【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅118985,159三房住宅150054,854四房住宅40336,516四房以上6747,287復(fù)式住宅10937,277別墅5016,067合計(jì)375545,559二手樓:中價(jià)位二手住宅走俏近年來(lái)深圳二手樓市場(chǎng)保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì),其霸增長(zhǎng)速度驚人,屢創(chuàng)新高,增均在30%以上。,%.上半年全市二手住宅總價(jià)主要集中在40萬(wàn)60萬(wàn)元之間,反映了今深圳繼續(xù)以中價(jià)位的二手住宅走俏,這類價(jià)格的住宅多具備投資和自住雙重概念,與2002年同期相比較,總價(jià)在40萬(wàn)以上的住宅成交量上漲,并且高價(jià)位住宅成交增長(zhǎng)較快,總價(jià)地80萬(wàn)100萬(wàn)元之間的二手物業(yè)同比增長(zhǎng)了約80%.這表明市民對(duì)一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度.預(yù)計(jì)2003年下半年二手樓衷情體成交量將以35%的幅度增長(zhǎng),呈平穩(wěn)上升趨勢(shì). 寫(xiě)字樓:空置面積上升2003年上半年,深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)為交投兩旺,均價(jià)9,862元/,市場(chǎng)承接力有限,深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀.此外,根據(jù)〈深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（20032004年）〉，58種產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫(xiě)字樓。 未來(lái)：市場(chǎng)消化壓力較大上半年新開(kāi)樓盤(pán)64個(gè)，入市面積達(dá)275萬(wàn)平方。其中，南山有19個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，入市面積達(dá)105萬(wàn)平方米，占全市的38。38%，比例最高。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在15%左右。鹽田區(qū)僅有3個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)面積僅有5萬(wàn)多平方米，所占比例也較小。2003年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)2003年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)2003年上半年深圳房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的新增批售面積接近400萬(wàn)平方米，加上2002年上市的市場(chǎng)存量約500萬(wàn)平方，市場(chǎng)上在售樓盤(pán)可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來(lái)的市場(chǎng)消化壓力較大。2002年，深圳土地實(shí)際供應(yīng)1，356萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)、辦公、住宅及安居房用地實(shí)際供應(yīng)95萬(wàn)平方米，僅占7%。2003年，深圳市還將嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在12平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)劃模適度、結(jié)構(gòu)合理。2003年，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出郊區(qū)化與規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)市場(chǎng)已向縱深發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求。3．4宏觀形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的借鑒 根據(jù)以上分析可知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，從土地供應(yīng)上，停止別墅用地出讓，適當(dāng)增加普通住宅的土地供應(yīng)，以調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)；而深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)邊疆多年的高速發(fā)展也面臨著盤(pán)整的需要，從2002年新建住宅交易量統(tǒng)計(jì)也可以看出，銷(xiāo)售價(jià)格在6，000元平方米以下的普通住宅是市場(chǎng)的主流，因此本項(xiàng)目作為中檔價(jià)位商品房，符合市場(chǎng)需求，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)整影響較小，市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。未來(lái)深圳市關(guān)內(nèi)基本不再出讓商品房住宅用地，此類用地將集中再關(guān)外，這對(duì)本項(xiàng)目而言，將面臨良好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。