易地建設(shè)費易地建筑面積2500元/㎡自建不收費6人防工程質(zhì)監(jiān)費人防面積5元/㎡207工程招投標(biāo)活動費估108招標(biāo)代理費建安工程費％899項目審圖費總建筑面積2元/㎡6410散裝水泥專項資金511新型墻體材料專項資金總建筑面積10元/㎡31912項目工程監(jiān)理費建安工程費12％133913規(guī)劃定點放樣費幢2500元/幢414規(guī)劃公示牌費10000元/塊315樁基工程檢測費建筑面積15元/㎡15016白蟻防治費建筑面積㎡4817房地產(chǎn)交易手續(xù)費建筑面積3元/㎡9618初始登記費（住宅）套80元/套7項目名稱工程量單價金額備注萬元19初始登記費（營業(yè)房）本420土地證工本費本13大證1200/本小證120/本21工程質(zhì)量監(jiān)督費建筑面積㎡4522工程質(zhì)量監(jiān)督費（場外工程）場外工程價％123排污水入網(wǎng)費建筑面積㎡30024環(huán)評費建筑面積㎡5725城市建筑垃圾處理費建筑面積㎡143自建不收費26排污井管及化糞池移交建筑面積8元/㎡25527環(huán)境檢測費建筑面積㎡4828施工圖設(shè)計文件審查費建筑面積3229高教費建筑面積10元/㎡31930土地測繪費畝80元/畝23180M以上高樓地震監(jiān)測1525萬元/單個項目2532消防驗收測試費建筑面積1元/㎡3233電信建筑面積68元/㎡22334有線電視安裝費建筑面積10元/㎡31935水源補償費5萬/畝9536室外消防直供水建設(shè)費511萬/小區(qū)1037煤氣3500元/戶31538房屋門牌制作安裝費50元/戶539地名預(yù)繳牌號費200元/每只1840電梯檢測費5000元/臺2441室內(nèi)空氣檢測1200元/點暫不計42規(guī)劃驗收測繪費建筑面積㎡3843國土復(fù)核驗收測量費建筑面積㎡2944房管測繪費建筑面積㎡3545商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)維護費5000元年346商品房簽證手續(xù)費建筑面積3元/㎡9647產(chǎn)權(quán)證制作費建筑面積7848物業(yè)管理開辦費建筑面積8元/㎡25549業(yè)主委員會成立建筑面積1元/㎡3250建筑面積核算建筑面積㎡1651工程檔案整理、服務(wù)費建筑面積2元/㎡6452土地登記費1收120元每超500㎡加收4053綠化移交綠化面積4元/㎡12854移交街道社區(qū)管理費總建筑面積2元/㎡64項目名稱工程量單價金額備注萬元55建設(shè)工程土方運輸（渣土辦）費建筑面積㎡14356土地復(fù)核勘測費200000元/幅2057消防設(shè)備、電器檢測費建筑面積3858氣檢費建筑面積2元/㎡6459消防培訓(xùn)費20000元/一個項目260城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費出讓及拍賣土地免交六銷售及各類附加稅677351營業(yè)稅3908565%19543銷售收入2水利基金390856%391銷售收入3土地增值稅39085620000預(yù)交普通住在1%非普通住宅4印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓）390856%1955印花稅（建筑安裝）合同價*30%%336企業(yè)所得稅銷售收入*15%25%252287城建稅營業(yè)稅附加稅7%13688教育附加稅營業(yè)稅附加稅3%5869地方教育費附加營業(yè)稅附加稅2%391七項目管理、銷售、財務(wù)費349971項目開發(fā)管理【(一）至（五）總額】3%6319（二）+(三）+（四）2銷售代理費銷售價1%39093銷售推廣費銷售價1%39094財務(wù)費202715融資費用貸款利息額3%590八不可預(yù)見費1500九項目開發(fā)總成本314872三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表單位：（萬元）序號指標(biāo)名稱計算公式金額銷售比例1住宅171680㎡*17000元/㎡291856%2商業(yè)45000㎡*14000元/㎡63000%3地下車位1800只*20萬元/只36000%4合計390856100%注：總建筑面積（地上）218825㎡，實際銷售面積為216680㎡。第十六部分③加快資金回籠④應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。三、防范建議加快建設(shè)進度，搶占市場先機；加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度；加強開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位；可通過以下措施減少項目的財務(wù)風(fēng)險：①資金供應(yīng)的充實度：首先要保證開發(fā)資金的充足。