【文章內(nèi)容簡介】 ，但上升幅度不強(qiáng)，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚(yáng)， 2021 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住 宅消費(fèi)的可能性和市場將會擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如 2021年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》 2021’9 ） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房網(wǎng) （一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 第 14 頁 共 41 頁 14 截止 11月份，我國經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值 2171億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 111月累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327億元，比上年同期增長 %。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率 穩(wěn)定提高。 11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 ，與上月產(chǎn)銷率基本持平。 111 月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 。前 11個月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份全國居民消費(fèi)價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲%， 111 月累計(jì)平均，全國居民消費(fèi)價格總水平比去年同期上漲 %。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價格分別比上月上漲 %和 %。 （二） 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP增長帶來的財(cái)政收入增長額約為13 億元左右。 10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價格計(jì)算，比上年同期增長 %。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 、 、 ，比上年同期增長 %、%、 %和 %； 1－ 10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 ， 比上年同期增長 %。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長%；房地產(chǎn)完成 億元，增長 %。消費(fèi)品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。對外貿(mào)易 10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451萬美元，比上年同期增長 %，保持較高的增長幅度。截止 11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實(shí)現(xiàn)利稅增長 %，實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù) 2億元到今年盈利 ，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 。 （三） 全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為 ，明顯低于去年同期 。 今年前 11個月，商品房空置面積的增長速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091 元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962元，比前 10個月增加 47元。 今年， 第 15 頁 共 41 頁 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前 11個月，全國完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，增幅比去年同期提高 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) %。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11個月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積 5337萬平方米，同比增長%。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 ，公積金使用 ，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長 都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個 方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是江岸區(qū) 2021年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)： 為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向 , 江岸區(qū)價格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2021 年第四季度江岸區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的 下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大 第 16 頁 共 41 頁 16 多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)， 1998 年 5 月開盤，目前已 屬尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的現(xiàn)房價格出售了 4500平方米，銷售業(yè)績較好。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“ 城市空心化 ” 的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為 1886元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價，本季度銷售了 。 一、投資地塊的地理環(huán) 境 土地是不可再生資源，一個項(xiàng)目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 ，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村， 蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有 2021 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而 第 17 頁 共 41 頁 17 過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪 音污染。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 我們選擇以本地塊為中 心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有 什么大型的污染源。 社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有 23個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距 第 18 頁 共 41 頁 18 石橋村較遠(yuǎn)。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打 工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蟾庞?23千人。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。 此 處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有 60戶，約 250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊(duì)而言，收入主要以 “ 賣地 ” 為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000 元 /年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基 礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。 社會環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山 路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村， 第 19 頁 共 41 頁 19 塔字湖村平均月收入在 1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 段調(diào)查 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達(dá) ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃健＞用褚员敬寰用駷橹?,外地人占小部分 ,村居民收入來源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無商業(yè)門面 ,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有 35 路車通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對滯后。姑嫂樹路段以民營 ,私營工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所 ,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺 ,打工 ,出租房屋為來源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無污染 . 整個經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng) ,交通也便利 ,基礎(chǔ)公共設(shè)施也