四、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4．1 羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 羅湖區(qū)基本情況羅湖區(qū)位于深圳特區(qū)市南端經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，東至梧桐山與鹽田區(qū)相連，西至紅嶺路與福田區(qū)接壤，南瀕深圳河與香港毗鄰，北到特區(qū)二線公路與龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)、沙灣村相連。，下轄筍崗、翠竹、桂園、黃貝、蛟湖、南湖、東湖、某8個(gè)街道辦事處。，，人口密度為8,123人/平方公里。深圳大量商務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和酒店均集中在羅湖區(qū)，包括國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)、蔡屋圍商務(wù)區(qū)和東門(mén)商業(yè)步行街等，是深圳市最早的建成區(qū)，也是目前深圳的商業(yè)、貿(mào)易、金融、信息和交通中心。 羅湖區(qū)功能分區(qū)及規(guī)劃功能片區(qū)名稱范 圍規(guī)劃功能LH01片區(qū)蔡屋圍、東門(mén)、人民南市級(jí)商業(yè)中心LH02片區(qū) 黃貝嶺以生活居住為主，少量商業(yè)和工業(yè)LH03片區(qū)洪湖、東樂(lè)、布心 以居住、商貿(mào)為主LH04片區(qū)筍崗、紅崗筍崗為物流中心，紅崗以城市商業(yè)性倉(cāng)儲(chǔ)為主LH05片區(qū) 銀湖 高尚住宅區(qū)LH06片區(qū) 某 以生活居住為主注：本項(xiàng)目屬于LH06片區(qū)羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1． 2002年羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析羅湖區(qū)是深圳房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域，受深圳城市建設(shè)重心西移以及宏觀形勢(shì)的影響，近幾年商品住宅的開(kāi)發(fā)較為低迷。2002年共推出20個(gè)新項(xiàng)目，比2001年下降了27%，戶均面積下降了近5平方米，均價(jià)則上升了450元/平方米。2002年羅湖區(qū)新項(xiàng)目分布于某、翠竹等9個(gè)小片區(qū)， 分布較均衡。除某、布心外，其它片區(qū)的主流價(jià)格在7，500—8，500元/平方米之間，成熟的生活環(huán)境、商業(yè)設(shè)施和教育配套是這些區(qū)域的賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)它們又是外銷(xiāo)戰(zhàn)場(chǎng)的主力軍，圍繞著羅湖口岸、文錦渡口岸等的“口岸物業(yè)”在2002年倍受追捧。 從各片區(qū)的戶均面積來(lái)看，羅湖區(qū)產(chǎn)品分區(qū)特征明顯，布心、翠竹、某與福田、南山比較接近，產(chǎn)品類型豐富，總體戶均面積在100平方米左右；而東門(mén)、文錦、人民南等片區(qū)則幾乎全是小戶型項(xiàng)目，在這些片區(qū)，總價(jià)低、精巧實(shí)用的中小戶型有著廣泛的客戶群，港人、生意人、投資商；24小時(shí)通關(guān)、西部通道等輻射郊應(yīng)多少會(huì)影響到羅湖的外銷(xiāo)市場(chǎng)，為小戶型的消化帶來(lái)利好。2002年羅湖區(qū)共推出新單位11239套，同比下降22%在這些單位中，中小戶型為主流，四房的大戶比例只占6%，三房及以下的套數(shù)比例接近94%，其中2房的比例為各戶型這首。四房及以上的戶型套數(shù)少，總量低。羅湖是深圳最早開(kāi)發(fā)的地區(qū)，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入成熟發(fā)展時(shí)期，但由于存在土地儲(chǔ)備不足、違規(guī)違章建筑物多、早期開(kāi)發(fā)的物業(yè)提早老化等一些制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素，使得羅湖樓市的整體水平開(kāi)始與福田、南山產(chǎn)生差距。但隨著2002年羅湖開(kāi)發(fā)量的上升，共有20多個(gè)新建將建項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。有超過(guò)半數(shù)的樓盤(pán)項(xiàng)目將在2003年下半年以后推出市場(chǎng)，所以未來(lái)2003年蓄積的力量將在2004年爆發(fā)，預(yù)計(jì)屆時(shí)的需求總量將會(huì)有較大的漲幅。4．2 某片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)某片區(qū)概況 某片區(qū)范圍包括：梧桐山以南、深圳河以北、梧桐隧道口以西、西嶺下村以東的城市用地。,、某路、蓮十路、國(guó)威路與南北向的鵬興路、畔山路、仙湖路、聚寶路構(gòu)成道路主要骨架。該片區(qū)的居住區(qū)域散布，主要有幾個(gè)區(qū)域：羅沙公路以南為老的住宅商品房；蓮十路與鵬興路交界處是以鵬興花園為代表的新建的商品房集中區(qū)域；沿畔山路線為近期開(kāi)發(fā)的高檔別墅型住宅。本項(xiàng)目位于該片區(qū)東部。某片區(qū)規(guī)劃及發(fā)展根據(jù)某片區(qū)規(guī)劃，該片區(qū)是“以生活為主的綜合區(qū)”。