【正文】 170200㎡ 200250㎡ 250300㎡ 300㎡以上 高層 120144 ㎡占 27%， 144170 ㎡占 185， 170200 ㎡占到 20%，與前面的戶型需求基本吻合 ，以舒適型的三房和四房為主。 （ 9）在意的購(gòu)房要素 您最在意的購(gòu)防因素圖表地段13%價(jià)格13%開發(fā)商品牌14%自然環(huán)境13%建筑外觀5%小區(qū)景觀8%物業(yè)服務(wù)12%戶型9%配套13%開發(fā)商品牌 地段 自然環(huán)境建筑外觀 小區(qū)景觀 配套戶型 物業(yè)服務(wù) 價(jià)格 依次為開發(fā)商品牌、價(jià)格、地段、環(huán)境、配套和物業(yè)服務(wù)。 目標(biāo)客戶信息進(jìn)行總結(jié)： ◆ 年齡 :主要分布在 3150 歲， 3135 多歲的這部分成功人士剛剛進(jìn)入了事業(yè)的上升通道之中，對(duì)未來(lái)雄心勃勃，勇于追求自己喜愛(ài)的生活方式；而 3550 歲年齡階段的高端客戶正處于事業(yè)的成熟期、收獲期，具有改善家人居住環(huán)境的迫切欲望。 ◆教育、收入、家庭規(guī)模： 目標(biāo)客戶都接受過(guò)良好的教育，高收入，家庭成員以2代或是 3代居。 ◆生活方式： 目標(biāo)客戶群體一般為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓 力較大， 事業(yè)心強(qiáng)，工作勤奮努力，富有創(chuàng)造力，平時(shí)與家人團(tuán)聚的時(shí)間相對(duì)較少；文化層次較高，交際面廣泛，注重社會(huì)地位、職業(yè)、家庭背景。日常休閑方式主要以健身、喝茶聊天、旅游等活動(dòng)為主，代步工具為非公共交通工具，大多有一輛以上的私家車。 page38 ◆信息獲知渠道： 口碑傳播：交際面廣是高端人群的特點(diǎn)，所以信息往往會(huì)以口耳相傳的形式在人群內(nèi)迅速傳播，口碑傳播往往具有準(zhǔn)確、到達(dá)率高、可信度高的特點(diǎn)；根據(jù)行業(yè)的不同獲知途徑會(huì)有所區(qū)分，企事業(yè)機(jī)關(guān)單位主要從傳統(tǒng)渠道（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等）獲得信息；一般的私營(yíng)業(yè)主除了從傳統(tǒng)的渠道獲取信息外也從 非主流渠道獲知 。 ◆面積需求： 以自住為主要需求，考慮經(jīng)濟(jì)性和舒適性，別墅在 500 ㎡以下 （本次問(wèn)卷調(diào)查客戶不是潛在別墅客戶），排屋在 200㎡ 400 ㎡，高層在 130200㎡左右。 ◆總價(jià)承受需求： 目標(biāo)客戶可承受的高層價(jià)格區(qū)間 150 萬(wàn) 200 萬(wàn)，排屋價(jià)格區(qū)間 300萬(wàn) 500 萬(wàn)。 ◆職業(yè)： 排屋客戶群：企事業(yè)機(jī)關(guān)單位中高層、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員。 高層客戶群：企事業(yè)機(jī)關(guān)單位中基層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)業(yè)主、周邊居民。 page39 第 八 部分 項(xiàng)目 規(guī)劃定位及 戶型評(píng)價(jià)與選擇 一、產(chǎn)品定位 根據(jù) 地塊的 SWOT 分析，考慮片區(qū)的小高層與高層豪宅的空缺，結(jié)合公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目周邊環(huán)境資源及公共配套設(shè)施的不斷完善、區(qū)域功能的完美，我們必須定位于做高端精品樓盤。 結(jié)合項(xiàng)目容積率及限高的要求，東側(cè)區(qū)域設(shè)定為高層、西側(cè)區(qū)域設(shè)定為小高層或多層。 結(jié)合高端客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求，該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格設(shè)定為法式或歐式新古典主義風(fēng)格。 項(xiàng)目擬采用法式古典主義的宮廷建筑，力求在典雅高貴的古典建筑風(fēng)格的統(tǒng)一基調(diào)下，以古典的構(gòu)圖比例和豐富精致的細(xì)部營(yíng)造出高品質(zhì)的住宅建筑，形成整體協(xié)調(diào)又不失變化豐富的建筑群，營(yíng)造一個(gè)以多層、高 層住宅結(jié)合的高端社區(qū)。 二、產(chǎn)品類型組合與面積分配 結(jié)合高端客戶的購(gòu)買習(xí)慣，該項(xiàng)目主力戶型為 150250 平方米，適量建部份 140平方米以下的小戶型及 250 平方米以上的大戶型，滿足客戶的多樣化需求。 三、戶型配比概述： 項(xiàng)目戶型配比的原則為： ? 滿足目標(biāo)客戶的改善型居住需求，以大戶型為主力，提高居住舒適度； ? 考慮目標(biāo)客戶總價(jià)承受能力； ? 盡量滿足客戶的多種居住需求； ? 盡量與其它項(xiàng)目做差異化競(jìng)爭(zhēng)。 page40 第 九 部分 項(xiàng)目 工程 規(guī)劃與安排 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 1． 建設(shè)方案規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) ? 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、土地 管理法、環(huán)境保護(hù)法 ? 國(guó)家及地方現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 ? 規(guī)劃紅線圖 ? XX西路 5 號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書 工程內(nèi)容及規(guī)模概況 XX西路 5號(hào)地塊 項(xiàng)目 用地面積為 ，地面建筑面積為 219055m2，地下部分面積為 86000m2，容積率 ，建筑密度為 16%，綠地率 40%左右 。 