【正文】 可行性研究結(jié)論沒有航向的帆船，任何風(fēng)向?qū)λ鼇碚f都是逆風(fēng) ——題記。 總體而言，本項目開發(fā)過程中核心優(yōu)勢的構(gòu)建，需要倚靠發(fā)展商在自身產(chǎn)品上的創(chuàng)新以及企業(yè)品牌在惠州本地的建立并形成市場號召力。敏感性分析圖敏感性分析%財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10動態(tài)投資回收期(年)11靜態(tài)投資回收期（年） 12財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元9%凈利率（稅后）8% 利潤率（稅前）7157,稅后利潤（萬元）6264,利潤總額（萬元）5429,項目經(jīng)營收入（萬元）4項目總投資（萬元）3約89萬平方米總建筑面積（m2）261萬平方米占地面積（m2）1指標(biāo)項目序號項目總體經(jīng)濟測算表經(jīng)對本項目的財務(wù)效益分析表明： 本項目具有良好的經(jīng)濟效益，其各項財務(wù)指標(biāo)均高于社會及現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的基準(zhǔn)收益率，具有較強的盈利能力。因而，投資者應(yīng)該加強對市場變化的監(jiān)測和對策研究，以保障預(yù)期投資效益的實現(xiàn)。籌資方案:項目開發(fā)投資的資金來源由自有資金、銀行貸款和銷售回款組成。這幾種渠道可以單獨使用，也可以結(jié)合使用。開發(fā)成本估算不計2/3集中商業(yè)剩余物業(yè)資產(chǎn)價值收益之利潤總額：預(yù)計銷售收入：投資利潤=銷售收入總投資稅金 = = 稅前毛利潤率：% 所得稅預(yù)測：稅后凈利潤：–=稅后投資凈利潤率：%壹拾伍億柒仟壹佰叁拾伍萬肆仟元肆拾貳億玖仟玖佰伍拾壹萬零壹佰元 稅后利潤9 所得稅8 81881 利潤總額7 　 財務(wù)費用6 15002 15002 開發(fā)成本5 1624 土地增值稅4 5988 銷售稅金3 3790 銷售費用2 108285 銷售收入12014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年年份合計項目序號壹拾伍億柒仟壹佰叁拾伍萬肆仟元單位萬元損益與利潤分配%%%稅后凈利潤率稅后凈利潤%%%稅前利潤率投資利潤總投資銷售收入銷售收入減少5%基本水平銷售收入增加5%項目從表中相關(guān)的數(shù)據(jù)可以看出，銷售收入變化在5%左右，稅后利潤都超過100%，因此可以說項目在經(jīng)濟上是可行的。單位萬元銷售費用稅金及附加估算不可預(yù)見五　　項目總投資八　%計銷售費用3　%財務(wù)費用2　按照開發(fā)成本3%計管理費用1　　期間費用七　　其他費用六13370建安20%　室外工程費用四890000　建安工程成本三　　前期工程費二61000400元/㎡土地成本一合計（萬元）面積（㎡）　成本項目序號需要作出說明的是，關(guān)于建筑安裝成本的估算，由于是在初步定位假設(shè)的基礎(chǔ)上進行的，規(guī)劃建筑指標(biāo)沒有細(xì)化，因此將不是準(zhǔn)確的估算過程；同時考慮到發(fā)展商自身的操作，實際發(fā)生的建筑安裝成本將可能低于或者高于本次估算的取值。經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析08年09年10年11年12年三期C區(qū)開發(fā)四期D區(qū)開發(fā)二期B區(qū)開發(fā)一期A區(qū)開發(fā)13年14年４月A區(qū)產(chǎn)品入市C區(qū)產(chǎn)品入市B區(qū)產(chǎn)品入市D區(qū)產(chǎn)品入市竣工開發(fā)推售次序估計可實現(xiàn)的銷售收入 0銷售收入 084000商業(yè) 0住宅　　　　10000　　0街墅10000150001500010000　　　0街鋪銷售面積　50%70%　　　　　D區(qū)　　20%30%50%　　　C區(qū)　　　20%20%60%　　B區(qū)　　　　　30%70%　A區(qū)銷售比例　　40000　45000　　0空中別墅　　140714 　160714 56369 57986 0洋房　　　　1000010000100000疊拼　　　　1500030000200000聯(lián)排　　　　　700080000雙拼　　　　　25000150000獨棟別墅2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年年份肆拾貳億玖仟玖佰伍拾壹萬零壹仟12894 69812 50906 63234 33584 36058 10701 0 277189 可運用資金65000 27071 19740 24521 13023 13983 4150 0 107488 所得稅5300 1624 1184 1471 781 839 