【正文】 大宗進口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災(zāi)害、輿論炒作等都可能成為成本推動的通貨膨脹的因素。人口紅利對1980年至今,我國勞動力的充足供給得益于新中國成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。大部分學(xué)者和研究機構(gòu)都預(yù)期我國勞動力人口將在 2015 年前后達到頂峰,人口紅利對 GDP 的貢獻將大幅減少。綜合來看，全球經(jīng)濟的下行風(fēng)險正在顯著加大，雖然不至于導(dǎo)致美國、歐洲經(jīng)濟出現(xiàn)類似2008年的衰退，但也給復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟踩了一次剎車。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟體已經(jīng)走上了增長的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟增長的主要推動力。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導(dǎo)致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。 回顧2011年在中國的城市化進程中注定會是有里程碑式意義的一年。藍皮書指出，2011年，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^50%，這意味著中國城市化水平首次超過50%。這也標(biāo)志著我國城市化開始由高速向低速過度。畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個側(cè)面說明房地產(chǎn)市場剛性需求依然十分強勁。 展望 2012年3月5日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，%以內(nèi)；居民消費價格漲幅控制在4%左右；進出口總額增長10%左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。這是多年來政府首次放棄GDP增速保八，可見政府的發(fā)展觀念從單一的追求經(jīng)濟的高速發(fā)展轉(zhuǎn)到了追求經(jīng)濟增長的質(zhì)量上，從這點看以看出政府在建設(shè)方面的投資可能會有所減少?？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對房地產(chǎn)市場也會帶來一定的沖擊。 西安市經(jīng)濟狀況分析及預(yù)測 綜合經(jīng)濟實力大幅提升。 經(jīng)濟規(guī)?？焖賶汛?。人均GDP達到5790美元，是2005 。其中，%，；，%?！笆晃濉逼陂g，全社會固定資產(chǎn)投資累計突破1萬億元，為“十五”期間投資總量的4倍；2010年社會消費品零售總額達到1611億元，%。到“十一五”末，占全市GDP的50%；實現(xiàn)工業(yè)增加值1006億元，；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由5：：：：。開發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實際利用外資分別占到全市的35%%，成為全市推進產(chǎn)業(yè)化和城市化的重要載體。發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，確立了把西安建設(shè)成富有歷史文化特色的國際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加完善。農(nóng)村公路建設(shè)改造8400公里，基本實現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路”。城市未來發(fā)展用水保障能力明顯增強，燃氣普及率達到95%，污水處理率由40%提高到90%，%。生態(tài)環(huán)境不斷改善。全面啟動秦嶺北麓生態(tài)保護工程和增綠工程，森林覆蓋率達到45%，%；大力實施“碧水工程”， 開展渭河西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面2萬多畝。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達到304天，比2005年增加了14天，創(chuàng)歷史最好水平。大力推進城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成120個城中村整村拆除工作，和30個棚戶區(qū)改造項目，安置房開工面積約4000萬平方米。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來臟亂差面貌。大力實施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強。榮獲中國最具幸福感城市、十大中國最關(guān)愛民生城市等榮譽稱號。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達到22244元和7750元，%%，分別是“十五”。新建人力資源市場14個。社會保障體系不斷健全。經(jīng)濟適用房累計完成投資144億元，累計竣工815萬平方米，解決了9萬戶單位職工和中低收入家庭住房問題。32萬城鄉(xiāng)低保群眾實現(xiàn)了應(yīng)保盡保，基本生活得到了保障。