【正文】 的排名狀況及發(fā)展趨勢①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。2）使我們的價格制定更客觀合理。①市場定位②目標(biāo)市場定位③項目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)④價格定位：項目 銷售均價 （元/㎡） 出租均價 （元/㎡月） 可租售面積（㎡） 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售 第三部分：項目開發(fā)方案1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算。土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑥市場公共配套設(shè)施配置方案①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。②容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。樓層：318層面積：12096㎡戶數(shù)：12096247。150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能：功能 面積（㎡） 樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 ㎡/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2㎡/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體12層，裙樓23層，不含洗衣房①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡ 160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種 160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。但建安成本后者比前者大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方案① 方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標(biāo) 額度 計算依據(jù)面積 4320㎡ 停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個 35㎡/個造價 693萬元 1600元/㎡出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月回收期 693247?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。8%=投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）247。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。⑷供需差額為24個。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預(yù)計。②方案B（略）①營銷方式②營銷費用預(yù)測①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；②銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。①企業(yè)組織是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。②人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式培訓(xùn)費用：①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。A土地費用：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為：+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費用合計：本項目占地畝，每畝萬元，土地總價值為萬元。設(shè)計方案一：對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。建筑成本估算①工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。（規(guī)劃設(shè)計：10萬元；建筑設(shè)計：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）②建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。④建設(shè)配套費用。按建安成本的10%取費。⑥建設(shè)單位管理費按前五項費用之和的2%計提。C營銷預(yù)算①項目前研究及可行性研究的開支②項目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項目公司日常運作的開支⑥項目及企