【導(dǎo)讀】公司對各個經(jīng)營公司及分公司工程項目的綜合管理執(zhí)行部門。涉及整個工程中的各項重要環(huán)節(jié)，也是位于研發(fā)部和營銷部之。間的一個承上啟下的重要管理部門。它是本部門中的一個重要工作依據(jù)和。本手冊分為6章27節(jié)，主要從內(nèi)部管理和外部管理兩部分來明。要求和管理過程。組建起一支強有力的、高水平的工程項目管理團隊。B、參與項目投資策劃，項目可行性報告及方案研究工作。C、負責(zé)制定項目管理部總體發(fā)展策略。程施工按有關(guān)規(guī)定及要求進行。J、協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關(guān)系，配合工程順利進行。行審核，并出據(jù)合同（協(xié)議）審查意見或報告。E、負責(zé)與內(nèi)業(yè)資料員辦理有關(guān)合同文件的交接手續(xù)。F、負責(zé)各項合同文本的電腦錄入工作，并建立信息資源庫。G、組織相關(guān)人員及部門對所簽署的合同、協(xié)議進行論證、總結(jié)。C、負責(zé)所有工程類文件的領(lǐng)取、發(fā)放工作，并做好詳細記錄。G、完成集團公司及工程經(jīng)理安排的其他工作。

　　

【正文】 稱 平面 /立面示意圖 常用范圍 1 框架結(jié)構(gòu) 廠房或 20 層以下多、高層建筑 2 全剪力檣結(jié)構(gòu) 高強度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑 3 框架 —— 剪力墻結(jié)構(gòu) 高層建筑 4 框 —— 筒結(jié)構(gòu) 高層或超高層建筑 5 筒體結(jié)構(gòu)（單筒或多筒） 超高層建筑 6 框 —— 支結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑 7 無梁樓蓋結(jié)構(gòu) 大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房 六 、墻體的類型及其劃分 墻體名稱 劃分方法 外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻 按墻所處的位置劃分 三七墻、二四墻、一八墻、一二墻 按墻的厚度劃分 圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻 按墻的功能劃分 承重墻、非承重墻 按受力情況劃分 磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻 按所用材料劃分 七 、 一般情況下： 13 層為低層； 46 層為多層； 79 層為中高層； 10 層以上為高層，當(dāng)高度超過 100M 時為超高層。 旅游、商業(yè)、娛樂 —— 40 年使用年限 工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 —— 50 年使用年限 居住 —— 70 年使用年限 八 、 建筑面積的計算規(guī)則 計算建筑面積的范圍 A、 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以下外墻外圍水平面積計算。 單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。 B、 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。 C、 建筑物外墻為預(yù)制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。 D、 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光進、防潮層及其保護墻）外轉(zhuǎn)水平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面 積計算。 E、 用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 F、 坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 G、 建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。 H、 圖書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。 I、 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。 J、 舞臺燈光控制室，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 K、 建筑物內(nèi)的技術(shù)層、層高超過 米的 ,按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積 .技術(shù)層層高雖不超過 米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。 L、 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 M、 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 N、 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面 積。 O、 突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 P、 封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括欄板）一的半計算面積。 Q、 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。 R、 兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 S、 建筑物內(nèi)無樓梯，高室外樓梯（包括疏梯）的，其室外 樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設(shè)投影面積的半計算建筑面積。 