【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告12 住宅市場(chǎng)供給狀況2022 年第一季度，據(jù)時(shí)代精奇市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)太原市新增商品房約 15 個(gè)，其中住宅 14 個(gè)，商 業(yè) 1 個(gè)， 總體供 應(yīng)面積約為： 萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降 %，市場(chǎng)供應(yīng)減少的主要原因有：政府 對(duì)違法占地建設(shè)開(kāi)發(fā)行為的整頓，使得部分項(xiàng)目停工整改；項(xiàng)目因觀望市場(chǎng)而延緩開(kāi)工與銷(xiāo)售；因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金影響等問(wèn)題而不能正常開(kāi)工銷(xiāo)售等。目前，太原市在售樓盤(pán)多為 2022 年存量房以及大盤(pán)項(xiàng)目的二期開(kāi)盤(pán)。　　2022 年第一季度品牌房企太原項(xiàng)目公開(kāi)面世的有：太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、昌盛? 雙喜城、太原富力城二組團(tuán)、太原?恒大 綠洲（恒大水岸） 總體價(jià)格情況據(jù)統(tǒng)計(jì)，與去年同期相比，2022 年 1 月太原商品房成交均價(jià)下降了 %，2 月份下降了 %，3 月份下降了 %；而商品住房的成交均價(jià)，1 月份同比下降了 %，2 月份同比下降了 %，3 月份同比下降了 %。 　　在商品房成交量攀升的同時(shí)，成交價(jià)格卻出現(xiàn)了明顯下降。據(jù)時(shí)代精奇市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2022 年上半年太原市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為5500 元/m 2 左右,但進(jìn)入 2022 年 2 月份太原市 約有 7 成在售樓盤(pán)項(xiàng)目均有優(yōu)惠促銷(xiāo)，最 為典型的項(xiàng)目為太原富力城，精裝房銷(xiāo)售均價(jià)為5300 元/ m 2，并不定期推出優(yōu)惠特價(jià)房，另外恒大水岸、銀海水韻、欣 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告13中富麗城、特別特花園、浦東雅典等項(xiàng)目也有不同折扣的優(yōu)惠銷(xiāo)售。 太原商品房銷(xiāo)售情況：　　與 2022 年同期相比，2022 年 1 月太原市商品房銷(xiāo)售成交量增長(zhǎng)了%，2 月份增長(zhǎng)了 %，3 月份增長(zhǎng)了 %。2022 年 1 月太原市商品住宅銷(xiāo)售量與去年同期相比增長(zhǎng) %，2 月份增長(zhǎng)%，3 月份增長(zhǎng) %。　　2022 年春節(jié)過(guò)后，23 月期間，太原市商品住宅成交有明顯的回暖跡象。年前被壓抑了長(zhǎng)當(dāng) 5 個(gè)月之久的剛性需求與改善型需求開(kāi)始逐步釋放，造成了 2022 年 1 季度太原市場(chǎng)銷(xiāo)售量較 08 年 4 季度有明顯的提升，個(gè)別項(xiàng)目類(lèi)如：太原富力城 2 月當(dāng)月成交 100 余套，銀海水韻2 月當(dāng)月成交 15 余套，陽(yáng)光銀座 2 月成交 58 余套，恒大水岸二期開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交 50 余套等，有的項(xiàng)目甚至在 3 月創(chuàng)造了項(xiàng)目成交量的最高記錄。 商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 發(fā)展現(xiàn)狀目前太原市已開(kāi)業(yè)建筑面積在 5000 平方米以上的大型商場(chǎng)超過(guò) 60 家，總 建筑面積達(dá) 142 萬(wàn)平方米。截至目前，太原市共有批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、服務(wù)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 萬(wàn)個(gè)， 總面積 萬(wàn)平方米，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 個(gè)，人均 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告14商業(yè)面積已達(dá) 平方米，從業(yè)人員達(dá) 萬(wàn)人。在各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng) 62 個(gè)、百貨店及購(gòu)物中心 13 個(gè)、大型超市 20 個(gè)、中小型超市 156 個(gè)、專(zhuān)賣(mài)店 306 個(gè)、便利店 197 個(gè)、餐飲店面 5669 個(gè)。 分布狀況目前多數(shù)商鋪的選址基本符合太原市 2022 年 12 月制定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并且建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度也符合規(guī)劃的近期目 標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，太原市目前已開(kāi)業(yè)的大型商鋪 81 個(gè)，在建的大型商鋪 20 個(gè)，其中已開(kāi)業(yè)的大型商鋪屬迎澤區(qū) 32 個(gè)，小店區(qū) 19 個(gè)，萬(wàn)柏林區(qū) 15 個(gè)，杏花嶺區(qū) 5 個(gè) ，尖草坪區(qū) 6 個(gè)，晉源區(qū) 4 個(gè)；在建的大型商鋪，迎 澤區(qū) 4 個(gè)，杏花嶺區(qū) 3 個(gè)，萬(wàn)柏林區(qū) 5 個(gè)，晉源區(qū) 2 個(gè)。從這些數(shù)字可以看出，除了原有的商業(yè)區(qū)迎澤區(qū)仍是大型商鋪聚集地外，小店區(qū)和萬(wàn)柏林區(qū)上升勢(shì)頭也較快，晉源區(qū)最少，未來(lái)幾年集中在北城的省市級(jí)行政辦公區(qū)將南移，而且，政府已 經(jīng)在這一帶規(guī)劃出新的商務(wù)辦公區(qū)域，更需要加快建設(shè)?！　