某某房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-04-28 05:26本頁面
【正文】 18 / 18。（5）所得稅所得稅率按公司注冊(cè)地稅率計(jì)取。（3）銷售稅金及附加%計(jì)取，計(jì)6705萬元。 （1）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)取，計(jì)2416萬元。經(jīng)測算，測算期內(nèi)車位經(jīng)營收入為2160萬元。本項(xiàng)目共建有車位922個(gè)，其中600個(gè)車位考慮為出租經(jīng)營，其余車位為商業(yè)用房免費(fèi)停車位。 餐飲娛樂出售、出租收入本項(xiàng)目共建有餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，計(jì)劃全部出租經(jīng)營， 商場出售、出租收入本項(xiàng)目可供出售、出租商業(yè)建筑面積為80827平方米，其中2層分3年出售，售價(jià)暫按12000元/平方米計(jì)；其余商業(yè)用房將出租經(jīng)營，根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等因素，本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為10%。從利潤中扣除的有所得稅（稅率為公司注冊(cè)地稅率）。（3）稅金根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)及現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，從銷售收入中直接扣除的稅金及附加主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。（2）項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營期。n 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營情況和統(tǒng)計(jì)資料。四、財(cái)務(wù)效益分析n 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。經(jīng)估算，完成凱旋生活廣場項(xiàng)目建設(shè)投資為135977萬元，其中土地費(fèi)用約20200萬，建筑安裝工程費(fèi)為94778萬元。u 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。名稱地址占地面積(M2)均價(jià)（元/ M2）開發(fā)商祥和名邸普陀梅川路1333弄3100007800附近有幾個(gè)住宅項(xiàng)目，售價(jià)68007800元/平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地30萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅和小高層組成，售價(jià)從去年11月份均價(jià)6800元/平方米上升到目前的7800元/平方米。目前項(xiàng)目地塊附近基本沒有其他寫字樓，隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對(duì)中高檔辦公樓的需求將進(jìn)一步增加，本項(xiàng)目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務(wù)，功能上力求完善、先進(jìn)。隨著普陀區(qū)真光商業(yè)圈的發(fā)展，將會(huì)有越來越多的客商入駐該地區(qū)，使得辦公用房需求量猛增，同時(shí)對(duì)樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。武寧路－－真北路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均非常便利，同時(shí)，由于該區(qū)域分布有許多生活資料市場和農(nóng)副產(chǎn)品市場，經(jīng)營這些產(chǎn)品的企業(yè)和個(gè)人成為該區(qū)域辦公樓的主要用戶群。根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在普陀區(qū)區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊：長壽路－－江寧路板塊由于靠近市中心和上海火車站，同時(shí)長壽路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接靜安區(qū)進(jìn)入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個(gè)主要分布區(qū)。在“非典”之后，寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。，年收益率約為8%10%。可見，新供應(yīng)量相對(duì)不足，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場從2000年的45%下降到最近的17%，浦西市場則從2000年的21%%的新低。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。此外作為中國經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍。上海GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇。日。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂的需求會(huì)越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。本項(xiàng)目處于普陀區(qū)規(guī)劃建設(shè)的真北路商業(yè)圈的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及大賣場，根據(jù)普陀區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為普陀區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。在經(jīng)濟(jì)高速增長的推動(dòng)下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國市場。1996～2003年上海市GDP見下表。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年上海城市居民家庭人均可支配收入為13250元，人均消費(fèi)支出為10464元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為306元，%。娛樂市場快速發(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對(duì)外開放的擴(kuò)大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從1994年到199
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