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正文內(nèi)容

某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-05-29 01:50 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ”,成都著名古詩(shī)。據(jù)記載,唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng),聽(tīng)眾數(shù)百人,甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。該寺創(chuàng)建于唐代,唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。唐代鼎盛時(shí)期,寺內(nèi)有96院,樓、閣、殿、堂等8524間,壁畫(huà)1591幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫(huà)家李升、后蜀畫(huà)家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫(huà),所有畫(huà)像“皆一時(shí)絕藝”。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫(kù)。大慈寺歷經(jīng)興廢,多次毀于兵火?,F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓等,系清代中葉重建,殿宇宏麗?,F(xiàn)為成都市博物館,館藏有新中國(guó)成立后成都地區(qū)出土和征集得來(lái)的歷史文物、資料,品種齊全,數(shù)量眾多,是研究古代蜀文化的重要佐證。(五)文殊院片區(qū)文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn),其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚;在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹?。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū),片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類(lèi)型以生活配套為主,未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈,不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。(六)小結(jié)成都——四川的省會(huì)城市,也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。隨著被稱為“無(wú)煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展,旅游經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的地位。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市,旅游業(yè)的興起甚至具備盤(pán)活一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。作為中國(guó)西部門(mén)戶的成都,80年代即被列入中國(guó)歷史文化保護(hù)名城的行列,而多年以來(lái),成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前,成都城區(qū)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)真正能夠代表成都,能夠留住旅游者,促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。借舊城改造的契機(jī),將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈,從而吸引外地旅游者,分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果,已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo),也是西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。 第三章 “文殊院”項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況“文殊院”項(xiàng)目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分,與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——,形成東至北大街、草市街,南至白家塘街、通順橋街,西至人民中路,北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū),成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū),將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈?!拔氖庠骸薄?,(,其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑),(其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積);。其余CC(),用于拍賣(mài)。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表:項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積(公頃)容積率地上建筑面積(平方米)建筑密度建筑限高(米)綠地率車(chē)位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位850個(gè)2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070% 18%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位536個(gè)9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車(chē)場(chǎng)     該范圍共設(shè)地面車(chē)位460個(gè)15C6     16合計(jì)—— 272000   1846個(gè)停車(chē)位的設(shè)置原則:,C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置;項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位1846個(gè)。二、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析(一)青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū),全區(qū)面積67平方公里,轄14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府,常住人口約46萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集,職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高,會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。2000年。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地,專業(yè)一條街眾多,尤以電訊一條街最為著名。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。全區(qū)2000年社會(huì)商品零售總額達(dá)到77億元。區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū),是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū),人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。2001年—2003年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析單位:萬(wàn)元2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值114860613012851501552第一產(chǎn)業(yè)497945759698第二產(chǎn)業(yè)310143361845437952第三產(chǎn)業(yè)8334849348651053902(資料來(lái)源:成都統(tǒng)計(jì)年鑒20022004)從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出:各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長(zhǎng),特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度較快,這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)將日益活躍,對(duì)住宅、商業(yè)用房和文化娛樂(lè)設(shè)施的需求會(huì)隨之增長(zhǎng)。(二)青羊區(qū)區(qū)域交通狀況青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車(chē)線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋,站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流,是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。(三)城市基礎(chǔ)建設(shè)改善成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。城東近年來(lái)通過(guò)對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè),區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善,成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸接近尾聲,二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開(kāi)發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。(四)項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化,成都市政府以“政府主導(dǎo),市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針,擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施,積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策,為保障項(xiàng)目順利實(shí)施,特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展,“保護(hù)”有雙重意義,對(duì)于建筑的保護(hù),并不簡(jiǎn)單是對(duì)建筑的保護(hù),而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù),只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于人文的保護(hù),其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。中房集團(tuán)在成功開(kāi)發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo),以二十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開(kāi)發(fā)理念,擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。目前,該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。該區(qū)域是開(kāi)發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段,投資商業(yè)物業(yè)前景較好。(五)項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境宗教文化佛教傳入中國(guó)后,經(jīng)過(guò)初傳、開(kāi)拓、傳播等階段,逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合,逐步形成了中國(guó)佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展,現(xiàn)在成都地區(qū)開(kāi)放的寺廟有58座。禪宗是中國(guó)佛教史上的大宗派,也是中國(guó)佛教獨(dú)有的宗派。成都唯禪宗獨(dú)霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位,古有“上有文殊、寶光,下有金山、高明”禪宗四大叢林之說(shuō),文殊院通過(guò)“五化”改造后,將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院”。 1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南,建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆,古樸宏敞,為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐(公元605年),以康熙年間最為興盛,康熙帝御筆“空林”二字,欽賜“敕賜空林”御印一方,康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。院內(nèi)300余尊佛像,觀 音大士像為青銅鑄造,可稱雕塑精品。護(hù)法神韋馱像,為清道光九年(1829年)第七代方丈本圓用青銅翻砂而成,工藝精細(xì),童顏神態(tài),體現(xiàn)了“童子相貌,將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛,是院僧性鱗和尚于民國(guó)11年(1922年)歷盡艱辛,步行募化到緬甸請(qǐng)回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬(wàn)冊(cè),如:院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書(shū)寫(xiě)的“舌血經(jīng)書(shū)”;明神宗的田妃繡的千佛袈裟;清楊遇春長(zhǎng)女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴,因成都是唐僧的受戒地。中國(guó)第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域,這里是成都宗教文化的精神中心,不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國(guó)四大叢林”之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國(guó)乃至國(guó)際上都有重要的影響。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。有“中國(guó)第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛(ài)道堂,隆蓬法師蜚聲中外,曾有泰國(guó)、斯里蘭卡、日本、美國(guó)以及不丹國(guó)王等佛教人士紛紛來(lái)訪。另外,文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院,形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園,是全國(guó)唯一的都市禪林。城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世,“窗含西嶺千秋雪,門(mén)泊東吳萬(wàn)里船”,是蓉城當(dāng)年商賈如云、車(chē)水馬龍的生動(dòng)寫(xiě)照;“九天開(kāi)出一成都,千戶萬(wàn)戶入畫(huà)圖”,描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 多彩之都濃縮了花會(huì)、燈會(huì)、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化,“蜀戲冠天下”,有川劇、揚(yáng)琴、清音、評(píng)書(shū)、金錢(qián)板等10余種地方戲;精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外,蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下,金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客,名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖,5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法,菜品豐富、用料拷就、文化豐富,現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點(diǎn),在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。休閑之都在成都座茶館、品美食,體味農(nóng)家小院的恬淡閑適,穿梭于川西民俗文化之中,游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng),感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。旅游文化 省會(huì)成都是中國(guó)歷史文化名城,位于長(zhǎng)江上游美麗的富饒的川西平原,作為中國(guó)重要的旅游城市,名勝古跡中外馳名,人文景觀172處,以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色;有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級(jí)保護(hù)單位19處,有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國(guó)旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長(zhǎng)江三峽,也是內(nèi)地前往西藏的主要通道,由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。全省旅游外匯收入突破2億美元,國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬(wàn)大關(guān),入境旅游增加良好,%的國(guó)游外客并以每年13%增長(zhǎng)。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突破了300萬(wàn)人次。三、項(xiàng)目自身因素分析(一)、項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè),緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。,,屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級(jí)、商業(yè)二級(jí)地段。據(jù)調(diào)查顯示,文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多,近270家,總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)11000多平方米。(二)、項(xiàng)目所處區(qū)域交通便捷度:公共交通狀況:項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有1967305373等多路公交車(chē)通過(guò),、對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。道路通達(dá)度:
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