房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫綱要-資料下載頁
2025-08-06 08:08本頁面
【正文】 /3集中商業(yè)剩余物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值收益之利潤總額：預(yù)計(jì)銷售收入：投資利潤=銷售收入總投資稅金 = = 稅前毛利潤率：% 所得稅預(yù)測(cè)：稅后凈利潤：–=稅后投資凈利潤率：%壹拾伍億柒仟壹佰叁拾伍萬肆仟元肆拾貳億玖仟玖佰伍拾壹萬零壹佰元 稅后利潤9 所得稅8 81881 利潤總額7 財(cái)務(wù)費(fèi)用6 15002 15002 開發(fā)成本5 1624 土地增值稅4 5988 銷售稅金3 3790 銷售費(fèi)用2 108285 銷售收入12014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年年份合計(jì)項(xiàng)目序號(hào)壹拾伍億柒仟壹佰叁拾伍萬肆仟元單位萬元損益與利潤分配%%%稅后凈利潤率稅后凈利潤%%%稅前利潤率投資利潤總投資銷售收入銷售收入減少5%基本水平銷售收入增加5%項(xiàng)目從表中相關(guān)的數(shù)據(jù)可以看出，銷售收入變化在5%左右，稅后利潤都超過100%，因此可以說項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。壹拾柒億捌仟陸佰叁拾貳萬玖仟伍佰元單位萬元銷售收入變動(dòng)分析902 15017 15017 15017 15017 16852 16852 26235 120911 合計(jì)822 366 366 366 366 411 411 45 2354 不可預(yù)見費(fèi)726 427 427 427 427 479 479 52 2742 管理費(fèi)用6854 854 854 854 854 854 854 5980 其他費(fèi)用5 2228 2228 2228 2228 2228 2228 13370 室外工程費(fèi)4 11142 11142 11142 11142 11142 11142 66850 建安工程費(fèi)3 1738 1738 1738 5214 前期工程費(fèi)2 24400 24400 土地費(fèi)用12014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年年份合 計(jì)項(xiàng) 目序號(hào)開發(fā)投資估算表182310 170302 115493 79589 31357 12775 69551327 累計(jì)盈余資金4 12007 54810 35904 48232 18582 19729 56281327182310 盈余資金3 12894 69812 50906 63234 33584 36058 10701 0 277189 可運(yùn)用資金 0 24400 24400 自有資金12894 69812 50906 63234 33584 36058 10701 24400 301590 資金擁有量2 887 15002 15002 15002 15002 16329 16329 25727 119280 建設(shè)投資 887 15002 15002 15002 15002 16329 16329 25727 119280 投資總額1 2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年年份合計(jì)項(xiàng)目序號(hào)資金來源:項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要包括自有資金、銀行融資及銷售回款等渠道。這幾種渠道可以單獨(dú)使用，也可以結(jié)合使用。本項(xiàng)目采取這幾種渠道結(jié)合使用，自有資金占一部分，銀行貸款籌集一部分，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，采用預(yù)售手段，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，保證項(xiàng)目建設(shè)并開始償還貸款。籌資方案:項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源由自有資金、銀行貸款和銷售回款組成。投資計(jì)劃與資金籌措71627 66784 41998 23816 (3544)(15343)(28633)(23477) 累計(jì)凈現(xiàn)值74843 24786 18182 27360 11800 13290 (5157)(23477)71627 凈現(xiàn)值6155368 143376 88581 52693 4476 (14091)(32762)(26294) 累計(jì)凈現(xiàn)金流量511992 54794 35888 48217 18567 18672 (6469)(26294)155368 凈現(xiàn)金流量4 0 534 318 59 911 財(cái)務(wù)費(fèi)用3300 1624 1184 1471 781 839 249 0 6449 土地增值稅5000 27071 19740 24521 13023 13983 4150 0 107488 所得稅1106 5988 4367 5424 2881 3093 918 0 23776 銷售稅金700 3790 2764 3433 1823 1958 581 0 15048 銷售費(fèi)用902 15017 15017 15017 15017 16852 16852 26235 120911 開發(fā)投資8008 53491 43072 49866 33526 36724 22750 26235 273673 現(xiàn)金流出220000 108286 78960 98083 52093 55930 16599 0 429951 銷售回款20000 108286 78960 98083 52093 55930 16599 0 429951 現(xiàn)金流入12014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年年份合計(jì)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目盈利能力分析:A、內(nèi)部收益率IRR=% B、凈現(xiàn)值NPV(12%)=C、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率=% D、動(dòng)態(tài)投資回收期=現(xiàn)金流量表單位萬元%%%% 較基本方案增減 動(dòng)態(tài)投資回收期(年)4%%%% 較基本方案增減%%%%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR3%%%% 較基本方案增減 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(萬元)2%%%% 較基本方案增減%%%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR1%%%%投資變化售價(jià)變化基本方案項(xiàng)目敏感性分析65%49%固定值變動(dòng)售價(jià)內(nèi)部收益率造價(jià)20%10%20%60%55%0%10%由敏感性分析圖可知 : 影響項(xiàng)目可行性的因素中，項(xiàng)目收益對(duì)售價(jià)最為敏感，如何增加樓盤的附加值，提高樓盤的銷售價(jià)格，產(chǎn)生較高的利潤；其次造價(jià)對(duì)樓盤也有一定的影響，誰能更好的控制成本，誰就更能在市場(chǎng)上占據(jù)主動(dòng)根據(jù)敏感性分析，未來市場(chǎng)需求的變化，可能對(duì)實(shí)際的投資產(chǎn)生極大的影響。因而，投資者應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)變化的監(jiān)測(cè)和對(duì)策研究，以保障預(yù)期投資效益的實(shí)現(xiàn)?；诒景?，在市場(chǎng)即定的情況下，銷售價(jià)格因素尤為重要。敏感性分析圖敏感性分析%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10動(dòng)態(tài)投資回收期(年)11靜態(tài)投資回收期（年） 12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元9%凈利率（稅后）8% 利潤率（稅前）7157,稅后利潤（萬元）6264,利潤總額（萬元）5429,項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元）4項(xiàng)目總投資（萬元）3約89萬平方米總建筑面積（m2）261萬平方米占地面積（m2）1指標(biāo)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)測(cè)算表經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，其各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于社會(huì)及現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的基準(zhǔn)收益率，具有較強(qiáng)的盈利能力。本項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。 總體而言，本項(xiàng)目開發(fā)過程中核心優(yōu)勢(shì)的構(gòu)建，需要倚靠發(fā)展商在自身產(chǎn)品上的創(chuàng)新以及企業(yè)品牌在惠州本地的建立并形成市場(chǎng)號(hào)召力。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將在1年后正式入市，從入市時(shí)機(jī)上判斷，未來將面臨更多的片區(qū)發(fā)展機(jī)遇，預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)表現(xiàn)將比較樂觀；從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)上看，項(xiàng)目獲利能力非常理想。可行性研究結(jié)論沒有航向的帆船，任何風(fēng)向?qū)λ鼇碚f都是逆風(fēng) ——題記
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