?項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，西臨太原市城市南北交通主干道“ 濱河?xùn)|路”。安靜且生活配套齊全的環(huán)境正是濱 河?xùn)|路正在凸顯的魅力所 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告15在，也將是濱河?xùn)|路沿線發(fā)展的有力支撐。生活居住在這個(gè)區(qū)域，可以遠(yuǎn)離市中心的嘈雜，卻不遠(yuǎn)離現(xiàn)代生活。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍為 73100 平方米，總建筑面積達(dá)310179 萬(wàn)平方米，將營(yíng)造一個(gè)規(guī)模較大的集住宅、商業(yè)、娛樂(lè)為一體的綜合型生活區(qū)。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：緊鄰汾河公園，周邊環(huán)境優(yōu)美。汾河公園已擁有上百萬(wàn)平方米綠地，成 為了我市當(dāng)之無(wú)愧的“綠肺”。據(jù)權(quán)威部門(mén)觀測(cè)，汾河區(qū)域夏季最高氣溫比其他區(qū)域降低 4℃左右，相對(duì)濕度提高 10%至20%，每日可生 產(chǎn)新鮮氧氣 噸，吸收降解 廢氣 3480 余噸。正是汾河公園發(fā)揮著這種不可或缺的作用，汾河景區(qū)一帶的環(huán)境質(zhì)量明顯優(yōu)于市區(qū)其它地域，令市民對(duì)沿河小區(qū)產(chǎn)生極大的熱情。 劣勢(shì)配套設(shè)施不齊全：項(xiàng)目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠齊全，煤氣、暖氣、電信、給排水設(shè) 施等需遠(yuǎn)端接入。周邊項(xiàng)目較多， 競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品定位根據(jù)山西省及太原市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，以及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，將項(xiàng)目定位于居住為主，商業(yè)、酒店、 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告16娛樂(lè)等為輔的復(fù)合型城市居住生活區(qū) 目標(biāo)客戶定位商品住宅：事業(yè)單位中層以上管理人員、政府機(jī)關(guān)干部、高級(jí)知識(shí)分子、外企中的白領(lǐng)、金融界 職員等。商用部分：具有管理經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)度的大型經(jīng)營(yíng)主和投資商。 銷(xiāo)售價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)周邊樓盤(pán)的調(diào)查，確定了本項(xiàng)目建成后的銷(xiāo)售價(jià)格，住宅 5300 元/㎡， 綜 合商業(yè) 12022 元/㎡，地下車(chē)位 萬(wàn)元/泊。 營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品本身的品質(zhì)是項(xiàng)目銷(xiāo)售成功的根本，讓客戶真正感覺(jué)到“物有所值” 才能取得良好的 銷(xiāo)售 業(yè)績(jī)。以規(guī)模開(kāi)發(fā)為 重點(diǎn)，避免 過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。從 項(xiàng)目策劃開(kāi)始，以優(yōu)良的設(shè)計(jì)、配套的服務(wù)設(shè)施、優(yōu)越的地理位置、完善的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施以及良好的用地環(huán)境等形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以誠(chéng)意打造經(jīng)典新型的居住、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)中心建筑物，建立統(tǒng)一的品牌形象。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告17第三章．?dāng)M建項(xiàng)目情況 建設(shè)場(chǎng)址項(xiàng)目西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，南臨森林路、隔太鋼翠馨苑小區(qū)為森林公園，北面及東面為規(guī)劃道路。 擬建情況項(xiàng)目總占地面積 73100 平方米，規(guī)劃建造一個(gè)以居住為主，商業(yè)、酒店為一體的綜合型城市居住生活區(qū)。居住地塊建筑密度（不大于）%，容積率（不大于） ，綠地率（不小于） %。 地理位置 太原位于山西省境中央，太原盆地的北端，于華北地區(qū)黃河流域中部，西、北、東三面環(huán)山，中、南部為河谷平原，全市整個(gè)地形北高南低呈簸箕形。地處南北同蒲和石太鐵路線的交匯處。平均海拔約 800 米，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 111176。30′～113176。09′ ，北緯 37176。27′～38176。25′。區(qū)域輪廓呈蝙蝠形，東西橫距約 144 公里，南北縱約 107 公里。太原交通便捷。航空方面，重新擴(kuò)建改造的太原機(jī)場(chǎng)，使太原民航的發(fā)展跨上了新的臺(tái)階。同各大城市乃至世界各地的交往變的更加便捷。鐵路方面，太原 為華 北最大的鐵路樞紐，特別是山西正積極利用相關(guān)企業(yè)的裝備制造能力大力發(fā)展鐵路，這些鐵路工程項(xiàng)目建成之后，太原與北京及周邊中心城市的時(shí)空距離大幅縮短，太原至石家莊 1 小時(shí)、 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告18至北京 小時(shí)、至西安 2 小時(shí)、至鄭州 小時(shí)，將帶來(lái)人流、物流、信息流、資金流的快速流動(dòng)，對(duì)促進(jìn)太原市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展將發(fā)揮巨大的推動(dòng)作用。