規(guī)劃布局 設(shè)想 結(jié)合規(guī)劃條件，南區(qū)沿 XX 西路設(shè)置商業(yè)辦公綜合體，綜合體包括 2 層商業(yè)裙房和 2 幢分別為 8 層和 12 層的商務(wù)辦公樓，綜合體西端為住區(qū)會(huì)所，兼有經(jīng)營(yíng)和管理的功能。 西區(qū)利用 400 米寬的梅山江岸，由南而北布置 4幢多層 湖景平層大宅，戶型面積250～ 280 平方米，開闊的景觀視野與大尺度的水面相契合。 東區(qū)設(shè)計(jì)為高層住宅組團(tuán)， 11 幢 19～ 23 層高層住宅分別圍合兩個(gè)大尺度景觀院落空間。戶型面積 140～ 240 平方米，適合不同層次需求。 交通組織 小區(qū)內(nèi)部采用適宜的人車分流模式。 景觀設(shè)計(jì) 大面積景觀水面，營(yíng)造一種富有動(dòng)態(tài)韻律、端莊典雅、高貴凝重的場(chǎng)景 建筑風(fēng)格 新古典主義風(fēng)格，展現(xiàn)高雅、和諧、尊貴的姿態(tài)， 全 石材幕墻盡顯新古典主義之美，給人以歷久彌新 的 價(jià)值感。 戶型設(shè)計(jì) 從 140平方米至 280平方米，從舒適三居到豪 華四居，以較大的變化幅度來(lái)滿足各階層購(gòu)房者的需求。 二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ① 作為中高檔住宅項(xiàng)目 ,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí) ， 我們主要 遵循 快速開發(fā)，快速回收資金，達(dá)到快速滾動(dòng)開發(fā) 的原則。 page41 ② 項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá) 39 億 元人民幣 ， 暫定開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間 3年，其中銷售期為 2年。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在項(xiàng)目的開發(fā)的過(guò)程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 （二）建設(shè)方式 ： 采用公開招標(biāo)方式選擇施 工 、 監(jiān)理單位，有效控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 （三）進(jìn)度安排 ： 計(jì)劃 2021 年 8月開工， 初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： 9 Damp。 @z① 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 6個(gè)月 ② 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 20個(gè)月 ③ 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 10個(gè)月 （四）項(xiàng)目周期設(shè)定 ： ① 項(xiàng)目建設(shè)期 3年 ② 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 page42 第十部分 投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、本項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算） 詳見投資估算附表 二、項(xiàng)目資金籌措 (一 )項(xiàng)目投資組合方式 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道： 一是自有資金 二是向銀行貸款 三是預(yù)售收入用于投資部分。 資金來(lái)源結(jié)構(gòu)圖表 籌措資金來(lái)源 籌措資金 (萬(wàn)元 ) 籌措資金比例 總投資額 291550 100% 自籌資金 107246 41% 銀行貸款 119420 36% 銷售收入再投入 64884 23% （二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息 項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 98855 萬(wàn)元 作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 78970 萬(wàn)元用于投資，剩余部分 69313 萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為 247138 萬(wàn) 元，其中銀行貸款利息從銷售收入中支付。 長(zhǎng)期借款采用：最后 1年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開始計(jì)算。 四、資金來(lái)源與貸款償還能力分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如銷售部分資金來(lái)源的資金，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。 page43 第十 一 部分 項(xiàng)目 銷售 方式 及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 一、項(xiàng)目 銷售 方式 根據(jù)現(xiàn)行的商品房銷售政策 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之 三 十 后 可預(yù)銷售 ， 一般執(zhí)行原則是工程形象 地下室部分完成允許申領(lǐng) 《商品房預(yù)售許可證》。 按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策 ,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。 