【正文】 改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，%；，%；,%。1992年伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，%、%和136%，93年達(dá)到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來(lái)增速明顯減慢，%，997年則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，分別為19%%，%，99年增幅明顯加大，%。近年來(lái)，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。在青島市***號(hào)地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷售、出租房屋及物業(yè)管理。 經(jīng)營(yíng)宗旨通過項(xiàng)目各方真誠(chéng)合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，加快地塊的建設(shè)步伐。進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能,加快新城區(qū)建設(shè)；推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展；使青島成為全國(guó)重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動(dòng)力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。在建、擬建的四、五星級(jí)酒店18家，投資額約83億元。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè)的需要。 項(xiàng)目建設(shè)必要性實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)?；氐貏?shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開放的窗口， 1992 年省人民政府把青島確定為山東省對(duì)外開放的龍頭。東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。為了適應(yīng)改革開放新形勢(shì)的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動(dòng)?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)全市向現(xiàn)代化國(guó)際城的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。為加快地塊的開發(fā)建設(shè)，武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心?！耙率匙⌒小睂?duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于旅游居住及餐飲條件的要求也越來(lái)越高。海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。符合黨和國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革政策，有利于盤活國(guó)有資產(chǎn)。項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場(chǎng)所。本項(xiàng)目總投資為23000 萬(wàn)元。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級(jí)機(jī)關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，%，%。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長(zhǎng)，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，%，%。三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長(zhǎng)上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá)2916萬(wàn)平方米,%。新開工面積放量增長(zhǎng),說(shuō)明我市建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長(zhǎng)隨著市建筑施工企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)。今年上半年,%。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。其中。上半年全市星級(jí)住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過1千萬(wàn)元的企業(yè)達(dá)41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%；營(yíng)業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，；青島肯德基有限公司，青島香格里拉大飯店有限公司?！∥?、能源消耗總體低速增長(zhǎng)上半年，全市星級(jí)住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。我市在今年迎來(lái)大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。 　　區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)專家，對(duì)旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。天逸海灣國(guó)際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國(guó)際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項(xiàng)目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到10多家。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長(zhǎng)約48%，其中社會(huì)性投資占86%。 　　一是數(shù)量多、投資大。三是高端旅游項(xiàng)目多。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。 　　目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場(chǎng)建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國(guó)海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設(shè)，計(jì)劃2008年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計(jì)劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)，9月份投入使用；唐島灣國(guó)際游艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國(guó)財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年3月開工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析從目前情況看，無(wú)論從整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下：宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”， 為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。融資環(huán)境大大改善。1997 年上半年國(guó)家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998年全國(guó)人大通過新的《土地法》，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營(yíng)企業(yè)老板、三資企業(yè)、國(guó)外及國(guó)內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊(cè)師等。周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場(chǎng)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在1000015000元之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為12000元。 地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對(duì)項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下：擬建場(chǎng)地地貌單元屬丘陵地，地勢(shì)東高西低。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后排水可以保障。煤氣青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。為兩棟獨(dú)立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。：通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度地震基本烈度考慮， 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。1． 平面布置：地下兩層停車庫(kù)，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡(jiǎn)潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。 公用工程與設(shè)備強(qiáng)電部分根據(jù)國(guó)家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類高層建筑， 電力負(fù)荷按一級(jí)考慮。（3）安裝無(wú)線及有線網(wǎng)絡(luò)。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。第五章 交通影響分析、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀交通狀況擬建項(xiàng)目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對(duì)較好?！八碾A段”法從青島市未來(lái)土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預(yù)測(cè)人口、崗位分布，運(yùn)用交通發(fā)生模型預(yù)測(cè)交通出行需求，并建立相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預(yù)測(cè)，構(gòu)筑車輛出行OD表，最后進(jìn)行交通量分配。但是，由于建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位和自身特點(diǎn)，其本身交通出行方式結(jié)構(gòu)將有所變化，主要表現(xiàn)在：項(xiàng)目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降；項(xiàng)目周邊公共交通發(fā)達(dá)，分布有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國(guó)家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。計(jì)算公式如下：式中：P—機(jī)動(dòng)車高峰小時(shí)交通出行量，pcu/h；A—業(yè)態(tài)面積，平方米；—居民出行產(chǎn)生吸引率；—不同車種的出行比例；—載客率；—車型折算系數(shù)。酒店早高峰時(shí)間一般為8：009：00、晚高峰時(shí)間為17：3018：00。通過計(jì)算，由于項(xiàng)目本身的出行交通量遠(yuǎn)小于城市交通量，所以項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時(shí)，道路交通量相對(duì)較大。、靜態(tài)交通影響評(píng)價(jià)停車泊位數(shù)量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面；既要考慮自身空間條件，也要考慮對(duì)社會(huì)和周邊路網(wǎng)的影響，做到自身利益與社會(huì)利益的雙贏。項(xiàng)目方案配建停車位230個(gè)，高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。項(xiàng)目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 自動(dòng)噴水系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范