【文章內(nèi)容簡介】 （1）外部因素A．分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等。B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如：項目處在浦東，要說明浦東在傷害的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。C．分析項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。（2）內(nèi)部因素、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（手法是否核心項目）B．分析公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用。C．從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項開發(fā)的意義。（1）項目位置分析項目宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記處宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機場等）的相對位置和距離。（2）宗地現(xiàn)狀B．分析地勢平坦?fàn)顩r，注明自然標(biāo)高及與周邊地勢比較；C．分析地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否 有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；D．分析地面現(xiàn)有民居情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)。地面有工廠的，要分析工廠的數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；E．地下情況分析，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊及地下建筑和結(jié)構(gòu)等。地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡和可利用的構(gòu)建；F．分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G．地址情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。H．附圖平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。（3）項目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否 有地鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)。（b）教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。（c）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平。（d）大型購物中心，主要商業(yè)和菜市場。（f）公園。（g）銀行。（h）郵局。（I）其他。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。B．宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀具體內(nèi)容分要求參考“”（4）項目周邊環(huán)境分析（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）；B．空氣狀況；C．噪聲情況；D．污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；E．危險源情況（如高壓線、放射性、 物品生產(chǎn)或倉儲基地等）；F．周邊景觀；G．風(fēng)水情況；H．近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心或超市的建設(shè)等；I．其他。（5）大市政配套分析（一下分析都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性），包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。B．供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。D．通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、設(shè)計線路成本等。F．燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。（6）規(guī)劃控制要點A．總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；B住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；C．綜合容積率、住宅容積率；D．建筑密度；E．控高；F．綠化率；G．其他。（7）土地價格土地價格的計算方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。（1）合作方式及條件A．合作方式基本情況：合作名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。B．合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。C．付款進度及其與拿地程序的配合。E．與合作方式相關(guān)的其他法律規(guī)定。（2）土地法律性質(zhì)評估土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（3）取得土地使用權(quán)的程序評估A．取得土地使用權(quán)的程序。B．取得土地使用權(quán)需要的工作日。C．取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。D．取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制，即取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決。（4）土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）。C．土地性質(zhì)變更需要的工作日。（5）政策性風(fēng)險評估分析由于城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素而導(dǎo)致項目終斷開發(fā)、報批報建流程無法完成，項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。（6）總體評價項目開發(fā)對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對本公司不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析A．區(qū)域房地產(chǎn)市場簡述形成時間；各檔次房地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)的分布狀況；購買人群變化。B．區(qū)域房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)成長狀況（近35年）開工量、竣工量、銷售量、供需比、平均銷售。（2）區(qū)