【正文】 導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。南陽商品房主要靠本地購買，自住為主，炒房、投資客戶總量稀少，而前兩年連續(xù)拉高的房?jī)r(jià)已 經(jīng) 使本地市場(chǎng)出現(xiàn)了購買力短期被透支 的跡象。市民即便有購買意向，也是更愿意持幣觀望 要么期待政策方面的嚴(yán)格調(diào)控，要 么期待本地市場(chǎng)樓盤增多，從更激烈的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中有所收獲。激烈競(jìng)爭(zhēng)不可避免。給我們銷售帶來很大的困難。 而周邊地段由于 南陽 近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 六 ．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 的知識(shí)分子以及其他知識(shí)層次較高，家庭收 9 入較好的市民家庭。 2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能 上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 七、 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目推廣主題 ①以本案的景觀和綠化、以及對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的注重，營造本案的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)和適宜居住的特點(diǎn)； ②以本案的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合適宜的價(jià)位，突出本案的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)； ③以突出小面積、大戶型這一先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)理念為特點(diǎn)，并凸顯其在降低單套總價(jià)、提高性價(jià)比方面的優(yōu)勢(shì)； ④以本地段的升值潛力，突出本案的投資價(jià)值 。 我們是要將項(xiàng)目打造成南陽 市 最適合人居的項(xiàng)目，我們的客戶也應(yīng)該是最懂得享受生活和追求 生活品質(zhì)的那一部分人，他們關(guān)注更多的是居住的感覺、周邊的環(huán)境、孩子的上學(xué)問題，購物的便利等等，本案能夠帶給客戶的一系列便利正好迎合了客戶的需求。絕大部分來訪客戶意向較為強(qiáng)烈，客戶普遍認(rèn)同本小區(qū)的價(jià)位，針對(duì)來訪客戶的意見來看，需求面積在 80— 110 平方米的居多。 ③ 目標(biāo)客戶的區(qū)域和職業(yè) : a、本區(qū)域及周邊企業(yè)員工； b、本區(qū)域及周邊經(jīng)商人員； c、 本區(qū)域及周邊行政事業(yè)單位員工； d、本區(qū)域及周邊因經(jīng)濟(jì)收入提高打算改善居住質(zhì)量的原有居民； e、 因市區(qū)房?jī)r(jià)偏高而阻礙購房意向的中等及偏低收入的市區(qū)居民； f、看好本區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)并有意向在本區(qū)域居住和投資的市區(qū)居民。 建設(shè) 規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3086 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 二．產(chǎn)品 方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 2) 室內(nèi)： ：廳 、房為乳膠漆。 ：廳、房為乳膠漆。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接 12 口位。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 2.“一卡 通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 欄桿：起安全保護(hù)作用。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。大小高度適宜，便以觀看。 廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂設(shè)施。本著節(jié)約用地，少占耕地，減 少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) ： 造就 南陽 市建設(shè)規(guī)劃的要求。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。小區(qū)北靠 ****路 大街、東接民院路，西臨 南陽 ****學(xué)院 。 三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 二、建設(shè)條件 1. 自然條件 通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，交通方便。 ****路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天 南陽地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、??隨著大量居民入住該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 19800 平方米的中心綠地公園，綠化率高達(dá) 45%，建設(shè)有綠地、涼亭、回廊、景石、噴泉、雕塑等，現(xiàn)已移植百年香樟、法桐等 100 余株，是全市住宅小區(qū)中最大的中心游園，創(chuàng)造無與倫比的居住“ 內(nèi)環(huán)境 ” 。整體歐式風(fēng)格，中西合璧，十年不顯舊，永遠(yuǎn)不落后。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： (1)申請(qǐng)選址。 (2)制訂方案。 (3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。 四 ．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行???? 建設(shè)方案 一、總體規(guī)劃布局 ****總平面圖以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，建筑以合理的分布，保證日照間距在 之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境 。 戶型設(shè)計(jì)要求客廳、主臥均朝陽 項(xiàng)目園林景觀建議 建議將小區(qū)中心道路兩側(cè)區(qū)域規(guī)劃為整體景觀，并考慮適當(dāng)?shù)乃霸O(shè)置，既可以提升小區(qū)檔次，又可以增加賣點(diǎn)；在樓與樓之間進(jìn)行立體綠化，有效增加綠化面積、改善環(huán)境、美化社區(qū)。 項(xiàng)目智能化系統(tǒng)建議 建議增加智能化設(shè)施及安防系統(tǒng)，提升小區(qū)品質(zhì)和售價(jià)，通訊、寬帶等各種線路一步到位，用戶可自由選擇是否使用，也便于以后升級(jí)。 四、公用建筑方案 中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入 口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行 的 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。 2. 污水處理 17 本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生 活廢水和洗浴污水。 六 、節(jié)能節(jié)水措施 （ 1）、 節(jié)能措施 ****小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇 和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm 厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/=() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40 厚聚苯板，外飾面 采用 系統(tǒng) 的 涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106 第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=() 樓 梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW 的熱水鍋爐 (熱效率為 80%)、 APV 湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達(dá) 90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱 量損失。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 地基處理采用 CFG 樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC 管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS 防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎? 磁卡燃?xì)獗?；電表?DDY17磁卡電表；水表采用 ZS2遠(yuǎn)程控制裝置； GRC 隔墻板、硅 輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用 技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅 的 廚廁防水技術(shù)。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案 。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。充分利用雨水，減少市政供水。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。 19 水 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型 的景致 將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。 2．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｂ暭?jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。 (1)施工噪聲影響 通過 噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交 互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本 項(xiàng)目 的 施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表 ： 各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值 單位： dB（ A） 施工階段 晝間場(chǎng)界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場(chǎng)界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 土方階段 7585 75 7585 55 結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55 裝修階段 8095 85 禁止施工 55 (2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大 小與諸施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級(jí) /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運(yùn) 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機(jī) 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 8085