按目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項(xiàng)目在開工后 六個(gè)月 取得預(yù)售許可證后開始對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析 ,我們?cè)O(shè)定開始預(yù)售開始，兩 年內(nèi)完成銷售。 根據(jù) 項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫(kù)在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售。 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 根據(jù)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告制定價(jià)格體系 ，住宅按毛坯 17000 元 /平米銷售，商業(yè)14000 元 /平米，地下車位按 20 萬(wàn)元 /只 （平均價(jià)格） 建議銷售測(cè)算單價(jià) (運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ) 住宅 170000 平米，按毛坯 17000 元 /平米銷售，銷售約 億元 商業(yè) 45000 平米，按 14000 元 /平米 銷售，約 億元 地下車位 1800 只，按 20萬(wàn)元 /只，約 億元 總銷售收入的確定 總銷售收入 39億元 page44 三、銷售收入測(cè)算表 項(xiàng)目 總可售面積（平方米） 銷售價(jià)（元 /平米） 銷售收入（萬(wàn)元） 備注 住宅 171680 17000 291856 商鋪 45000 14000 63000 地上車位 地下車庫(kù) 1800 202100 36000 收入合計(jì) 390856 稅金及附加小計(jì) 42807 營(yíng)業(yè)稅、水利建設(shè)基金、印花稅按銷售收入 5%、 %、 %計(jì)征；并按營(yíng)業(yè)稅的 7%分別計(jì)征城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅，銷售稅金及附加綜合稅率為銷售收入的 %，土地增值稅按2億預(yù)計(jì)。 稅前利潤(rùn) 100911 稅前利潤(rùn) =銷售收入 開發(fā)成本 稅金及附加 稅后利潤(rùn) 75683 稅后利潤(rùn) =稅前利潤(rùn) *（ 1所得稅 25%） 稅前投資回報(bào)率 % 稅前利潤(rùn) /總投資 稅后投資回報(bào)率 % 稅后利潤(rùn) /總投資 銷售利潤(rùn)率 % 稅前利潤(rùn) /收入合計(jì) 銷售凈利潤(rùn)率 % 稅后利潤(rùn) /收入合計(jì) page45 四 、項(xiàng)目銷售回款估算 按照本項(xiàng)目開發(fā)方案和營(yíng)銷計(jì) 劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期 三 年。 各期的銷售回款計(jì)劃為： 年度 銷售回款（萬(wàn)元） 比例 累計(jì) 備注 2021 0 0% 0% 項(xiàng)目還未入市銷售 2021 73281 % % 作為建設(shè)資金來(lái)源 2021 118989 % % 建設(shè)資金來(lái)源與還貸 2021 88998 % % 稅收與利潤(rùn) 2021 108732 % 100% 稅收與利潤(rùn) page46 第十 二 部分 不確定性 因素 分析 不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等 盈利能力分析 一、 項(xiàng)目盈利能力分析 本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)收入 390856 萬(wàn)元，開發(fā)總投資 247137 萬(wàn)元，可獲得投資利潤(rùn) 143719 萬(wàn)元，投資收益率為 %，繳納所得稅 25227 萬(wàn)元，扣除所得稅后凈利潤(rùn)為 75683 萬(wàn)元， 項(xiàng)目盈利能力很強(qiáng)。 二、 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是研究如何確定盈虧臨界點(diǎn)及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問(wèn)題。盈虧臨界點(diǎn)是指企業(yè)收入和成本相等的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，即企業(yè)處于既不盈利又不虧損的狀態(tài)，通常用一定的 銷 售 量來(lái)表示這種狀態(tài)。 以銷售率表示項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（ BEP），本項(xiàng)目總投資為 247137 萬(wàn)元，銷售收入為 390856 萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為： 盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)收入 =項(xiàng)目總投資 +銷售稅金 其中銷售稅金為銷售收入的 %，銷售費(fèi)用為銷售收入的 2%。 在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，所得稅為 0，因此不計(jì)所得稅，有： 開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +銷售稅金 =銷售收入 開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +銷售總額 BEP（銷售費(fèi)用率 +銷售稅費(fèi)率） = 銷售總額 BEP 計(jì)算得： BEP = % 由 BEP數(shù)據(jù)證明 XX西路 5 號(hào)地塊項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) page47 第十 三 部分 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目社會(huì)