【文章內(nèi)容簡介】 及商務(wù)用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營企業(yè)老板、三資企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項(xiàng)目具有的競爭優(yōu)勢如下：項(xiàng)目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。綜上所述，項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。另外，至1999年底，全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá)5279家， 國外駐青機(jī)構(gòu)1200家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾4000家， 目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)需在青島置業(yè)，特別是駐青機(jī)構(gòu)，大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場。 商品房價(jià)格分析青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大，基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對較低，同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差46倍。項(xiàng)目價(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在1000015000元之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為12000元。第三章 項(xiàng)目地址及外部配套條件 項(xiàng)目地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項(xiàng)目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積9844m2，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。 地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下：擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低。擬建場地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動(dòng)性斷裂構(gòu)造帶，場區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較高，穩(wěn)定性良好。場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。 根據(jù)建筑場地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。 地震裂度根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設(shè)防。 外部配套條件本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。供電項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2000KW。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。排水按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后排水可以保障。通迅青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。有線電視該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。熱源本項(xiàng)目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。煤氣青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。交通運(yùn)輸項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。距火車站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。第四章 建設(shè)方案 建設(shè)概況和背景本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市***號***院內(nèi)。為兩棟獨(dú)立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度100米，地上建筑面積約55000M2?；氐貏輺|高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。 建筑設(shè)計(jì)：以“人”為本，合理組織人流、車流。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。：外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯(cuò)落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。：通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。：豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度地震基本烈度考慮， 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料， 以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價(jià)。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設(shè)置三道防水層。 建筑設(shè)計(jì)本方案兩座主樓東西相對，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯(cuò)落有致，空間富有變化。1． 平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。入口都位于基地西南測，結(jié)合周邊地勢標(biāo)高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實(shí)用。2． 立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動(dòng)感。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建筑空間。外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。 公用工程與設(shè)備強(qiáng)電部分根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類高層建筑， 電力負(fù)荷按一級考慮。在地下室設(shè)一配電間， 由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?000KVA，再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。弱電部分（1）樓中敷設(shè)有線電視線路。（2）樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。（3）安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。給水本項(xiàng)目用水主要是生活用水、運(yùn)營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考慮。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。大廈采用分區(qū)供水方式。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。地上六至29層為高區(qū)，屋頂設(shè)25 m3 高位水箱，采用水泵水箱管網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。消防用水見消防篇。排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。項(xiàng)目日污水排量約150立方米。 污廢水合流排放。 空調(diào)項(xiàng)目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站， 經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。電梯機(jī)房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)范要求設(shè)計(jì)。第五章 交通影響分析、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀交通狀況擬建項(xiàng)目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。根據(jù)現(xiàn)狀交通流量觀測，寧夏路和燕兒島路高峰時(shí)段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內(nèi)。、交通量預(yù)測背景交通量是指未來擬建項(xiàng)目以外的社會交通量。背景交通量的預(yù)測采用傳統(tǒng)的“四階段”法進(jìn)行預(yù)測。“四階段”法從青島市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預(yù)測人口、崗位分布，運(yùn)用交通發(fā)生模型預(yù)測交通出行需求，并建立相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預(yù)測，構(gòu)筑車輛出行OD表，最后進(jìn)行交通量分配。通過預(yù)測，得到2010年無項(xiàng)目時(shí)周邊路網(wǎng)交通量情況，如表1。表1 無項(xiàng)目時(shí)周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時(shí)交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項(xiàng)目門前段）48002600二級2寧夏路－隆德路52003350二級3寧夏路－燕兒島路56004230三級注：服務(wù)水平一級，飽和度，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不存在相互干擾；服務(wù)水平二級，部分汽車成隊(duì)行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛；服務(wù)水平三級，多數(shù)汽車成隊(duì)行駛，且超車行駛很困難，可能會出現(xiàn)短暫交通阻塞；服務(wù)水平四級，道路交通需求大于通行能力，可能出現(xiàn)長時(shí)間交通阻塞。根據(jù)青島市城市綜合交通規(guī)劃的交通預(yù)測模型，2010年青島市內(nèi)四區(qū)交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。但是，由于建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位和自身特點(diǎn)，其本身交通出行方式結(jié)構(gòu)將有所變化，主要表現(xiàn)在：項(xiàng)目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降；項(xiàng)目周邊公共交通發(fā)達(dá)，分布有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。經(jīng)過分析，預(yù)測項(xiàng)目本身未來的交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。表2 2010年青島市和項(xiàng)目交通出行方式結(jié)構(gòu)車種區(qū)域 小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量青島市內(nèi)四區(qū)%%%%%%%100%擬建項(xiàng)目%%%%%%%100% 交通出行量預(yù)測交通產(chǎn)生/吸引率的確定不同用地性質(zhì)高峰小時(shí)的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過對青島市同類型建筑物交通吸引強(qiáng)度