約40萬(wàn)平方公里的用地面積被規(guī)劃定位為綜合性生活區(qū)。，增長(zhǎng)率8%，屬于低增長(zhǎng)區(qū)域。未來(lái)五年，某片區(qū)的規(guī)劃重點(diǎn)為片區(qū)內(nèi)工業(yè)、居住結(jié)構(gòu)布局的調(diào)整，大型配套商服設(shè)施的建立以及道路的建設(shè)。這些措施的具體落實(shí)仍需要時(shí)間，但是片區(qū)內(nèi)工業(yè)的外遷與轉(zhuǎn)型正在進(jìn)行之中。片區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地資源豐富，而且自然環(huán)境優(yōu)美，未來(lái)片區(qū)建設(shè)將以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為重心。，為深圳唯一的運(yùn)動(dòng)主題公園，預(yù)計(jì)2006年建成開(kāi)放，為某地區(qū)居民提供一個(gè)高質(zhì)量的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，體育公園的建成將為某房地產(chǎn)帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。結(jié)論：某片區(qū)具有優(yōu)越的自然環(huán)境，東北面為梧桐山脈，北側(cè)為仙湖植物園，西北是深圳水庫(kù)，空氣清新，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為優(yōu)，某具備開(kāi)發(fā)生態(tài)樓盤(pán)的先天自然條件。從地理位置來(lái)說(shuō)，鄰近羅湖中心區(qū)，是市區(qū)去東部鹽田的必經(jīng)之地，大小梅沙的規(guī)劃對(duì)某有極大刺激作用。某早期規(guī)劃為生活工業(yè)綜合區(qū)，工業(yè)化色彩較濃，片區(qū)起點(diǎn)較低，但近年來(lái)由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使得該區(qū)域發(fā)生巨大的變化，置業(yè)者和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始認(rèn)同某的地理環(huán)境，整個(gè)片區(qū)綜合居住環(huán)境指數(shù)逐漸提高，某的工業(yè)化色彩也正在淡化。某片區(qū)生活配套設(shè)施建設(shè)在不斷完善，市政道路建設(shè)也在正在大力修建之中。片區(qū)商品房市場(chǎng)特征 （1） 片區(qū)近兩年新推出樓盤(pán)分析某片區(qū)20012002年每年新推出樓盤(pán)（新開(kāi)盤(pán)）分析如下：年份項(xiàng)目個(gè)數(shù)房售面積（萬(wàn)㎡）總套數(shù)戶均面積均價(jià)（元/㎡）占羅湖區(qū)推售面積比例2002年53,4995,813%2001年42,4745,503%注:資料來(lái)源－－某地產(chǎn)信息研究部從上表數(shù)據(jù)可以看出: (1) 近兩年片區(qū)每年新推樓盤(pán)推售面積在20～30萬(wàn)平方米之間,逐年增長(zhǎng)。(2) 戶均面積約為80平方米,戶型以小三房為主,均價(jià)5,500～5,800元/平方米之間,%。(3) 2002年新推出樓盤(pán)推售面積占整個(gè)羅湖區(qū)比例2001年明顯提高。 某片區(qū)屬相對(duì)獨(dú)立的中心型片區(qū),地處市郊,臨近梧桐山和仙湖植物園,目前該片區(qū)已是深圳市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),近年來(lái)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出,開(kāi)發(fā)較為密集,主要有鵬興花園(一至五期)、桐景花園一期（傲翠庭）、梧桐 山新居、雍翠豪園、祥和花園、萃峰閣、聚寶花園、聚?；▓@、玉雅居等。正在興建中的樓盤(pán)有“鵬興花園六期”、“梧桐山新居二期翠怡豪苑”、“名駿豪庭”、“蕙蘭雅居”等。樓盤(pán)主要集中分布于羅沙路沿線南北兩側(cè)。片區(qū)在售樓盤(pán)逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。目前項(xiàng)目周邊的主要在售樓盤(pán)如下表：項(xiàng)目周邊同類樓盤(pán)情況表項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型面積（㎡）及戶型比例均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率(開(kāi)盤(pán)時(shí)間)備注鵬興花園 (五期)㎡,㎡,8棟小高層,共634戶2房小復(fù)式:2房:,%3房:,%4,900 80% ()內(nèi)銷(xiāo)為主鵬興花園 (六期)㎡,5棟1122小高層,共726戶2房:,%3房:,%4房:, %7房:, %5,600 70%() 內(nèi)銷(xiāo)為主蕙蘭雅居㎡,2棟21層、3棟17層，共350戶2房:753房:83～1075,800 50%()內(nèi)銷(xiāo)為主,以羅湖區(qū)域客戶,二、三次置業(yè)為主名駿豪庭(桐景花園二期)建筑面積約13萬(wàn)平方米1房:432房:3房:以兩房為主5,400() 內(nèi)、外銷(xiāo)鹿茵翠地㎡,㎡,13棟1018層小高層,共611戶2房:, %3房:, %4房:, %6房:, %5,600 80%() 外銷(xiāo)為主翠怡豪苑㎡,8棟911層1房:, %2房:, %3房:, %5,800 85%() 外銷(xiāo)為主仙湖山莊一期㎡,由28棟別墅和1棟8層77套公寓1房:, %2房:, %3房:, %1,7000(別墅)6,800(公寓) () 內(nèi)、外銷(xiāo)