【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃布局　項目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套；２、 項目的建筑設計　建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設計，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；３、 項目的戶型設計　在戶型設計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯層、平層為主；每戶設置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)；４、 項目的環(huán)境規(guī)劃　在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設計一個主要由綠色草坪、廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)的四周設計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。５、 項目的配套　　建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務中心等多項康體設施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設計用電負荷標準層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個 ；網(wǎng)絡系統(tǒng)：每戶均設internet寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)接口 ；消防報警系統(tǒng)：每層均設有消火栓系統(tǒng)，地下室設專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠程抄送系統(tǒng)。６、 物業(yè)服務除常規(guī)物業(yè)服務外，可導入人性化物管家政的服務項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等。７、 項目的客戶定位　二次置業(yè)的中、高收入者。（二）投資估算本項目的土地價格按**萬元/畝測算。土地成本=土地價格土地面積=****=****（萬元）項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥**％容積率 1.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) 6躍7方案二：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥***％容積率 2.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) **層方案1：項目以5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎估算建安成本=***元/M2 （見附表51）方案2：項目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎估算建安成本=***元/M2 （見附表52） 項目總投資估算 方案1：單位綜合成本為：****元/M2　　　　　　　　　　項目總投資為：****（萬元）（見附表51）方案2：單位綜合成本為：****元/M2　項目總投資為：****（萬元）（見附表52）方案1：總建筑面積 *****m2 單價*****元/m2項目銷售收入= * = 萬方案2：總建筑面積***m2 單價****元/m2項目銷售收入=83200*2500=20800萬方案1： 項目利潤=********=2404萬項目稅利潤率=項目利潤/項目投資總額****% =****/1***100%=**%方案2：項目利潤=*********=****萬項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =****/****= *** %項目稅后利潤與利潤率分析項目稅后利潤若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入的*.7%計算，則方案1：稅收費用=項目銷售收入*%=7**.14萬 項目利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=16**.86萬方案2：稅收費用=項目銷售收入*%=11**.6萬項目稅后利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=項目稅后利潤率分析方案1：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% 方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% 五、方案評估及選?。ㄒ唬?、項目可能的開發(fā)方案比較：項目優(yōu)點缺點方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對項目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能很好的營造環(huán)境方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓的需求較大；b. 中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認可度大；c. 能夠提升項目自身的形象；d. 容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境的設計；e. 可獲得更多的利潤；a. 在環(huán)境設計和營造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；c. 需花大量精力對項目進行包裝和宣傳；，資金投入較大財務測算比較：分析：１、 從絕對利潤看，方案二比方案一多****萬元（方案一為****萬元，方案二為****萬元）。２、 從利潤率看，方案一和方案二相當（方案一為**％，方案二為**％）。（二）方案選取及建議經(jīng)過對以上2種方案的綜合對比，結(jié)合風險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采用第二種開發(fā)方案。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認可度高，進入市場容易。B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財務指標而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟效益；而利潤率方案二與方案一相當。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較小；屬于可操作性較強的開發(fā)方案。（三）項目定位本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間為18個月。（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項目時間（月）備注立項初規(guī)設計報規(guī)項目施工圖設計報建項目土建施工項目室內(nèi)安裝項目外裝項目室外安裝及環(huán)境竣工交驗項目產(chǎn)權(quán)辦理合計（三）資金籌措整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面：其中：開發(fā)商自有資金****萬元；項目土地銀行抵押貸款****萬元；銷售期銷售回款*****萬元；（四）投資使用計劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營收入預測（一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按2500元/m2計算：項目銷售收入=（二）項目銷售回款計劃（見附表7）（三）財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計算可得出本方案的財務內(nèi)部收益率為 %。%，按月計算。八、風險分析與回避的手段（一）開發(fā)風險評測對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。（見附表9）由附表四可見,售價變化對利潤率影響最大,其他兩個因素變化對利潤率影響較小。故此本項目考慮是以銷售進度作為目標還是以銷售利潤作為目標至關(guān)重要。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風險。本項目盈虧平衡點=總固定成本/1（單位變動成本/單位銷售價格） =*******/1（300/2500） =******（萬元）由此計算可見本項目銷售回款達到*****萬元，約是總回款***萬元的***%時，項目達到盈虧平衡，項目總體有一定的風險。（二）項目市場風險及回避市場風險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風險主要體現(xiàn)在：A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項目重點考慮如何嚴格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。2. 項目市場風險的控制 首先要用科學方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進行監(jiān)理。 上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風險，減少不必的損失。（三）項目其它風險其它風險包括：政策風險、自然風險、經(jīng)營風險和信用風險等。主要包括以下風險１、 項目現(xiàn)在用地為廠房，在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預見的拆遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。３、 項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。４、 不可預見的其他風險。在現(xiàn)在**這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風險對本項目不會造成太大影響。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項目評價通過財務評價可以看到本項目具有一定的經(jīng)濟性。 本項目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為**市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻，整個方案具有良好的社會效益。本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項目具有良好的環(huán)境效益。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場分析與財務分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風險能力。（三）項目運作建議根據(jù)本項目定位，我們建議項目應重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。在后期經(jīng)營管理上，應引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。****國聯(lián)投資顧問有限公司二OO三年九月第二部分 拆遷還建的必要性研究“城中村”存在的弊端近幾年來，隨著城市化建設進程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”?！俺侵写濉痹谛姓弦咽浅鞘械姆懂?，屬于街道管理，但“城中村”仍然實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制。“城中村”農(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國家征用，不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民?！俺侵写濉贝嬖谥T多的弊端： （1）土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍，導致由于規(guī)劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。 （2）管理體制不順，管理難度較大 “城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，亂搭亂建成風，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。（3）人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂 “城中村”的人口構(gòu)成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構(gòu)成：首先是當?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬嶋H上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民，第三是來自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復雜的外來人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。 （4）公共設施缺乏，環(huán)境問題嚴重 “城中村”的基礎設施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應的，現(xiàn)在由于部分市民和大量外來人口的入住，小企業(yè)的開辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