行業(yè)風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險程度高，特別是在我國加入WTO后，國外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場競爭。建筑本體風(fēng)險該項目目前尚未進行場地平整，如果商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項目“爛尾”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。解決辦法和建議：加快項目建設(shè)進度，爭取提前預(yù)售；在產(chǎn)品設(shè)計過程中強化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時采取相應(yīng)的差異化營銷策略。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步提出建議及說明，并提出若干建議?？尚行匝芯拷Y(jié)論是：本項目可行。環(huán)境效益：同時，本項目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。經(jīng)濟效益：經(jīng)濟效益較好。第十四部分二、項目環(huán)境效益評價 本項目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為紹興居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。對工程建設(shè)項目的要求越來越高,這就要求在開發(fā)項目的同時要利用最新的材料、技術(shù),并且不斷創(chuàng)新,促進新思想、新技術(shù)的發(fā)展,帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。項目節(jié)能設(shè)計使能耗降低,整個資源環(huán)境得到改善,搞好建筑節(jié)能就等于增加煤炭產(chǎn)量、等于建設(shè)電站、也為治理環(huán)境污染、為居民身體健康提供了保證。全面執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),改善室內(nèi)的環(huán)境，生存質(zhì)量提高，使人的疾病發(fā)生率大幅度下降。項目節(jié)能設(shè)計利國利民。 滿足紹興市民的住宅品質(zhì)需要，是社會安定的基礎(chǔ)保障。帶動紹興經(jīng)濟發(fā)展的社會效益。洋江路5號地塊項目的建成是經(jīng)濟效益、社會效益的雙贏。 國民經(jīng)濟評價一、項目社會效益評價3 v39。以銷售率表示項目的盈虧平衡點（BEP），本項目總投資為247137萬元，銷售收入為390856萬元，盈虧平衡點的計算依據(jù)為：盈虧平衡點的經(jīng)營收入=項目總投資+銷售稅金%，銷售費用為銷售收入的2%。二、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是研究如何確定盈虧臨界點及有關(guān)因素變動對盈虧臨界點的影響等問題。各期的銷售回款計劃為：年度銷售回款（萬元）比例累計備注201100%0%項目還未入市銷售201273281%%作為建設(shè)資金來源2013118989%%建設(shè)資金來源與還貸201488998%%稅收與利潤2015108732%100%稅收與利潤第十二部分二、項目經(jīng)營收入測算根據(jù)項目市場調(diào)研報告制定價格體系，住宅按毛坯17000元/平米銷售，商業(yè)14000元/平米，地下車位按20萬元/只（平均價格）建議銷售測算單價(運用最低估算標(biāo)準(zhǔn))住宅170000平米，按毛坯17000元/平米銷售，商業(yè)45000平米，按14000元/平米銷售，地下車位1800只，按20萬元/只，總銷售收入的確定 總銷售收入39億元三、銷售收入測算表項目總可售面積（平方米）銷售價（元/平米）銷售收入（萬元）備注住宅17168017000291856商鋪450001400063000地上車位地下車庫180020000036000收入合計390856稅金及附加小計42807營業(yè)稅、水利建設(shè)基金、印花稅按銷售收入5%、%、%計征；并按營業(yè)稅的7%分別計征城市建設(shè)維護稅、教育附加稅，%，土地增值稅按2億預(yù)計。根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,我們設(shè)定開始預(yù)售開始，兩年內(nèi)完成銷售。按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。第十一部分四、資金來源與貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)