【正文】 的開發(fā)將升溫。在**的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點和止點，從而形成了一個扇形狀的居住帶。E、在整個城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場所。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。 F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟圈規(guī)劃方案正式出臺。預(yù)計5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟圈將基本建成。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路—金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。 　　 　屆時，位于城西北的3個產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、會展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點。**市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費者中有39．3％的人選擇在城西購房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個百分點，遠遠高于城東和城北。在城西，某線周邊的樓盤當(dāng)仁不讓地成了主力。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，某線就成了高檔樓盤云集之地。在**，沒有哪一個新興區(qū)域像某線這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠的。有消費就會有需求，某線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團等上百畝的土地開發(fā)，傾力打造“新**生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。選擇城西者為 ％，城南為 25％，城北為 22％，城東為 ％，在問及“購房目的”時，有 ％的被調(diào)查對象選擇了“改善居住環(huán)境”。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在 6萬元到 20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè) ％，外企 ％，個體戶 15％，職業(yè)經(jīng)理人 3％，特殊職業(yè) ％，其他 57％的業(yè)主主要是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買房者。（二） 區(qū)域市場分析通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢：A、社區(qū)規(guī)?；?規(guī)?；浅俏饕淮筇厣松贁?shù)幾個樓盤在 100畝以下外，其余的都在 100畝以上，而**花園、蜀風(fēng)花園城甚至達到了千畝以上。B、社區(qū)主題化 城西作為**后起之新貴，近年來發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為**又一張閃亮的名片。打出“時光隨意，生活由我”的博瑞C、社區(qū)生態(tài)化 原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個臺階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、**花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。**花園通過水、植物、雕塑建造了 9大主題公園；都市水鄉(xiāng)———置信從上個世紀80年代末到90年代末，十年的時間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建，城西的房地產(chǎn)開發(fā)變得異?；鸨?，土地也隨之升值，特別是某線一帶。城西早期開發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。I、城西在售樓盤綜合狀況。需求特點 A、城西房地產(chǎn)需求市場大。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費能力。 B、有效購買力充足。 C、投資人對城西升值潛力看好。需求構(gòu)成A、**的中等收入層是購房的主力。B、郊區(qū)居民。C、外地來蓉人員。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ顿Y者更不會忽視。價格主要在25003200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價格水平。某線在售樓盤情況表（見附表1）通過對城西居民的隨機調(diào)查，得出他們選擇某線8個完美理由：■歷代貴人住城西，能住在城西的某線就是貴中之貴了?！鱿胭嶅X就住城西，城西有120余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了?！?*人喜歡喝茶，住某線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位?！鲈S多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是某線，這里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。■家庭需要經(jīng)營。這里有24小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。具體典型物業(yè)調(diào)查見附表：《某線在售樓盤銷售價格表》見附表2 《某線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見附表4 《**市某線住宅市場消費者調(diào)查》A、 項目位于**市某線中，某線是**新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是**市的一條“黃金旅游通道”。對于本項目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。B、 消費者對某線住宅產(chǎn)品蘊含較為強烈的潛在購買欲。由于某線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認同率。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。本項目占地約48畝，整體地形較為方正，地勢平坦。隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度40m以下；B、項目的總體綠化本應(yīng)在30％以上；C；E、 。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。某線區(qū)域在市民心中的認可度高。：立交橋下噪音大，對居住有一定的影響。項目周圍的形象不佳，需要進一步改善。：高新西區(qū)直接推動城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。項目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。：黃忠小區(qū)和某線有一定的土地未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案客戶。因為近幾年城西房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