【導(dǎo)讀】華大道，南臨炫歌大道，西鄰已建成的郭吳村自建居住小區(qū)。華大道與黃河大道年底建成通行后，周遍將形成良好的居住氛圍。土地?zé)o權(quán)屬糾紛。宗地地塊平整，無需任何拆遷，地貌情況良好，已達(dá)到隨時可動工。地周遍交通方便，經(jīng)海河大道、中華大道10分鐘內(nèi)即可以到達(dá)市中心。海河大道：東西走向，東接中華大道，往西橫穿整個安陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，直到107國道，雙向6車道50米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，為高新區(qū)形象道路。直接上長江大道，5分鐘內(nèi)到達(dá)京珠高速入口。400畝居住小區(qū)，中華路東側(cè)為中高檔居住小區(qū)的規(guī)劃用地，環(huán)境綜合評估較好。該校128畝，投資近7000萬元，與安陽大學(xué)比鄰而居，校園內(nèi)高樓林立，設(shè)施。近年來，該校多次受到省、市表彰，目前是。該校是儀器設(shè)備配備部頒標(biāo)準(zhǔn)1類學(xué)校。擁有各類實驗室74個，實。機中心機房、語音室及外語調(diào)頻發(fā)射臺等。全國師范院校教師獎。農(nóng)學(xué)等7個學(xué)科門類。眾多學(xué)生家長的認(rèn)可。

　　

【正文】 住方便； （ 3）響應(yīng)政府房地產(chǎn)調(diào)控號召， 70%以上為 90平米以下戶型，可以得到政府支持，還可以爭取比老城區(qū)更為優(yōu)惠的政策，在可控的范圍內(nèi)實現(xiàn)項目的快進快出。 （ 4）土地成本 40萬元 /畝（初步意向），與老城區(qū)和東區(qū)相比土地價格較低，而且采用跟土地方合作的方式，項目運作前 期資金壓力不大。 （ 5）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是市政府城市建設(shè)的重點發(fā)展方向，也是社會關(guān)注的焦點，比較容易得開發(fā)區(qū)政府的大力支持與認(rèn)可，有助于提高企業(yè)的知名度與品牌美譽度。以不同于其他項目大戶型高價位的定位提高建業(yè)的品牌美譽度，也是實現(xiàn)胡總“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)承諾，而不再僅僅是給富裕階層蓋房子。 （ 6）目前市場上中小型戶型社區(qū)還不多，我們快速進入可以在實現(xiàn)與其他項目差異化競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)上實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 （ 7）宗地三面臨市政重點道路，具有較大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)潛力。 劣勢（ W） （ 1）在市民的認(rèn)知中，該宗地 的位置稍微偏僻些，雖然未來規(guī)劃為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心位置，但目前人氣還不是太足，項目前期公共配套的成熟度比較低，尤其是生活配套還不是很完備，需要一定的時間發(fā)展，市場需要進一步的培植。 （ 2）公交線路到達(dá)宗地的還比較少，如果定位為普通大眾造的好房子，市民出行交通方式需要在相距項目運作時加以考慮。 24 機會（ 0） （ 1）目前市場上產(chǎn)品定位為中高檔建造質(zhì)量與中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，適合普通市民購買的社區(qū)還是一個市場空白，我們可以避免與市場上現(xiàn)有幾個大盤的直面競爭。 （ 2）新城區(qū)是政府城市化建設(shè)的重點發(fā)展方向，進入新區(qū)發(fā)展符合政府對企業(yè)的期望； （ 3）我們有在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)成功第一個項目的實踐經(jīng)驗，也積累了很大一批老業(yè)主和老客戶，培養(yǎng)了一大批忠誠客戶，建業(yè)品質(zhì)已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)可，所有這一切都有利于企業(yè)在安陽市場持續(xù)性發(fā)展。 （ 4）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和東區(qū)一樣是政府大力支持發(fā)展的區(qū)域，積極參與新區(qū)開發(fā)建設(shè)不但能得到安陽市政府的大力支持，還可以得到開發(fā)區(qū)政府的強力支持。 