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 太原市經(jīng)濟(jì)從運(yùn)行質(zhì)量來(lái)分析，呈現(xiàn)出了工業(yè)企業(yè)效益不斷提高，財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)步提高等特點(diǎn)。今年以來(lái)，全市工業(yè)企業(yè)對(duì)外積極開(kāi)拓市場(chǎng)，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)管理，努力克服原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)成本上升等因素，確保了全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)攀升。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，前 3 季度， 規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 ，比上年同期提高 點(diǎn)；利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %；全市完成財(cái)政總收入 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增收 億元。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民收入也繼續(xù)提高。前 3 季度，城市居民人均可支配收入 9778 元，比上年同期增長(zhǎng) %，增幅比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 人口狀況 截止到 2022 年 9 月底，太原全市的常住人口為 220 萬(wàn)人，人口出生率為 　‰，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰，近年來(lái)市戶籍人口增長(zhǎng)緩慢，但外來(lái)人口增長(zhǎng)迅速，到 2022 年末，太原市常住人口將有 260 萬(wàn)人，住宅建筑面積為 7020 萬(wàn)平方米，人均住宅建筑面積將達(dá)到 27 平方米。2022 至 2022 年，需新增住宅建筑面積 萬(wàn)平方米。根據(jù)以 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告19上資料，2022 至 2022 年，住宅建設(shè)用地總量為 公頃。其中，在2022 年度，住房建設(shè)用地為 公頃，其中政府保障型住房 公頃，商品房 公頃。住宅建筑面積 萬(wàn)平方米，其中政府保障型住房 萬(wàn)平方米，商品房 萬(wàn)平方米。 生活水平 近年來(lái)，隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。2022年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1254．95 億 元，比上年增 長(zhǎng) 16．4％；人均 GDP 突破 35000 元；規(guī)模以上工業(yè)增加 值 497．84 億元，增 長(zhǎng)28．2％；規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) 15．1％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 515．91 億元，增長(zhǎng) ％；外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，增長(zhǎng) 97．1％；財(cái)政總收入240．40 億元，增長(zhǎng) 25．1％；城市居民人均可支配收入達(dá)到 13745 元，增長(zhǎng) 17．1％；農(nóng)民人均純收入為 5561 元，增長(zhǎng) 13．1％。 自然條件 地形、地貌資料太原市位于省境中央，依山傍水，東、西、北三面環(huán)山，南為平原。東西山之間為太原盆地，平均海拔 800 米左右，地勢(shì)平坦。 地震、洪水及其它自然災(zāi)害資料據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）》山西省城市地震基本烈度表，太 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告20原市的地震烈度為 8 度，建筑工程按地震規(guī)范進(jìn)行設(shè)防。場(chǎng)址位置地勢(shì)較高，不受洪水威脅，未有其他自然災(zāi)害。 氣象資料項(xiàng)目所在地區(qū)屬干旱半干旱地區(qū)，大陸性季風(fēng)氣侯，一年四季分明，受西北氣流和東南氣流的影響，冬季主導(dǎo)風(fēng)向西北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，由于“ 三北”防 護(hù)林帶建設(shè)，現(xiàn)今太原地區(qū)冬季干燥，但不太冷，夏季風(fēng)多不太熱，雨量偏 為集中，年平均氣溫約 ℃。氣象資料如下：歷年平均氣溫 ℃最熱（七月）平均氣溫 ℃最冷（一月）平均氣溫 7℃冬季采暖室外計(jì)算溫度 11℃夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 ℃絕對(duì)最高溫度 ℃絕對(duì)最低溫度 ℃歷年最大風(fēng)速 25m/s歷年平均風(fēng)速 全年主導(dǎo)風(fēng)向 NNW歷年平均相對(duì)濕度 60% 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告21歷年平均氣壓 全年無(wú)霜期 188d歷年平均絕對(duì)濕度 17g/m3（t=23℃時(shí)）歷年平均降雨量 450mm一日最大降雨量 歷年最大積雪深度 160mm最大凍土深度 770mm全年日照時(shí)數(shù) 2576h地震烈度 8 度綜上所述，本工程地理位置優(yōu)越，建設(shè)條件良好。 社會(huì)環(huán)境目前該區(qū)域的環(huán)境條件有待提高，市政設(shè)施和環(huán)境條件將會(huì)在開(kāi)發(fā)中得到不斷的完善和改善。從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看，隨著新區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)及規(guī)劃路人流密度的加強(qiáng)，這一區(qū)域越來(lái)越作為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居住中心作用的體現(xiàn)，也將會(huì)極