【正文】 、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性分析研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本內(nèi)容，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)指標(biāo)等。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。 (5)項目投資估算和籌資成本估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的風(fēng)本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用和各種稅費。根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬定籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。 (6)財務(wù)評價。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資金負債表，財務(wù)現(xiàn)金流表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。 (8)國民經(jīng)濟評價。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。 研究目標(biāo)：綜合運用項目決策分析和評價、管理經(jīng)濟學(xué)及財務(wù)管理學(xué)的各種理論和方法，密切結(jié)合本文案例北村小區(qū)房地產(chǎn)項目的實際情況，對XX小區(qū)項目做出全面、科學(xué)、合理的可行性結(jié)論，并對西川南路周邊的一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目的可行性研究及決策提供一個可供參考的范本，進而對西寧市類似一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目提供參考。針對目前及未來的各種不確定性，對一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目進行可行性研究，并以北村小區(qū)為實證案例，特別側(cè)重于項目的財務(wù)可行性評價，多因素敏感性分析，項目風(fēng)險的定量識別及控制等方面，以期對XX小區(qū)項目的可行性做出決策。2．房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究宏觀分析 2010 年，我國國民經(jīng)濟繼續(xù)保持全面復(fù)蘇的良好局面，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出較快增長速度，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、民生問題不斷得到改善。全年社會消費品零售總額 156998 億元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長%，居民消費價格指數(shù)全年平均比上年上漲 %。全年貨物進出口總額29728 億美元，比上年同期增長了 個百分點，其中，貨物出口 15779 億美元，比上年同期增長了 個百分點；貨物進口 13948 億美元， 個百分點。年末廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額為 ，比上年末增長 %；狹義貨幣供應(yīng)量（M1）余額為 萬億元，增長 %；流通中現(xiàn)金（M0）余額為 萬億元，增長 %2010 年，全國對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資增 長非常迅速，按可比價格計算，比上年同期增長 %，達到了 48267 億元，增長速度比 2009 年提高了 3 個百分點，與全國固定資產(chǎn)投資的增長速度相比還要高出 個百分點。此外，商品住宅新開工面積、土地購置面積以及商品住宅竣工面積相比 2009 年都有很大程度的增長，但全國范圍內(nèi)完成的土地開發(fā)面積同 2009 年相比基本保持不變，增長速度下降了 。 （2）房地產(chǎn)銷售概況 2010 年，全國商品住宅銷售發(fā)展快速，商品住宅銷售面積同比上年同期增長了 %，而銷售額比上年同期增長了 %。在全國 40 個重點城市中，建筑面積 90 平方米以下的新建商品住房套型基本上均處于供應(yīng)多少就銷售多少的局面，中小套型的住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍然十分嚴重。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計報告，2010 年 12 月份我國 70 個大中城市房價環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。 通過對我國房地產(chǎn)市場投資發(fā)展概況與房地產(chǎn)銷售概況的分析發(fā)現(xiàn)，2010年全國以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)市場的發(fā)展有三個特點：第一，目前我國的房地產(chǎn)市場總體上還是處于供需兩旺的發(fā)展階段，這主要是受過度的住房需求以及快速的經(jīng)濟發(fā)展的影響；第二，全年的房地產(chǎn)發(fā)展呈折式發(fā)展，以第三季度為拐點，上半年全國房價增長速度相對較快，部分城市房價在進入第三季度后開始下降；第三，房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資結(jié)構(gòu)得到一定程度的改善，加大了對經(jīng)濟適用住房與的開發(fā)投資力度，同時在住房保障制度建設(shè)取得突破性進展。