威脅（ T） 本項目威脅主要來自外部政治風(fēng)險和市場風(fēng)險，具體來自以下幾個方面： （ 1）新城區(qū)比較容易受到國家宏觀調(diào)控和政府領(lǐng)導(dǎo)換屆等因素的影響，在新區(qū)開發(fā)有一定的風(fēng)險。 （ 2）受政府財政收入和國家宏觀調(diào)控的影響，新區(qū)的開發(fā)建設(shè)進度尤其是市政配套等建設(shè)會存在著延緩的可能，對項目的開發(fā)是一個最直接的威脅。 （ 3）位置處于開發(fā)區(qū)的邊緣位置，雖然周邊已經(jīng)有很多土地處于開發(fā)中，路網(wǎng)也已經(jīng)基本修建到位，但市場的認(rèn)知仍需要有一個過程。 （ 4）眾多新樓盤近期入市，市場鏡子壓力較大，項目必須有較強的創(chuàng)新性，才能引起市場關(guān)注。 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 目前安陽房地產(chǎn)市場競爭已逐步激烈，年底到明年初有眾 多新樓盤入市，而且體量巨大，未來一至兩年內(nèi)新入市的面積達(dá)到 150萬平米，且大部分規(guī)劃建設(shè)為高檔住宅，這就將進一步加劇高檔住宅這一市場競爭的激烈程度。而且國家目前進一步加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，國十五條兩個 70%的實行也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。針對這樣的市場情況，該地塊應(yīng)以建設(shè)中檔住宅為主，在保證高品質(zhì)的條件下主要進攻中端市場，尤其是要考慮要以低總價來實現(xiàn)進攻市場的目的，以與目前市場上其他樓盤實現(xiàn)錯位競爭，同時如果能與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)在一定范圍內(nèi)對宗地原有規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)做一定調(diào)整（原規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)沒有商 業(yè)，但如果我們能通過與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)充分利用宗地三面臨形象大道的優(yōu)勢開發(fā)商業(yè)房），就可以通過住宅產(chǎn)品與商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的相互彌補大大降低項目的操作風(fēng)險，提高項目的利潤空間。 規(guī)劃設(shè)計的初步概念 25 目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及消費心態(tài) 根據(jù)本宗地的素質(zhì)特點和對市場與客戶群體的深入分析，可以界定本項目的主力客戶群是市區(qū)內(nèi)經(jīng)濟實力較強的個體工商戶、效益較好的企事業(yè)單位中基層員工及其他中等收入者，他們家庭收入在 3000— 6000元 /月，具有較高的文化水平，對好的產(chǎn)品有較強的鑒別能力，向往有品質(zhì)的生活。 概念定位 根據(jù)本項目目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及消費心態(tài)，可以確定本項目概念定位應(yīng)為安陽市具有區(qū)位、人文、景觀價值的中檔價位的高品質(zhì)人文住宅社區(qū)。 產(chǎn)品定位 以低密度多層、小高層住宅為主導(dǎo)的高品質(zhì)景觀社區(qū)，并考慮提高地塊的商業(yè)功能，突出產(chǎn)品檔次。 功能定位 以中檔中小型戶型為主，高檔大戶型為輔，為處于不同人生階段的社會精英人士打造一個具有高檔品質(zhì)的社區(qū)。 地位定位 在建業(yè)桂花居行業(yè)領(lǐng)袖地位的基礎(chǔ)上，把該項目的定位降低到中端，以為城市社會精英打造高品質(zhì)、高性價比的中檔高品位社區(qū)為項目行業(yè)定位，以引領(lǐng)城市新貴族的居住生活為行業(yè)地位定位。 價格定位 根據(jù)目標(biāo)客戶的調(diào)查以及宗地初步的成本估算，價格定位應(yīng)為中端，價格可初步定位在疊加復(fù)式 2900元 /平米、多層 2200元 /平米、小高層 2350元 /平米、兩層商業(yè) 5000元 /平米。 銷售策略 該項目由于整體開發(fā)體量并不是很大，故而在實際運作過程中可以實行一期開發(fā)、集中銷售，以產(chǎn)品品質(zhì)取勝，占領(lǐng)中小戶型市場。 