T、 各種變形縫、沉降縫、寬在 30 厘米以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。 不計算建筑面積的范圍 A、 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛（壁）板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。 B、 修消防等用的室外爬梯、寬度在 60 厘米以內(nèi)的鋼梯。 C、 穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺（不包括挑平臺）、層高在 米以內(nèi)的設(shè)備層。 D、 深基礎(chǔ)架空 層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。 E、 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺。 F、 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層空間。 G、 地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。 H、 寬在 30 厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等。 I、 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平臺。 九、基本概念 基底面積 ： 指建筑物底層勒腳外圍水平面積。 建筑面積 ： 指建筑物各層外 墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積 的之和，每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積； 建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分： A、 使用面積：指包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、 米以上 (指建筑層高 ,含 米，以下同 )的閣（暗）樓等的面積。在計算分戶建筑面積時，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)偂? B、 公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過 米的單 車庫、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、 內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱 電梯機房等； 公共面積分為應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e和不能分?jǐn)偣裁娣e兩部分 ： （ 1） 應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。 （ 2） 不能分?jǐn)偟墓裁娣e是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進行分?jǐn)偟墓裁娣e，揚機動車庫、非要動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于 2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空 作為社會公眾休憩或交通的場所等。 每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進行計算： A、 有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行分?jǐn)傆嬎恪? B、 如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分?jǐn)偂＜矗涸搼魬?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e =應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e /各戶使用面積之和該戶使用面積 。 C、 對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應(yīng)參照 服務(wù)功能進行分?jǐn)?，?包括 整個建筑物所有使用功能房屋的公共面積應(yīng)共同分?jǐn)?，否則按其所 包括 的建筑功能分別進行分?jǐn)偂? D、 住宅平面以外，公服務(wù)于住宅的公共面積（電梯間、樓 梯間除外）應(yīng)計入住宅部分進行分?jǐn)?；住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e。 每戶的建筑面積 =每戶的使用面積 +每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e： 公共面積 （包括應(yīng)分?jǐn)偟暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?由房屋物業(yè)物理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè) 主共同擁有， 物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租 。 容積率（建筑面積密度） =建筑各層建筑面積總和 /建筑基地面積 ：一般多層為 3，高層為 45，超高層 7；對別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)為 ，對綠化高、獨棟別墅而言為 。 