【正文】 進(jìn)排入。 （ 4） 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。 （ 5） 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。本項(xiàng)目住宅區(qū)前 后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 （ 6） 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤為 萬元。 在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050 億元，同比增長 %，增幅分別比上半年、一季度提高了 、 個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資 17582 億元，同比增長 %，比上半年、一季 度分別提高了 、 個(gè)百分點(diǎn)。此前業(yè)界預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增長在 10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到 %，全年增速預(yù)計(jì)在 20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。前三季度，全國商品房銷售面積 億平方米，同比增幅達(dá) %，創(chuàng) 自 1998 年房改以來歷史同期最高水平。商品房銷售總額達(dá) 27532 億元，同比增長 %，而去年同期是下降了 15%。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點(diǎn)地區(qū)成交量持續(xù)回升。 （ 3） 價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正 ，環(huán)比連續(xù) 7月上行 在成交量不斷放大的同時(shí)，房價(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7個(gè)月正增長。 分地區(qū)看， 9月份全國 70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲的城市有 57個(gè)，比 6月份增加了 26個(gè)，其中漲幅最大的 5個(gè)城市是：深圳 %、溫州 %、金華 %、銀川 %、寧波 %；價(jià)格下降的城市有 13 個(gè)，比上半年減少 31個(gè)，其 中降幅最大的 5個(gè)城市是：石家莊下降 %、吉林下降 %、岳陽下降 3%、唐山下降 %、徐州下降 %。 （ 4） 資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快 。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本 年資金來源 38991 億元，同比增長 %，增速比上半年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)。前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá) %，同比加快了近 40個(gè)百分點(diǎn)，占資金來源的比重達(dá) 21%，同比提高了2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款增速達(dá) %，去年同期則是下降 %，占資金來源比重為 %，同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 18月縮小 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 6） 國房景氣指數(shù)持續(xù)走高 。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為，比 8月份提高 點(diǎn)。同時(shí)由于天然的江、河、湖泊的分割，武漢市政府因地制宜制定了武漢市的總體規(guī)劃布局，將武漢市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。 這九大功能組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中配套、關(guān)聯(lián)和輻射外圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等 6 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，由“三環(huán)十放射”構(gòu)成整個(gè)城市規(guī)劃的交通框架結(jié)構(gòu)。同時(shí)以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區(qū)作為遠(yuǎn)景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。 武漢市的這種城市多組團(tuán)式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類型的多樣性。對(duì)開發(fā)商而言，為我們將來的開發(fā)方向，以及開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導(dǎo)，未來的開發(fā)熱點(diǎn)將主要集中在幾個(gè)板塊兒當(dāng)中。 武漢市 2021 年建立起土地儲(chǔ)備制度，行政管理上采用三級(jí)管理即武漢市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)是作為決策機(jī)構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲(chǔ)備與供應(yīng)計(jì)劃。武漢市土地儲(chǔ)備中心則是具體實(shí)施土地儲(chǔ)備實(shí)施及土地供應(yīng)的前期工作。 從管理區(qū)域劃分上，中心城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山、青山）土地仍實(shí)行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區(qū)（東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲）和開發(fā)區(qū)（ 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）土地由地方土地部門進(jìn)行儲(chǔ)備轉(zhuǎn)讓，市土地行政主管部門與地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)共同管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。同時(shí)武漢市土地部門采取了調(diào)整土地供應(yīng)量和“最高限價(jià)”等政策，以遏制房價(jià)的過快增長。其中還包括在年底集中推出的 35萬平米的舊城改造地塊。同時(shí)這一趨勢將延伸到 2021 年。同時(shí)啟動(dòng)漢陽大開發(fā)。 （ 3）房地產(chǎn)市場的影響政策 在房地產(chǎn)的二三級(jí)市場上，近幾年來國家及武漢市也 相應(yīng)出臺(tái)了相關(guān)開發(fā)、融資、銷售管理辦法、信貸等相關(guān)政策。隨著危改力度的進(jìn)一步加大，二手房市場將進(jìn)一步被激活，將會(huì)給商品房市場帶來一部分投資性客戶。 武漢市 洪山區(qū) 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 據(jù) 2021年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 /m2,住宅平均價(jià)格為 /m2寫 字樓平均價(jià)格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。在 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資 者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都 花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。 半島尊邸和南湖山莊。 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2021 元 /平方米左右。 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元， 比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%，在 2021 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 今年武漢 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。今年武漢市房價(jià)升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： （ 1） 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。 （ 2） 需求量大。 （ 3） 購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。 （ 4） 住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800— 2200 元?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人， 容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求， 故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) （ 1）造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。（ 3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。（ 5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園 內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 （ 1） 自然條件 通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好， 屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。 （ 2） 城 市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。如菜場、超市、郵局、銀行、??隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。 此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。 4．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 4． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo) 。小區(qū)內(nèi)熱交