【正文】 設(shè)備，解決非優(yōu)質(zhì)用水的來源；三是在住宅小區(qū)中，通過分質(zhì)供水、推廣應(yīng)用節(jié)水器具等住宅節(jié)水措施與設(shè)備，節(jié)約用水。 節(jié)材 ： 一 是 本項(xiàng)目 推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料（如高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)鋼筋等）； 二 是 本項(xiàng)目所有物業(yè)均實(shí) 行一次裝修到位 的可選式菜單 ，減少耗材、耗能和環(huán)境污染 。 28 金籌措 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為 37200 萬元（含地價(jià) ，折合美元約 5480 萬元 ） ，詳見下表： 項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 1 土地成本 11400 2 前期工程費(fèi) 2800 3 建安工程 9100 5 管理費(fèi) 700 6 不可預(yù)見費(fèi) 2800 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1000 9 合 計(jì) 27800 29 總投資估算說明 (1) 土地成本 根據(jù) 國土出讓地價(jià) ，本項(xiàng)目 土地成本分?jǐn)偝杀緸?26 萬元 /畝，計(jì) 443 畝，土地總價(jià) 約11400 萬元 。 (2) 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī) 劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用、土地平整費(fèi) 、政府規(guī)費(fèi) 等，費(fèi)用確定主要參考近期《 巢湖 行政事業(yè)性收費(fèi)一覽表 》 及 本項(xiàng)目的優(yōu)惠政策 。 項(xiàng)目前期費(fèi)用 2800 萬元。 (3) 建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、 室內(nèi)外配套工程 等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。費(fèi)用確定主要參考近期《 巢湖 市建筑工程價(jià)格信息》 。 項(xiàng)目建安工程費(fèi) 為 9100 萬元。 (4) 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按 巢湖 市同類 房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 %計(jì)取。 項(xiàng)目管理費(fèi)為 700 萬元 (5) 不可預(yù)見費(fèi) 由于 項(xiàng)目拆遷主要由于政府牽頭、企業(yè)配合 ， 項(xiàng)目其他費(fèi)用已充分考慮， 同時(shí) 我公司 30 控制項(xiàng)目成本能力較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按 總投資 的 %計(jì)取較為合理。 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 2800 萬元。 (6) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 目前項(xiàng)目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足， 加上少量貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用 預(yù)計(jì)為 1000 萬元 。 資金籌措 目前項(xiàng)目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，則全部為自有資金， 項(xiàng)目資金構(gòu)成 序號 項(xiàng)目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 2456 % 2 銀行融資 3000 % 3 銷售收入 22344 % 4 總投資 27800 100% 31 物業(yè)銷售收入估算 項(xiàng)目銷售收入測算 項(xiàng)目所有銷售收入均基于毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，銷售過程中將根據(jù)客戶需求，提供精裝修菜單，銷售單價(jià)亦將隨之調(diào)整。 物業(yè)類型 單位 面積 （ 萬 m2） 銷售均價(jià) (元 /m2) 總價(jià) (萬元 ) 住宅 m2 3945 48090 銷售稅金及附加測算 按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售稅費(fèi)計(jì)算， 綜合稅率 約為銷售稅率的 6%。 項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 2633 萬元。 32 銷售利潤 經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標(biāo)詳見下表： 項(xiàng)目利潤表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入 48090 (2) 開發(fā)成本 27800 (3) 銷售費(fèi)用 （ 1） 5% 2405 (4) 銷售稅金及附加 2633 (5) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1000 (6) 利潤總額 (1)(2)(3)(4)(5) 14252 (7) 所得稅 （ 6） 25% 3563 (8) 凈利潤 （ 6） (7) 10689 (9) 銷售 凈利潤率 凈利潤 /銷售收入 % 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 占地面積 m2 2 總建筑面積 m2 341600 3 項(xiàng)目總投資 萬元 27800 4 項(xiàng)目銷售收入 萬元 48090 5 稅后利潤 萬元 10689 6 投資凈利潤率（稅后） % 33 贏利能力分析 經(jīng)測算，總投資為 27800 萬元，開發(fā)期為 約 2 年，稅后利潤為 10689 萬元，稅后 銷售 凈利潤率為 %， 即使 考慮一定財(cái)務(wù)成本及不可預(yù)見費(fèi)用，項(xiàng)目的盈利水平也在正常范圍之內(nèi)。 因此，項(xiàng)目具有較好的盈利水平。 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng) 住宅 銷售率達(dá) 46%，項(xiàng)目 即 可保本。 根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目 住宅 部分的保本銷售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn) 。 34 本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，絕大部分物業(yè)開發(fā)后均銷售，所有權(quán)為置業(yè)業(yè)主。因此，本項(xiàng)目建設(shè)后的項(xiàng)目管理主要為物業(yè)管理。 本項(xiàng)目建設(shè)成后，物業(yè)管理將由 XX 物業(yè)管理有限公司 承擔(dān)， XX 物業(yè)管理有限公司 作為 XX 集團(tuán)旗下全資子公司之一，是國家一級物業(yè)管理企業(yè)，管轄物業(yè)面積超過 1000 萬平方米、現(xiàn)有員工總計(jì) 4 萬余人，所管轄項(xiàng)目遍布全 國 各地 。 XX 物業(yè)管理秉承 XX 集團(tuán)“給你一個(gè)五星級的家”的企業(yè)服務(wù)理念，將項(xiàng)目所有業(yè)主提供超值的物業(yè)服務(wù)。 XX 物業(yè)管理公司將高科技工具與人性化服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主的安全、生活起居、社區(qū)環(huán)境及文化生活等方面提供全面的服務(wù)。 XX 物業(yè)管理公司的服務(wù)不僅保證了本項(xiàng)目的后期維護(hù)，更為項(xiàng)目的良性運(yùn)營及物業(yè)升值提供了有 效保障。 （ 1） 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，加快片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程 本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快 當(dāng)?shù)?的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程。 （ 2） 增加財(cái)政稅收 本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅收 6196 萬元。 35 （ 3） 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會。 36 （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金 及 項(xiàng)目銷售回款。 （ 2） 項(xiàng) 目具有良好的社會效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。 （ 3） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬行業(yè)正常水平 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 占地面積 m2 2 總建筑面積 m2 341600 3 項(xiàng)目總投資 萬元 27800 4 項(xiàng)目銷售收入 萬元 48090 5 稅后利潤 萬元 10689 6 投資凈利潤率（稅后） %