覆蓋率（建筑密度） =建筑各層建筑面積 /基地面積 ： 一般而言，覆蓋率越小，建筑物占地面積越小，社區(qū)活動面積就越大，綠化，道路的范圍就越廣，覆蓋率越大，地塊面積所剩無幾。 居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 使用面積：指住宅中分戶門內(nèi)全部可供用使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺等。 第四節(jié) 綜合知識培訓(xùn) 一、 各種管理表的填寫要求 項目管理部主要負責(zé)對各經(jīng)營公司 、 項目部的合同 、 預(yù)算 、 施工管理等方面的審查 、 控制 、 管理工作；所以，各種管理表格是必不可少的。為了統(tǒng)一 、 準(zhǔn)確 、 有效的進行管理，以盡量減少重復(fù)性的工作為原則，故需對各經(jīng)營公司及項目部進行各項管理表填寫要求的培訓(xùn)。（為了節(jié)省篇幅，在這里不作詳細介紹） 詳見附表： **員工培訓(xùn)記錄（ XH／ XMGL－ 019） 二 、 職業(yè)道德與工作態(tài)度培訓(xùn) （略－詳見“培訓(xùn)報告”） 第四章 合同管理系統(tǒng) 文件編號： XH／ XMGL／ A－ 4 修改狀態(tài)： A／ B 管理狀態(tài)： 分 發(fā) 號： 編制： 日期： 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 發(fā)布日期： 實施日期： 第一節(jié) 合同與合同管理 一 、 合同管理的概念 合同管理是指對合同的訂立、履行、變更、終止、違約、索賠、爭議處理等進行的管理。合同管理有著十分廣泛而復(fù)雜的內(nèi)涵。 （ 1） 合同管理作為一種活動是在特定組織，特定時空環(huán)境下發(fā)生、發(fā)展直至結(jié)束的。 （ 2） 合同管理是一種有目的的活動。它與活動主體的目標(biāo)相 關(guān)。 （ 3） 合同管理的核心是協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)的對象是組織中各種資源之間的關(guān)系。 （ 4） 合同管理活動是一個動態(tài)過程。 廣義上講，工程建設(shè)合同管理有兩個層次，第一層政府對工程合同的宏觀管理，第二層是合同當(dāng)事人各方對合同實施的具體管理。 （ 1） 政府對工程合同的宏觀管理，又稱合同監(jiān)督處理，是指國家行政機關(guān)依職權(quán)，對利用合同危害國家利益、社會公共利益的違法行為，進行監(jiān)督并依法進行處理或移交司法機關(guān)追究刑事責(zé)任的活動，政府對合同的管理主要包括制定法規(guī)，編制或認定標(biāo)準(zhǔn)合同條件（或稱示范文本）和監(jiān)督合同執(zhí)行等幾個方面。 （ 2） 合同當(dāng)事人 各方對合同實施的具體管理，是各方在合同的訂立和履行過程中自身所進行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等活動，使內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接，密切配合，以順利實現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)的過程。 二 、 合同管理在項目管理中的地位 合同確定了建設(shè)項目的價格、工期和質(zhì)量（功能）等目標(biāo)，規(guī)定著合同雙方責(zé)權(quán)關(guān)系。概括地說，參與工程建設(shè)的各方在工程項目中的一切工作都是為了全面的正確的履行合同責(zé)任，所以合同管理必然是工程項目管理的核心。它作為其他工作的指南，對整個工程項目的實施起到控制和保障作用。 三、合同管理的任務(wù) 根據(jù)法律、法規(guī)和合同的要求，運用指導(dǎo)、組織、控制等手段，促進當(dāng)事人依法簽訂、履行、變更合同和承擔(dān)違法責(zé)任，減少和避免合同糾紛的發(fā)生，制止利用合同進行違法行為，保證項目順利進行，保護自己的正當(dāng)權(quán)益。 成本 計劃 合同 資料 合同 分析 設(shè)計 合同 分析 計劃 進度 合同 網(wǎng)絡(luò) 項目 組織 付款 計劃 項目 協(xié)調(diào) 合同 監(jiān)督 信息 系統(tǒng) 費用 追加 索賠 管理 施工準(zhǔn)備 施工 驗收 從合同管理角度，項目整個實施過程?？梢愿爬楹炗喓贤吐男泻贤瑑纱箅A段。 合同管理的中心任務(wù)就是利用合同的正當(dāng)手段避免風(fēng)險，保護自己，并獲取盡可能多的經(jīng)濟效益。 四、 合同管理的主要工作 建立管理組織機構(gòu)，落實管理責(zé)任 對業(yè)主一方一般成立專門的工作 機構(gòu)負責(zé)項目發(fā)包和合同管理工作，也可以委托監(jiān)理單位對項目設(shè)計、施工等進行監(jiān)理。 做好合同總體策劃，規(guī)范合同風(fēng)險 在項目的開始階段，必須首先規(guī)劃，確定帶根本性和方向性的，對整個項目，對整個合同的簽訂和實施有重大影響的問題，這就是合同的總體策劃。 建立合同實施保證體系 （ 1）建立專門的合同管理人員。 （ 2）將合同目標(biāo)分解至具體部門、人員和項目活動。 （ 3）組織項目各有關(guān)人員學(xué)習(xí)、掌握合同、文件和合同分析文件。 （ 4）建立合同管理工作程序，規(guī)范合同管理工作，使合同管理工作有序、協(xié)調(diào)進行。 （ 5）建立 合同文檔系統(tǒng)，科學(xué)系統(tǒng)的收集、整理和保存有關(guān)事件和活動的一切資料、信息，有效利用這些文件。建立報告和行文制度，各種實施報告、書面文件、通知等均應(yīng)有相應(yīng)的交接手續(xù)、簽證證據(jù)等。 實施嚴(yán)格、有效的監(jiān)督和控制。 （ 1）現(xiàn)場監(jiān)督本單位各部門或協(xié)作人的工作，給他們以合同方面的幫助。 （ 2）對合同的另一方當(dāng)事人進行合同監(jiān)督，協(xié)調(diào)與他們的合同關(guān)系。 （ 3）對各種書面文