完成全市山區(qū)農(nóng)村義務(wù)教育布局調(diào)整，建成99所農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)化寄宿制學(xué)校，完成137所農(nóng)村中小學(xué)危房改造、在全省率先實施“蛋奶工程”。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系進一步完善。公共文化服務(wù)體系進一步完善。一大批惠民工程相繼實施。 改革開放深入推進。完成265戶國企改制，%。文化體制改革加速推進，西安秦腔劇院、歌舞劇院等事業(yè)單位完成改制，成立了陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司，區(qū)縣文化體制改革任務(wù)基本完成。高陵縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點進展順利，財政管理體制改革、農(nóng)村綜合改革、戶籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集體林權(quán)制度主體改革任務(wù)。%，是“十五”；累計實際利用內(nèi)資3150億元，%；，年均增長30%，是“十五”期間的5倍。西安出口加工區(qū)進出口貿(mào)易額居西部15個出口加工區(qū)第2位，西安保稅物流中心建成并投入運營。韓國總領(lǐng)事館、泰國駐西安領(lǐng)事辦公室相繼設(shè)立，國際友好城市達到20個。 西安市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測西安古稱“長安”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代最多、影響力最大的都城，是中華民族的搖籃、中華文明的發(fā)祥地、中華文化的代表。西安剛升級為國際化大都市和西咸一體化建設(shè)目標(biāo)，從長遠看西安發(fā)展?jié)摿薮?。然而?1年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢。政府多次明確表態(tài)2012年繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，2012年的樓市愈發(fā)顯得不明朗，從供應(yīng)來看，2012年最后一個季度各項指標(biāo)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。各種樓盤開發(fā)檔次不一，價差每平米從4000—8000元，可見開發(fā)檔次不一樣價差會比較大。2012年3月14日全市各城區(qū)商品房交易數(shù)據(jù)區(qū)域 成交套數(shù)成交面積（㎡）環(huán)比可售套數(shù)可售面積（㎡）城東294%↑247692248675城南82%↑380514710420城西27%↑166751751241城北76%↓301723436652城內(nèi)1—5175高新35%↓262753161755全市515%↑14111715838936預(yù)測：隨著政府北遷，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)，大明宮公園的進一步完善以及地鐵3號線的建成，該片區(qū)無論是投資性購房還是居住性購房都將會成為大家關(guān)注的熱點。帝景灣新城區(qū)含元路61號與八府莊北路十字東北88—12268002011年6月99250%華遠 從表格中可以看出：1) 戶型配比 最小戶型為位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該戶型 只有39平方米，其次為位于北二環(huán)與井東二路交匯口的安誠御花苑，該戶型只有43平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤并不多。這種中小戶型的房子主要是面對首次置業(yè)者用于婚房。海藍城，該項目最大戶型為240平方米，但這種戶型過大，市場需求并不大，而120到150平方米的三室銷售火熱。另外還有位于馬旗寨路（太元路）南的華遠君城，該項目最大戶型為186平方米,華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側(cè)，太元路(原馬旗寨路)與景東路交匯處，東距康復(fù)路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護區(qū)和未央路CBD，北可直達二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內(nèi)唯一的大盤項目。 2) 容積率與均價 從該表中可以看到容積率最小的為位于***東的華遠由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關(guān)關(guān)系。該項目已出東三環(huán)，離市中心較遠，地鐵還沒修好，還存在大量城中村，環(huán)境較差，因此價格上不去，由此可見容積率只是影響房價的一個因素，大的容積率也未必一定比小容積率的樓盤買的單價低，其中還有樓盤自身的開發(fā)水平，以及后期的物業(yè)管理和周邊的各種配套等，但仍有希望賣出較高的單價，因為該項目為與東二環(huán)與北二環(huán)的交叉處，且緊鄰浐灞生態(tài)區(qū)，有較大的升值空間 。帝景灣，該項目2011年6月開盤到目前銷售率為50%，而位于新城區(qū)含元路61號的鉑廷到2012年4月才正式開盤，前期的銷售率已經(jīng)達到40%，從銷售率來看，雖然正值地產(chǎn)寒冬各個樓盤銷售狀況仍然良好，可見市場需求還是比較旺盛的。該樓盤地理位置與本項目十分接近，從圖中可以看出該項目均價已經(jīng)有了下滑。