249 0 6449 土地增值稅46 32 24 29 16 17 5 0 129 印花稅30 162 118 147 78 84 25 0 645 教育費附加70 379 276 343 182 196 58 0 1505 城建稅1000 5414 3948 4904 2605 2797 830 0 21498 營業(yè)稅1106 5988 4367 5424 2881 3093 918 0 23776 銷售稅金3700 3790 2764 3433 1823 1958 581 0 15048 銷售費用220000 108286 78960 98083 52093 55930 16599 0 429951 銷售回款12014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年合計項目序號按規(guī)定，房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅(%)，城市建設(shè)維護稅(%)，教育費附加(%)印花稅(%)，%，共計23776萬元；土地增值稅(銷售額的2%) ，計6449萬?？紤]到項目的規(guī)模較大，建議分期開發(fā)，一期開發(fā)主要以別墅類產(chǎn)品為主，商業(yè)部分暫不銷售（目前市場上大部項目一期的推貨量，也考慮到市場的年消化力及市場風(fēng)險試探）。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出以項目評價指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，從分析結(jié)果可知，銷售收入與投資成本的變化對項目的經(jīng)濟效益都比較敏感,而且銷售收入較投資成本的變化更為敏感。因此，有必要就對開發(fā)過程中涉及的有關(guān)因素或參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使開發(fā)項目財務(wù)評估的結(jié)果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供更科學(xué)的依據(jù)。通過評價指標(biāo)的變動情況,找出較為敏感的不確定性因素作出進一步分析。確定不確定性因素可能的變動范圍。敏感性分析通常是分析不確定性因素中某一因素,單獨變化,其他保持原有預(yù)測數(shù)值不變時,對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響,投資方案經(jīng)濟評價指標(biāo)對某種因素的敏感程度可以表示為該因素按一定比例變化時使評價指標(biāo)變動的幅度,可以表示為評價指標(biāo)達(dá)到臨界點,如投資方案的內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率,凈現(xiàn)值為零時,允許某個因素變化的最大幅度,即極限變化。用房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點計算方法用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價表示的盈虧平衡點計算方法用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點計算方法用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點計算方法盈虧平衡點產(chǎn)(銷)量=固定成本總額/(售價單位變動成本)單位產(chǎn)品銷售價格的盈虧界限= (固定成本總額+總變動成本)/生產(chǎn)并銷售產(chǎn)品數(shù)量盈虧平衡點銷售率＝建設(shè)投資/（銷售總收入－銷售費用－銷售稅金）*100% 敏感性分析是通過分析,預(yù)測投資方案主要因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響,從中找出敏感因素,并確定其影響程度。項目經(jīng)濟效益評價（51）（年） 　累計凈現(xiàn)值6 凈現(xiàn)值5工作內(nèi)容項目概況項目總說明投資環(huán)境研究市場研究規(guī)劃方案及建設(shè)條件建設(shè)方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經(jīng)濟效益評價項目地塊環(huán)境和競爭性發(fā)展項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與選定可行研究的結(jié)論風(fēng)險與不確定性分析風(fēng)險與不確定分析敏感性分析盈虧平衡分析盈虧平衡分析可以判斷投資方案抗風(fēng)險能力的大小。即自開始投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零的時間即為投資回收終止時間。凈現(xiàn)值(NP