【正文】 而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢(shì)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對(duì)市場(chǎng)的培育與選擇。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個(gè)體地塊的體量又較小。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論從開(kāi)發(fā)量還是銷(xiāo)售量等指數(shù)來(lái)看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。而城西則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤(pán)，城西的品牌效應(yīng)也開(kāi)始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開(kāi)發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開(kāi)發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時(shí)與市中心商業(yè)圈的對(duì)接。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無(wú)論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。如果采取常規(guī)性的操作模式開(kāi)發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒(méi)有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問(wèn)題。同時(shí)，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價(jià)較高，如果正常拍賣(mài)，有流標(biāo)的可能性。而文殊院周邊地塊的開(kāi)發(fā)限高，更加重了開(kāi)發(fā)的成本問(wèn)題。結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開(kāi)發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析本章從成都旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，對(duì)文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個(gè)典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。相對(duì)于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。武侯祠周邊打造為三國(guó)文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（%）、特色小吃店（%）、火鍋店（%）、賓館（%）、茶坊（%）、銀行（%）、娛樂(lè)場(chǎng)所（%）、古玩市場(chǎng)（1%）、各種生活配套等。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號(hào)業(yè)種類(lèi)型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝162酒樓123小吃店94火鍋店55辦公用品(文具)46茶坊47美容美發(fā)48市政配套49中餐館410茶葉店311副食干雜312汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店313體育用品314銀行315賓館216沖印彩擴(kuò)店217商場(chǎng)218水果店219五金220煙草專(zhuān)賣(mài)221藥品222娛樂(lè)場(chǎng)所223浴足保健224布藝125超市126車(chē)輛維修127房屋中介128古玩市場(chǎng)129旅行社130燒烤131書(shū)店132網(wǎng)吧133診所1合 計(jì)105很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來(lái)自于門(mén)門(mén)票收益，武侯祠較高的門(mén)票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無(wú)疑與旅行社追求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)存在矛盾。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說(shuō)外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂(yōu)國(guó)”的胸懷。經(jīng)過(guò)數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。詳見(jiàn)下表。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門(mén)票價(jià)格較高的問(wèn)題。成都，尚無(wú)一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開(kāi)店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。（四）大慈寺片區(qū)大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱(chēng)“震旦第一叢林”，成都著名古詩(shī)。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽(tīng)眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫(huà)1591幅。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫(kù)?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。（五）文殊院片區(qū)文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取Ｎ氖庠褐苓吷虡I(yè)業(yè)態(tài)的類(lèi)型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿(mǎn)足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。隨著被稱(chēng)為“無(wú)煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的地位。作為中國(guó)西部門(mén)戶(hù)的成都，80年代即被列入中國(guó)歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來(lái)，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。（，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車(chē)位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位850個(gè)2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位536個(gè)9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車(chē)場(chǎng)　　　　　該范圍共設(shè)地面車(chē)位460個(gè)15C6　　　　　16合計(jì)——　272000　　　1846個(gè)停車(chē)位的設(shè)置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位1846個(gè)。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。2000年。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。2001年—2003年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析單位：萬(wàn)元2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值114860613012851501552第一產(chǎn)業(yè)497945759698第二產(chǎn)業(yè)310143361845437952第三產(chǎn)業(yè)8334849348651053902（資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒20022004）從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出：各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長(zhǎng)，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)將日益活躍，對(duì)住宅、商業(yè)用房和文化娛樂(lè)設(shè)施的需求會(huì)隨之增長(zhǎng)。區(qū)間道路與干線(xiàn)道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車(chē)線(xiàn)路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。城東近年來(lái)通過(guò)對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以?xún)?nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕版地塊。（四）項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對(duì)于建筑的保護(hù)，并不簡(jiǎn)單是對(duì)建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。中房集團(tuán)在成功開(kāi)發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開(kāi)發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。（五）項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境宗教文化佛教傳入中國(guó)后，經(jīng)過(guò)初傳、開(kāi)拓、傳播等階段，逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國(guó)佛教文化。禪宗是中國(guó)佛教史上的大宗派，也是中國(guó)佛教獨(dú)有的宗派。 1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬(wàn)冊(cè)，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書(shū)寫(xiě)的“舌血經(jīng)書(shū)”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長(zhǎng)女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。中國(guó)第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國(guó)四大叢林”之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國(guó)唯一的都市禪林。 多彩之都濃縮了花會(huì)、燈會(huì)、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。美食之都成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客，名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點(diǎn)，在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。旅游文化 省會(huì)成都是中國(guó)歷史文化名城，位于長(zhǎng)江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國(guó)重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級(jí)保護(hù)單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國(guó)旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長(zhǎng)江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突破了300萬(wàn)人次。屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級(jí)、商業(yè)二級(jí)地段。（二）、項(xiàng)目所處區(qū)域交通便捷度：公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有1967305373等多路公交車(chē)通過(guò)，、對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。該項(xiàng)目周邊公共汽車(chē)線(xiàn)路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來(lái)了便利。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。康熙三十六年遂改寺