某市某鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-29 01:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 某的房?jī)r(jià)在“”新政出臺(tái)前一路高歌，某樓市可以用熱火朝天來形容。同時(shí)一級(jí)市場(chǎng)的土地成交價(jià)格也在狂飚，地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)某些地塊的樓面地價(jià)比房?jī)r(jià)還高的現(xiàn)象。但在“”銀行新政和其他一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后,某的房?jī)r(jià)和地價(jià)都開始雙雙跳水。某的土地成交價(jià)格開始回歸理性，土地交易市場(chǎng)開始進(jìn)入一個(gè)低迷時(shí)期。從某市08年第一季度的土地成交情況來看，整體的交易氣氛持續(xù)冷清，絕大部分的地塊均以超低的價(jià)格成交，現(xiàn)場(chǎng)基本無人競(jìng)拍。第一季度共有3宗商住類用地流拍，分別位于橋頭、鳳崗和清溪三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。持續(xù)低迷的樓市情況，讓大部分開發(fā)商不敢輕易出手拿地，開發(fā)商拿地會(huì)比以前更加的謹(jǐn)慎和理智。雖然整體的交易氣氛冷淡，但某些地塊的競(jìng)拍情況還是較為激烈。08年1月18日，位于莞城區(qū)運(yùn)河?xùn)|二路的一宗商住地塊進(jìn)行公開拍賣。當(dāng)天的拍賣現(xiàn)場(chǎng)共有包括富通、光大等在內(nèi)的7家開發(fā)商參加了競(jìng)拍，經(jīng)過一個(gè)半小時(shí)共82輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終被某市城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9億4千萬元的總價(jià)競(jìng)得。該地塊的成交地面單價(jià)高達(dá)20806元/平米，折合樓面地價(jià)也去到3783元/平米，08年首宗地王于莞城誕生！該地塊位于莞城區(qū)的核心位置，地段較為優(yōu)越。其用地面積為45179平方米，建筑密度不大于40%，綠地率大于25%，最高樓層不超過33層。據(jù)了解，該地王的競(jìng)得者城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的背景就是富通地產(chǎn)，富通地產(chǎn)有意將其打造成為莞城區(qū)新的標(biāo)志性建筑。莞城地王3783元/平方米的樓面地價(jià)，加上建安成本，每平方米成本至少要達(dá)到5500元，再加上稅費(fèi)和合理利潤(rùn)，該項(xiàng)目將來建成后銷售，價(jià)格肯定不低，但這樣的樓面地價(jià)，也是符合該地塊的價(jià)值的。同時(shí)該地塊的成功拍出，對(duì)周邊樓市將是一種刺激，有利于加強(qiáng)消費(fèi)者現(xiàn)在置業(yè)莞城區(qū)的信心。除了莞城區(qū)的地王誕生，另外一宗競(jìng)拍情況較為激烈的地塊則是3月26日成功拍出的位于黃江鎮(zhèn)常梅公路北岸村段的2008G013地塊，兩家競(jìng)買人經(jīng)過30輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最后由某市興博置業(yè)投資有限公司以3670萬元競(jìng)得該地塊，折合樓面地價(jià)1591元/平米。至此，在兩宗地段不錯(cuò)的商住用地相繼遭遇流拍后，某的土地交易市場(chǎng)才稍微顯露出回暖的痕跡，這對(duì)于冷清許久的某土地市場(chǎng)來說，已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的跡象。（二）商品房市場(chǎng)情況住宅新增供應(yīng)面積與07年一季度基本持平08年第一季度某市商品房新增供應(yīng)面積約120萬㎡，同比07年減少約14%；，與07年基本持平。08年第一季度商品房新增供應(yīng)面積的減少主要體現(xiàn)在非住宅的減少，㎡，同比07年減少近六成。08年第一季度某市住宅新增供應(yīng)面積約106萬㎡，與07年基本持平；供應(yīng)套數(shù)約1萬套，同比07年增加約16%。08年第一季度住宅新增供應(yīng)面積同比持平而套數(shù)卻同比增加16%，一定程度說明08年某市住宅供應(yīng)套均面積在減少，“90/70”政策功效在顯現(xiàn)。08年第一季度某樓市處于低迷期，是住宅供應(yīng)量無增減的重要因素。07年和08年第一季度某市商品房新增供應(yīng)情況對(duì)照表數(shù)據(jù)來源:某市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)在售公寓的市場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目占地小戶型類型入市時(shí)間均價(jià)尚書銀座62710㎡公寓08年5月11000元（含3000精裝）時(shí)尚島18738 ㎡公寓08年2月7500元（含800精裝）中信德方斯17280 ㎡純小戶型08年1月8000元（含2500精裝）景湖春曉213600 ㎡大社區(qū)中的小戶型08年1月5800元（含600簡(jiǎn)裝）理想0769三期328998㎡大社區(qū)中的小戶型07年下半年5200元天誠(chéng)康橋8300㎡純小戶型07年5月5400元萬科城市高爾夫123400 ㎡大社區(qū)中的小戶型07年5月6000元（含精裝）花園城230000 ㎡大社區(qū)中的小戶型07年上半年4800元城市風(fēng)景69970 ㎡洋房住宅07年5月5500元名門公寓酒店式公寓07年下半年6700元（含精裝）上層公寓120000 ㎡公寓07年下半年6200元宜景康源4950 ㎡純小戶型07年下半年6500元城市假日三期7077 ㎡公寓07年下半年5800元金升國(guó)際公寓7875 ㎡純小戶型07年上半年5200（含精裝）（1）去年下半年開始，大量小戶型公寓入市，成交狀況不太理想。但也有特例，比如贈(zèng)送面積比較多的晶城，開盤熱銷，比如大社區(qū)里面的小房子的春曉美寓，低價(jià)入市，成交不錯(cuò)，再比如中心區(qū)絕版地段的尚書銀座，高價(jià)熱銷；（2）公寓普遍都帶裝修出售，其中高端
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