幾年中一直上漲很緩慢，到2005年房價每平方米還只在2000元以內(nèi)。西寧的房價開始加速上升，目前的均價超過每平方米3000元。但同期，杭州市主城區(qū)樓市成交均價在每平方米16000元左右，兩相比較，沒有經(jīng)歷過沿海大城市前些年的房價飛漲的西寧，其樓市仍然處于價格洼地。受地域、整體經(jīng)濟水平的影響，西寧的樓市消費主要還是以自住型、改善型為主，投機型、投資型住房消費比例不高。雖然青海省地大人稀，但西寧因處于狹長河谷地帶，城市土地資源較為緊缺，因此住宅樓盤多以高層和小高層建筑為主，相對于發(fā)達城市動輒幾萬元的銷售均價，這里的房產(chǎn)開發(fā)利潤不算高。目前，西寧的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，全國一線的房產(chǎn)商都還沒有進入。 2009年19月，%。另外，2009年前九個月，西寧商品房每平方米銷售價格由上年的2705元上升到2739元，%，其中，住宅每平方米銷售價格由上年的2621元上升到2641元，%。近3年來，西寧市各城區(qū)房價持續(xù)上漲，城西區(qū)商品住宅售價最高，其次為城中區(qū)，城南新區(qū)均價最低；除城中區(qū)外，各區(qū)同比漲幅以2007年為最高。事實上，在西寧，近3年來市區(qū)房屋同質(zhì)價格已從2006年1月的每平方米1941元上漲到2009年7月的每平方米2926元。此前的6個月，%、%、%、%、%、%，每個月的漲幅都居于全國70個大中城市的前五名。2008年每平方米3000多元的二手房現(xiàn)在都已漲到了每平方米4000多元。西寧房地產(chǎn)開發(fā)以社會需求為動力，投資規(guī)模逐年遞增，有力助推固定資產(chǎn)投資的較快增長（見圖表1）。圖表1:“十一五”期間房地產(chǎn)投資完成增速（%、億元）圖表2：“十一五”房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（%）“十一五”（見圖表3），超額完成800萬平方米的目標(biāo)。2010年全市房屋竣工260萬平方米，%。圖表3： “十一五”商品房竣工面積（萬平方米） 2014年西寧房價狀況（西寧市樓盤201404月均價5844元/㎡）廣匯家園9150元/㎡↑%null[城西]文翔花園8000元/㎡[城西]力盟尚都7600元/㎡↑%力盟尚都均價7600元/平米[城中]上品苑7500元/㎡↑%上品苑均價7500元/平米[城西]玉珠花園7430元/㎡↑%玉珠花園均價7430元/平米[湟中]邯海星城花園3480元/㎡↓%[大通自治縣]雪峰花園3580元/㎡↓%雪峰花園在售面積60平至140平[城南新區(qū)]清華頤苑二期4500元/㎡↓%清華頤苑二期均價4500元/平[城北]海湖陽光4700元/㎡↓%[西寧（國家級）經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)]長樂港灣4800元/㎡↓%長樂港灣尾盤均價4800元/平米隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為市場主體和商品房供給和服務(wù)者的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量迅速增加，經(jīng)營項目從房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務(wù)到物業(yè)管理，涉及生產(chǎn)、流通、消費各個領(lǐng)域，形成了門類較為齊全的產(chǎn)業(yè)體系，同時帶動了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的建材、家電、裝飾等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為西寧經(jīng)濟做出了積極貢獻。(見圖表4)圖表4：“十一五”房地產(chǎn)企業(yè)增長情況（個） 年份項目20062007200820092010開發(fā)企業(yè)企業(yè)個數(shù)250258289295301從業(yè)人員57596000639164096527物業(yè)企業(yè)企業(yè)個數(shù)110120160175202從業(yè)人員11201800279032004000中介企業(yè)企業(yè)個數(shù)120170200230250從業(yè)人員300420500580630房地產(chǎn)開發(fā)從九十年代初單一的、零散的、見縫插針式的無序開發(fā)發(fā)展到追求整體效果、上規(guī)模、上檔次、品質(zhì)化的有序開發(fā)。近幾年，西寧市涌現(xiàn)出了一批批上規(guī)模、上檔次的精品房地產(chǎn)項目，如青海省中房銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的國際村、青海民惠房地產(chǎn)開發(fā)公司的錦繡，住房價格漲幅較快隨著居民生活水平的逐步提高，生活方式的不斷變化和消費觀念的提升，人們對商品房的需求持續(xù)旺盛，推動了西寧住房消費的快速增長，住房市場日趨活躍。2007年美國爆發(fā)的次貸危機導(dǎo)致了全球性金融危機。此時全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資回落，銷售下滑的局面，為了應(yīng)對國際金融危機，國家在2008年實行了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，在一系列利好政策作用下，全國房地產(chǎn)業(yè)開始回暖，西寧由于地處西部受影響較小，2008年房地產(chǎn)投資仍穩(wěn)步增長，但當(dāng)年新建商品房銷售面積有所下降，%。其他年份新建商品房銷售面積均已30%以上的速度增長。2009年新建商品住宅價格達2811元/平方米，%，“十一五”期末新建商品住宅價格將達3300元/平方米，%（截至2010年9月西寧人均可支配收入為9882元/人，%。