價格策略 由于開發(fā)面積不大，因此在價格策略上，可以實行低開高走，多批次小批量推出、頻繁提價的策略進行，這樣可以制造項目熱銷的現(xiàn)象，給市場以緊迫感，最終也保證項目利潤的實現(xiàn)，為集團的上市貢獻一定的業(yè)績。 項目總體規(guī)劃設(shè)計要點與初步方案 （一）設(shè)計原則 市場至上：一切出發(fā)點基于當(dāng)?shù)厥袌龅母偁?、需求及市場接受程度之上? 差異化：針對目前針對目前安陽市房地產(chǎn)競爭的的現(xiàn)狀，尋找差異化，盡可能與目前已上市 26 銷售的樓盤展開錯位競爭。 超前、品質(zhì)：在產(chǎn)品設(shè)計上根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰬粜?、景觀、風(fēng)格，做到適度超前、突出品質(zhì)，以實現(xiàn)以高品質(zhì)產(chǎn)品攻打中端市場、占領(lǐng)市場的戰(zhàn)略目的。 經(jīng)濟性：設(shè)計過程中，在保證質(zhì)量要求的前提下要盡量降低成本，滿足集團提出低成本要求。 （二）產(chǎn)品類別 以多層（六層以下）為主，部分點綴疊加別墅（聯(lián)排別墅）及景觀小高層（小高層比例可根據(jù)開發(fā)、銷售情況再定）。 主要戶型是三房為主，少量二房、四房、疊加復(fù)式（聯(lián)排別墅）；建議各戶型面積在考慮總價的情況下盡量微型化：兩房 70— 90平米、小三房在保證功能的前提下控制在 90平米、四 房120140平米、別墅在 250— 270平米。 （三）總平面布局 盡量考慮小區(qū)遠(yuǎn)距離景觀效果。突破傳統(tǒng)橫排布局，總規(guī)布局應(yīng)盡量豐富、靈活、錯落有致；考慮到控制建筑成本、提高容積率、整合景觀用地面積等因素，應(yīng)在平面布局時，在不減少容積率的情況下，盡量減少建筑密度?？紤]采光、觀景因素，建議樓體擺布均應(yīng)南北朝向，南北樓體高度采用由低到高布局，并前后錯開。 道路規(guī)劃在進入小區(qū)即實行人車分流，使車輛行駛對小區(qū)居民生活影響降到最低，樓體盡量考慮南北入戶等圍合式組團設(shè)計，組團分區(qū)分明，實現(xiàn)每棟樓的景觀均好性。 另可 考慮庭院式的建筑規(guī)劃與景觀布置，在市場推廣時也可因產(chǎn)品方面的創(chuàng)新實現(xiàn)有效的市場傳播，加強與競爭對手之間的差異性。 （四）建筑風(fēng)格 簡潔、有質(zhì)感的新古典主義風(fēng)格，立面盡量滿足規(guī)劃要點中紅色坡屋頂構(gòu)造，古樸、大方要求。 突出單元入口、頂部、窗、陽臺、空調(diào)隔板、道路、上下水道管道口、大門造型風(fēng)格等細(xì)部處理。 （五）景觀 景觀應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品特點體現(xiàn)精致、實用、藝術(shù)、文化品位，重視細(xì)部處理，注重景觀的整體性及可參與性。 產(chǎn)品方案一： 27 產(chǎn)品方案二： 六、 項目開發(fā)計劃 一、項目開發(fā)時間節(jié)點 9月下旬獲取土地并進行初步產(chǎn)品策劃及項目地位→ 10月底完成規(guī)劃設(shè)計→ 圖設(shè)計（同時開始形象宣傳）→ 3月正式引爆市場并開始認(rèn)籌→ 。 七、投資收益測算 見附表 九、綜述 本宗地面積不大，周邊居住環(huán)境較好；三面臨安陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)主要交通道路，交通條件極其便利；屬于安陽市未來幾年的居住開發(fā)熱點地區(qū)。就地塊位置而言是安陽市土地市場上僅次于東區(qū)的住宅宗地。 綜合該宗地現(xiàn)場勘踏情況分析，該地塊雖然目前周邊交通情況及基礎(chǔ)設(shè)施情況還未到位，但隨著開發(fā)區(qū) 1513工程的逐步開展，中華大 道及黃河大道的逐步開通及安彩小區(qū)、企業(yè)家公寓、安鋼小區(qū)的交房入住，宗地周邊將形成較為成熟的居住環(huán)境。 目前該地塊起拍價為4000萬元，合 /畝，和東區(qū) 70萬 /畝左右的地價相比較低，隨著安陽城市的東移南擴，該地塊周遍將形成新的居住區(qū)，目前在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的整理規(guī)劃中，地塊西側(cè) 800米規(guī)劃建設(shè)為安陽市的副城市中心區(qū)，規(guī)劃建設(shè)有賓館、大型商場、寫字樓、高檔公寓、醫(yī)院等設(shè)施。綜合以上分析，該地塊具有較大的開發(fā)價值，安陽公司建議參與該地塊的竟買。