巢湖某房地產(chǎn)項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-04-03 18:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 建筑類型，是各個開發(fā)商吸引消費者進行競爭的賣點之一，在區(qū)域、戶型以及住宅區(qū)環(huán)境確定或不可改變的情況下，合理的建筑設(shè)計可以受到更多消費者的青睞，也是樓盤獲得成功的因素之一。 多層一直是消費者最受歡迎的建筑類型，有 %的消費者打算購買多層。目前，由于城市土地的縮減 、多層的容積率較低等原因， 巢湖 的多層建筑將越來越少，部分消費者也把目光轉(zhuǎn)移到小高層、高層上了。選擇小高層為居住房型的消費者達到 %。調(diào)查結(jié)果顯示，在所 有購買小高層的消費者中， 35 歲以下的占 %，說明中青年消費者更喜歡選擇小高層居住。 高層相對于多層來說，價格高、公攤面積大、物業(yè)管理費高，所占比例為 %。調(diào)查結(jié)果顯示，高層的預(yù)購消費者中，有 %是 30 歲以下的青年消費者， 37%的年齡在 31～50 歲之間， 51 歲以上的老年人只占 %，相比較而言，中青年消費者購買高層的意向更強烈一些。 城市區(qū)及城郊區(qū)存在明顯的價格梯度 從近期的成交分析，由于受城市中心 房地產(chǎn)價格高昂，城市擁擠，使得大量城市人口外溢， 巢湖市 已進入置業(yè)郊區(qū)化階段。 無論是居住品質(zhì)，還 是價格吸引力，或是置業(yè)觀念，郊區(qū)置業(yè)將在城市整體房地產(chǎn)發(fā)展中占據(jù)日益重要的地位。 14 分析結(jié)論 ? 供需兩旺、量價齊升的增長態(tài)勢為項目發(fā)展提供良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 ? 城市中心區(qū)域與郊區(qū)商品住宅存在明顯的價格梯度，項目產(chǎn)品性 價 比優(yōu)勢將可能吸引 巢湖 置業(yè)客戶。 ? 巢湖 的城市發(fā)展內(nèi)聚與外延同步進行，從成交量分析， 巢湖 進入郊區(qū)置業(yè)主流階段?？头恐脴I(yè)心態(tài)已較成熟，心理上認可郊區(qū)高品質(zhì)物業(yè)。 15 項目位置 巢湖市 XX 二期項目位置 16 本次可行性研究范圍 序號 用地性質(zhì) 用地面積（ m2） 容積率 1 居住用地 項目地塊解析 地表狀況 項目地塊內(nèi) 為 農(nóng)田 及荒地 ， 地塊內(nèi)開發(fā)強度較低， 周邊 湖水 環(huán)繞， 且無任何工業(yè)設(shè)施。地塊內(nèi)現(xiàn)居 無 居民，目前已基本完成 收地工作 。 周邊配套狀況 現(xiàn)所以配套設(shè)施正在建設(shè)當中，五星級酒店、商業(yè)街及超市、景觀公園、學校及幼兒園等配套都在有條不紊的進行中。五星級酒店目前已封頂并預(yù)計 2021 年元月開業(yè)，學校及幼兒園正在建設(shè)中并預(yù)計 2021 年 9 月開學。 規(guī)劃建筑面積 序號 物業(yè)類型 建筑面積（ 萬 m2） 1 住宅 (可售 ) 4 建筑面積 總 計 17 項目 整體 市場定位 根據(jù)對項目的優(yōu)劣分析及周邊項目競爭狀況分析，我們考慮本項目適宜定位為： 最具性價比 的安居 綜合社區(qū) 。 客戶定位 根據(jù)我們的項目特性，我們的住宅及公寓客戶主 要定位為 ： 城市 普通收入 階層 。 價格定位 通過對 巢湖 市 及項目周邊區(qū)域的 房地產(chǎn)市場調(diào)查及本項目已開發(fā)項目發(fā)展狀況，本項目主要運用市場比較法分析得出初步價格建議。 物業(yè)類型 銷售均價（元 /m2） 住宅綜合單價 3945 其他物業(yè) 暫不考慮銷售 說明： 上述銷售單價是毛坯交房標準。 18 有關(guān)工程計劃說明 根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、市場承接力等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下： 項目計劃 基本同步開始建設(shè) ， 2021 年 9 月 開工， 計劃開發(fā)期約為 2 年。 2021 年 8 底竣工。 施工橫道圖 （見下圖 ） 19 工程施工期 土方及基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝修工程 水電安裝工程 綠化工程 竣工驗收 2 010年 9 月份 10 月份 11 月份 12 月份 2011年 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份 12 月份 2012年 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 20 及 相關(guān)措施 建設(shè) 項目 環(huán)境現(xiàn)狀 (1) 項目地理位置： 本項目位于巢湖市 界于巢湖市至廬江縣的巢湖邊， 與巢湖市濱湖大道相連，整個項目環(huán)全國五大淡水湖 —— 巢湖，交通便捷，屬于長三角與中部省份結(jié)合帶 。 (2) 土地利用現(xiàn)狀 現(xiàn)狀土地利用 強度不足 10%，主要為居住用地 ，地塊內(nèi)開發(fā)程度低，因此無公共服務(wù)設(shè)施，無市政公用設(shè)施。 (3) 建設(shè)項目水文、氣象 本地塊 以 水域及綠地為主，擁有良好環(huán)境條件的同時，必須處理環(huán)境與人協(xié)調(diào)的生態(tài)問題。巢湖作為區(qū)域級的景觀區(qū)，因此地塊臨近巢湖的部分應(yīng)做好周邊的綠化及保護規(guī)劃，留有足夠的綠化開敞空間，并且盡量處理好水域與居住區(qū)的關(guān)系，避免大面積的改造水面及河道。 本項目所在地屬北亞熱帶季風氣候，空氣濕潤，四季分明。雨量適中，常年平均降水量 1006 毫米。日照充足，年平均氣溫 ℃。全年無霜期 232 天。除偶遭水旱外，無其它 自然災(zāi)害。 (4) 道路交通現(xiàn)狀 地塊內(nèi)部道路為自建城鎮(zhèn) 道路，道路寬度約為 5 米。地塊外圍 有 5 路公交可達，內(nèi)部設(shè) 21 路公交車， XX 專線直達巢湖市中心。 建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響 21 廢氣：本項目施工期主要廢氣污染源為施工揚塵及裝飾工程中油漆、涂料等產(chǎn)生的有機廢氣；營運期主要是居民煤氣燃燒廢氣及地下車庫尾氣，污水處理廠未建成之前污水處理設(shè)施運營時產(chǎn)生的廢氣等。 廢水：本項目施工期廢水主要來自施工活動自身產(chǎn)生的污水及施工人員的生活污水；營運期廢水主要是居民日常生活產(chǎn)生的廢水及會所產(chǎn)生的污水等。 噪聲：本項目施工期噪聲主要來 自施工機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲；營運期噪聲主要來變電箱運行時產(chǎn)生的噪聲、汽車車庫的交通噪聲級人員社會活動噪聲等。 固體廢物：本項目施工期固體廢物主要來自基坑開挖產(chǎn)生的土石方、建筑垃圾，涂料、油漆包裝桶及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾等；營運期的固體廢物主要是居民日常生活產(chǎn)生的垃圾、公建產(chǎn)生的垃圾等。 環(huán)境保護的主要 施 廢氣 (1) 建設(shè) 期 施工單位對主要產(chǎn)塵部位采取灑水抑塵，抑塵效率可達 6
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