圖表5：“十一五”商品房銷售情況（萬平方米），人均住房面積明顯提高省會城市西寧隨著經(jīng)濟建設(shè)步伐的加快，中心輻射帶動作用日益突出。%，比“十五”，新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求量不斷擴大，“十一五”時期，我市商品房建設(shè)速度明顯加快。其中新開工住宅1312萬平方米；累計竣工房屋面積898萬平方米，較“十五”%，其中竣工住宅759萬平方米。4． 項目所在地微觀分析 XX小區(qū)位于西寧市城西海湖新區(qū)，北部有海湖濕地公園，再往北有西寧市汽車站，西寧西站也在其北部，可以說是交通十分便利，南面是還未開發(fā)的山地，符合中國人的習(xí)慣—背靠大山，東有西寧市有名的青海湟川中學(xué)以及桃李小學(xué)，還有密集的住宅小區(qū)，不遠處還有湟水森林公園和正在建成的青海海湖體育中心以及青海大劇院、青?？萍拣^，非常適合有孩子的家庭居住。XX小區(qū)因為處于海湖新區(qū)的西邊，所以有地理位置很好，因為海湖新區(qū)是西寧市最近這幾年來大力開發(fā)的區(qū)域。 海湖新區(qū)突出高原山水城市特點，濕地、河道、路網(wǎng)、水系及火燒溝治理共同形成“兩軸兩帶”的系統(tǒng)景觀：濱水綠色生態(tài)軸(湟水河及其河灘地形成)和火燒溝生態(tài)地軸(獨具高原地勢特色的火燒溝)組成新區(qū)綠色景觀體系的兩軸；人文景觀帶(五四大街城市景觀帶)和楔形綠地(連接湟水河與大南山的生態(tài)綠地)形成新區(qū)綠色景觀系的兩帶；結(jié)合地形實際，形成數(shù)個成規(guī)模的街頭綠地及主題公園，并與湟水河、火燒溝、大南山形成點、線、面結(jié)合的綠色網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域房地產(chǎn)市場主要是開發(fā)中高檔住宅，并且以形成“富人區(qū)”的聚集效應(yīng)。海湖新區(qū)成立以來，逐漸成為西寧規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達圈的核心增長極”，也是西寧財富的新高地，已經(jīng)成了西寧市民心目中的“優(yōu)雅住宅區(qū)”。5．XX小區(qū)規(guī)劃設(shè)計說明、 規(guī)劃設(shè)計依據(jù)： 國家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準。 、區(qū)位分析： 該居住小區(qū)位于西寧市，城西區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地面積約85112平方米，該居住區(qū)東面與西川南路相鄰，北面、西面、南面是住宅小區(qū)、 現(xiàn)狀分析： 基地現(xiàn)狀大多為閑置空地，兩條主要道路在用地東面和南面。 、 總體規(guī)劃設(shè)計理念： 本規(guī)劃設(shè)計旨在面向未來、面向大眾、創(chuàng)造一個布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型居住小區(qū)，將社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益充分結(jié)合起來。同時，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，以創(chuàng)造園林式的生態(tài)型小區(qū)。 設(shè)計流暢而經(jīng)濟實用的道路系統(tǒng)，體現(xiàn)“人車分流”的基本原則。 、 總平面布置： 該小區(qū)南側(cè)和東側(cè)各開一個大門并有一條主路環(huán)繞于小區(qū)， 在本規(guī)劃中，該區(qū)入口設(shè)于東面和南面?zhèn)龋捎谝?guī)劃路切割的影響，用地較規(guī)整且和其余地塊聯(lián)系，住宅應(yīng)地形環(huán)境錯落布置，綠化庭院，活動場所及停車區(qū)則有機的與建筑相結(jié)合。充分利用其地段優(yōu)勢，同時可阻隔城市干道的噪音及汽車廢氣對居住區(qū)帶來的影響。 該小區(qū)整體呈長方形規(guī)則地形，北面、南面、西面接臨普通住宅區(qū)，本小區(qū)主要布置以20層為主的多小高層住宅，總體布局大致呈現(xiàn)南北向的行列式布置方式。主要戶型以兩梯四戶套型為主，包括少量兩梯兩戶套型。 本居住小區(qū)的停車以地下的停車庫為主，并結(jié)合小區(qū)的主要干道設(shè)置地面停車以節(jié)約用地。并在小區(qū)會所位置放大為交通環(huán)路，解決車流的分流同時也增加行車的趣味。同時，使每個分區(qū)內(nèi)都沒有機動車穿行，實現(xiàn)了“人車分流”。 小區(qū)的步行道設(shè)計自成系統(tǒng)，相連為一體，并通過步行系統(tǒng)將區(qū)內(nèi)的若干個景觀節(jié)點和中心綠地串聯(lián)起來，形成中心景觀區(qū)及景觀帶。 以人為本：滿足人的多維視覺感觀，營造舒適親人的景觀環(huán)境。 (二)、設(shè)計創(chuàng)意： 中央綠色主軸線：利用東南入口及主干道，規(guī)劃出一條舒展的直線林蔭道，帶棚的停車庫，有機的結(jié)合于其間，展現(xiàn)出小區(qū)雍容、自然的大家氣派。 住宅內(nèi)設(shè)有中心廣場、樹陣廣場等，在滿足功能需求的同時，充分考慮每個區(qū)域的合理劃分及有機聯(lián)系，功能區(qū)景觀特性鮮明，與主題呼應(yīng)統(tǒng)一。1)注重人文、生態(tài)的首次置業(yè)者；2)看好本區(qū)域居住氛圍、擁有私家車輛的二次置業(yè)者；3)在附近大型公司上班的公司白領(lǐng)；4)看好本片區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y類客戶；5)看好本片區(qū)的外地購房者。 銷售價格定位根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為: 銷售類別單位售價面積住宅樓5800（元/平方米）