【正文】 樓銷售價格設(shè)定原則是以開發(fā)成本加合理的利潤，這樣的銷售價格具有一定的優(yōu)勢。㎡，銷售收入5227萬元；㎡，銷售收入29004萬元；。 第十一章 經(jīng)濟效益分析 ：25800萬元 ：34231萬元：100%根據(jù)國家對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本核算的規(guī)定，商住樓開發(fā)成本估算如下表： 開發(fā)成本估算表 序號成本項目總成本（萬元）單位成本（元/㎡）備 注1土地費用80241817 含契稅2設(shè)備費用537122 3工程費用132643004 4其他配套費用1678380 5預備費2297520 6開發(fā)成本258005844 7銷售稅金及附加2139484 8銷售成本279396328 %，所得稅1573萬元%%%，由附表2得出：財務內(nèi)部收益率FIRR：%，%；財務凈現(xiàn)值FNPV（i=10%）：稅前1786萬元，稅后712萬元；投資回收期：，通過以上財務指標測算，項目具有較好的盈利能力。當銷售收入和開發(fā)成本發(fā)生變化時，必然引起成本利潤率和銷售利稅率的變動?，F(xiàn)將項目風險分析有關(guān)數(shù)據(jù)列下表： 風 險 分 析 表 單位：萬元序號項 目基本方案銷售收入上升10%銷售收入下降10%開發(fā)成本下降10%開發(fā)成本上升10%1銷售收入342313765430808 34231342312開發(fā)成本25800258002580023220283803銷售稅金及附加2139 2353 1926 2139 2139 4利潤總額629295013082887237125成本利潤率（%） 6銷售利潤率（%） 由表9得出：當開發(fā)成本不變而銷售收入下降10%時，利潤總額3082萬元，%，%；當銷售收入不變而開發(fā)成本上升10%時，利潤總額3712萬元，%，%。由以上分析可知，項目抗風險能力較強。第十二章 社會影響分析社會影響分析的主要目的是消除或盡量減少因項目的實施所產(chǎn)生的社會負面影響，使項目的內(nèi)容和設(shè)計符合項目所在地區(qū)的發(fā)展目標；并使項目能為項目地區(qū)的區(qū)域社會發(fā)展目標做出貢獻，促進經(jīng)濟與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。本章節(jié)主要研究內(nèi)容的范圍包括識別關(guān)鍵的利益相關(guān)者，識別與項目密切相關(guān)的社會因素和社會風險，進行項目的社會影響效果分析、社會適應性分析和社會風險及對策分析。現(xiàn)將項目的實施對社會影響的范圍程度及可能出現(xiàn)的后果列于下表： 社會影響分析表 序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果1對居民收入的影響。在一定程度上增加當?shù)鼐用竦氖杖?，影響程度一般。減少當?shù)刎毨Ь用駭?shù)，縮小貧富差距。2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響。提高當?shù)鼐用裆钏脚c生活質(zhì)量，影響程度較好。人民生活水平不斷改善，生活質(zhì)量穩(wěn)步提升。3對居民就業(yè)的影響。能在一定程度上增加當?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機會，影響程度較好。項目營運后，可增加居民的就業(yè)機會，收入渠道拓寬。4對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響。逐漸促進當?shù)匚幕逃降奶岣?、促進基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)，影響程度較好。項目建設(shè)和運營期間可促進當?shù)匚幕逃聵I(yè)的提高。5對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務容量和城市化進程的影響。帶動當?shù)赝獠渴姓涮自O(shè)施、推進當?shù)爻鞘谢M程。完善項目所在地外部市政配套設(shè)施建設(shè)，土地增值效益明顯，促進當?shù)爻鞘谢M程。6對少數(shù)民族風俗習慣和宗教的影響。不會對少數(shù)民族風俗習慣和宗教產(chǎn)生影響。，在項目建設(shè)和運營期間，當?shù)亟煌?、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件和鋼材、水泥等物料供應及生活供應方面，都能給予一定的保障。，不同利益群體對項目建設(shè)持積極態(tài)度。項目所在區(qū)的技術(shù)、文化狀況能適應項目的建設(shè)和發(fā)展。項目的建設(shè)將明顯提升當?shù)鼐幼…h(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，促進社會和諧發(fā)展。第十三章 結(jié)論與建議、東新街以北。選址符合蒼南縣城龍港鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便，周圍人居環(huán)境好，銷售前景進一步看好。隨著龍港城市化建設(shè)步伐進一步加快，無疑對龍港房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展帶來無限商機。，使購房客戶有充分選擇的余地；房型功能完備，室內(nèi)空間豐富多變，充分體現(xiàn)了“以人為本”的理念。，空間組織有特色，交通組織有序，滿足人流、車流的集散要求；各項技術(shù)經(jīng)濟指標符合規(guī)劃部門的規(guī)定和要求。，可操作性較強；建設(shè)資金籌集方案落實，項目實施條件已經(jīng)具備。，%，%，%，具有較好的經(jīng)濟效益。，該項目抗風險能力較強。 綜上所述，蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項目是可行的，建議各有關(guān)部門給予大力支持。附表1 損 益 表 單位：萬元序號年 份項 目第1年第2年第3年第4年合計1銷售收入　10000148009431342312營業(yè)稅金及附加　625 925 589 21393總成本費用13350 12450 　　258004利潤總額13350 3075 13875884262925結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度虧損13350 16425 25506292　6所得稅　　　1573 15737稅后利潤　　　4719 47198盈余公積金　　　4724729應付利潤　　　　　10未分配利潤　　　4247424711累計未分配利潤　　　4247　財務現(xiàn)金流量表附表2 （全部投資） 單位：萬元序號年份項目 建 設(shè) 期經(jīng) 營 期合 計第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入　10000148009431342312現(xiàn)金流出1335013075925216229512建設(shè)投資1335012450　　25800營業(yè)稅金及附加　6259255892139所得稅　　　15731573三稅前凈現(xiàn)金流量1335030751387588426292四稅前累計凈現(xiàn)金流量133501642525506292　五稅后凈現(xiàn)金流量1335030751387572694719六稅后累計凈現(xiàn)金流量133501642525504719　稅前 稅后財務內(nèi)部收益率FIRR % ， 財務凈現(xiàn)值FNPV（i=10%） 萬元 ， 1786 712投資回收期 年 ，