豪頓國際近1個月的銷售價格持平； 近4個月的銷售價格下跌了200元，跌幅為4%； 與本項目2011年08月01日第一次對外報出的5800元相比，7個月以來，銷售價格累計下跌了100元，跌幅為2%。4） 其他參數(shù) 車位：本次調(diào)查中所有樓盤都有車位，但各個樓盤樓盤的市場定位不同他們的車位比也不一樣，比較小的，如幸福美地只有1:，比較大的如位于西安市長樂路浐河?xùn)|岸的水岸東方為1:.朝向差：由于各個項目設(shè)計不同因此其朝向差也不一樣，同層房子有朝向差為0 的也有朝向差為200元的，如位于新城區(qū)東元西路甲字1號的東岸陽光項目。 （2）重點樓盤分析1　 東岸陽光項目名稱： 東岸陽光項目地址： 新城區(qū)東元西路甲字1號開發(fā)商： 陜西石家街城中村項目改造公司建設(shè)單位： 江蘇建新建工集團陜西分公司項目占地面積： 185畝 綠化率：36% 均價：5950元/平米建筑面積： 40萬平方米 容積率： 最高價：6250元/平米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：8（1期）土地年限：70 公攤率： 21% 朝向差： 200規(guī)劃戶數(shù)：2000 銷售率： 30% 層差： 10建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 交付日期：2013年底 商鋪價格： 未定工程進度：10層 物業(yè)費： 未定 付款方式：全付或按揭或分期戶型區(qū)間：60—127平米主力戶型1： 84平米 開盤日期：預(yù)期2013年3月主力戶型2 127平米 入住日期：2013年底具體分析：該樓盤為一城中村該造項目，雖然離開盤還有一年，正規(guī)的售樓員和和銷售材料都沒有，可人家已經(jīng)聲稱銷售率達到了30%，這應(yīng)該是安置房和部分內(nèi)部認(rèn)購。是目前大明宮板塊中唯一的純Artdeco風(fēng)格的精品高端社區(qū)。東郡位于東二環(huán)胡家廟十字以東興工路中段，居于胡家廟商圈與長樂商圈交匯核心地段。　　項目產(chǎn)品豐富多樣設(shè)計精良，從47平米一室到135三室一應(yīng)俱全，主力戶型71—99平米兩室更是項目精工之作、明廳、明廚、明衛(wèi)……全明戶型設(shè)計，為每一個空間提供更多開放、通透的窗戶，更多陽光、更多新鮮空氣，改善室內(nèi)通風(fēng)和采光性；大面寬、小進深空間，居家生活需求，合理設(shè)計，給予生活更多有效空間；低窗臺、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、尺度闊綽的270176?！　№椖勘局鹬夭⒆畲蠡矛F(xiàn)有景觀資源，充分挖掘地段地域情感，用現(xiàn)代、簡約、原創(chuàng)的景觀設(shè)計手法將景觀的功能、藝術(shù)與人文進行完美的結(jié)合，秉承“大景觀公園社區(qū)”的設(shè)計理念，為居者打造出專屬的12000平米的中央景觀公園府邸。外觀的明快、簡 潔。4　 海景印象城項目名稱： 海璟印象城項目地址： 東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園開發(fā)商： 西安海榮房地產(chǎn)項目占地面積： 230畝綠化率：% 均價： 5500建筑面積： 80萬㎡ 容積率： 最高價：6700規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 15 車位數(shù)量： 1140土地年限： 70年 公攤率： 25% 規(guī)劃戶數(shù)： 2000戶 銷售率：30% 層差： 5元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期：2013年12月商鋪價格：15000元工程進度： 準(zhǔn)現(xiàn)房 物業(yè)費： 付款方式：按揭戶型區(qū)間：85平米至135平米主力戶型1： 88平米兩室兩廳一衛(wèi) 開盤日期： 2011年9月3日主力戶型2：119平米三室兩廳兩衛(wèi) 入住日期： 2012年底具體分析： 海璟印象城位于東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，總建面約80萬平米。項目周邊配套完善，小區(qū)內(nèi)更有7萬平米的商業(yè)配套和大型超市人人樂進駐。 截止到4月09日為止，海璟印象城所在的城東區(qū)區(qū)共有在售住宅項目57個，近一個月內(nèi)，另有57個項目的銷售價格與之前持平。所有57個在售住宅項目與海璟印象城相比： 22個項目的銷售均價高于海璟印象城，售價最高的東方羅馬花園為13000元/平方米，占總數(shù)的39%； 15個項目的銷售均價低于海璟印象城，售價最低的天鵝湖為3300元/平方米，占總數(shù)的27%； 另有20個項目的銷售均價與海璟印象城持平。 海璟印象城3月28日到4月9日的銷售價格下跌了220元，跌幅為4%； 近8個月的銷售價格下跌了700元，跌幅為12%； 與本項目2010年04月09日第一次對外報出的4500元相比，23個月以來，銷售價格累計上漲了1000元，漲幅為23%。5　 天香心苑項目名稱： 天香心苑項目地址： 城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）開發(fā)商： 陜西東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)單位： 陜西建工集團第六建筑工程有限公司項目占地面積： 70畝 綠化率：36% 均價：5500建筑面積： 400000平方米（一期24萬平） 最高價：7900容積率： 規(guī)劃用途：普通住宅規(guī)劃幢數(shù)：7（1期） 車位數(shù)量：共約1500余個土地年限： 70年 公攤率： 16%—22% 朝向差： 30規(guī)劃戶數(shù): 1250