【正文】 衡房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性供給現(xiàn)狀的一種對沖與調(diào)劑。 2）金融持續(xù)脈動 房地產(chǎn)信貸政策對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取重點(diǎn)傾斜政策給予授信額度的支持。房地產(chǎn)消費(fèi)信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強(qiáng)和鼓勵。但是房地產(chǎn)消費(fèi)信貸首付比例存在下調(diào)可能性，但其幅度應(yīng)不會太大。 人民幣利率預(yù)計在 2020年調(diào)整可能性比較小。由于固定房地產(chǎn)利率實(shí)驗可能推出，因此優(yōu)惠房地產(chǎn)利率也會作為產(chǎn)品出現(xiàn)。這有利于代表人民幣資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資環(huán)境，同時也有利于外資進(jìn)一步流入中國房地產(chǎn)行業(yè)。 2020年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市依然還會延續(xù)著近年來地域性龍頭企業(yè)上市的趨勢進(jìn)行，估計在 12 家之間。 房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外私募資金狀況在 2020年內(nèi)將繼續(xù)保持旺盛需求。 雖然房地產(chǎn)信貸證券化在 2020年還會有規(guī)模更大的提高，但是房地產(chǎn)信托基金上市和募集仍然難有政策上的突破。也許這是因為發(fā)出聲音較多是住宅類開發(fā)商，而不是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。預(yù)計在 2020 年這種 模式即使在政策上對外資流入監(jiān)控上有所加強(qiáng)，但是由于各地區(qū)對引進(jìn)外資的態(tài)度有所不同，因此外資流入中國房地產(chǎn)市場的趨勢不會中斷或者減弱，估計重點(diǎn)仍然在商業(yè)房地產(chǎn)項目方面。 3）經(jīng)濟(jì)影響 2020 年中國經(jīng)濟(jì)增長率相比 2020 年將有所回落。由于 新的計劃剛剛開始，不會產(chǎn)生一下子出現(xiàn)新的行業(yè)熱點(diǎn)來與房地產(chǎn)爭奪資金。 由于石油價格仍然處于較高位置，在 2020 年當(dāng)中似乎緩解可能性也較小。如果石油價格持續(xù)上升，將給自用轎車比例較高城市的消費(fèi)者帶來新的住房消費(fèi)變化。 另外部分城市公共交通施行 “ 刷卡 ” 付費(fèi)方式，如果不考慮普通消費(fèi)者承受能力，將使得他們出行的金錢和時間費(fèi)用 加大，也會對房地產(chǎn)市場特別是不同區(qū)域的房地產(chǎn)價值和需求帶來潛在的變化。房屋轉(zhuǎn)讓時的收益稅已經(jīng)開始實(shí)施 ，它的主要功能是打擊房地產(chǎn)投機(jī)。在物權(quán)法還沒有通過，消費(fèi)者房屋最后所有權(quán)懸念未決的情況下，執(zhí)行這一政策顯然沒有法律環(huán)境支持。 5）土地懸念 土地拍賣制度現(xiàn)在在執(zhí)行過程中還有這樣或者那樣的問題，但是這個方向不會因為有問題而改變。熱門城市土地供給永遠(yuǎn)是相對不足的。 政府在 2020年將加大對中小戶型、中低價格、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房土地供應(yīng)的傾斜。但是中小戶型應(yīng)該屬于開發(fā)商項目規(guī)劃方面，似乎政策過于微觀了。 中觀環(huán)境 1）投資波動 2020年房地產(chǎn)市場整體投資可能出現(xiàn)前低后高的走勢。一、二、三線城市都有代表者凸 現(xiàn)。 2）消費(fèi)復(fù)蘇 各地投資或投機(jī)類需求已經(jīng)急劇下降；城市形象工程引起的拆遷剛性需求也在減退；一些特殊性財富群體集團(tuán)性購買行為也有所沉寂。目前相當(dāng)多城市已經(jīng)恢復(fù)到宏觀調(diào)控前一個正常需求狀態(tài)。隨著城南市政基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模，開發(fā)商蜂擁而至，土地價格、房屋價格大幅飆升，已經(jīng)成了山西增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域。小店區(qū)的土地價格保守估計比十年前翻了三番，房價也以驚人的速度上漲。 （ 2）投資的風(fēng)向標(biāo)： 一直以來，榆次并入太原市的說法從未中斷過，而太原發(fā)展重心南移的戰(zhàn)略是否預(yù)示著并市趨勢的明朗化？榆次 —— 由于它特殊的地理位置，在經(jīng)濟(jì)舞臺中一直充當(dāng)著極其重要的角色。榆次日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名開發(fā)商進(jìn)駐：北京桓裕、太原中博、天津傅山、廣東真心振鵬、天津順馳 ?? 紛紛介入，必將帶動榆次進(jìn)入一個發(fā)展新紀(jì)元。趙國重臣藺相如、后漢高祖劉知遠(yuǎn)、宋朝名相寇準(zhǔn)生于斯； “ 中國儒商第一家 ” 常家莊園建于此。 榆次位于山西中部的晉中盆地，東與壽陽縣交界，西同清徐毗鄰，南與太谷縣接壤，西北與太原市相連。 榆次素有 “ 省城門戶 ” 之稱，是山西省交通運(yùn)輸?shù)闹匾獦屑~。境內(nèi)石太、南同蒲、太焦三線交匯與此，太舊高速、 108 國道穿境而過，榆長、榆邢、榆盂、榆清省級公路縱橫交錯。34’ － 113176。23’ － 37176。年平均氣溫 ℃ ，降雨量 418－ 483mm，年日照時數(shù) 2662 小時，無霜期 158 天。區(qū)委、區(qū)政府提出了建設(shè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心、文化生態(tài)旅游中心、綠色農(nóng)業(yè)中心、科技教育中心、現(xiàn)代物流中心 “ 五大中心 ” 戰(zhàn)略，使得這片沃土承受陽光雨露的沐浴，顆顆種子如雨后春筍般破土而出，結(jié)出了一顆顆豐碩的果實(shí) 區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，以工業(yè)園區(qū)為突破，使其成為全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的一張 “ 王牌 ” 。全區(qū)工業(yè)形成紡機(jī)、機(jī)械、釀醋、飼料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一批潛力產(chǎn)品、招商項目、技改項目逐鹿市場，再展雄風(fēng)。常家莊園開發(fā)，總投資 5000 萬元，占地面積 12 萬平方米，實(shí)現(xiàn)了榆次旅游業(yè)零的突破，常家莊園氣勢恢宏，儒道兼融，博大精深，造化天成，榮登 中國儒商第一家 的寶座，堪稱中國寶、世界牌、民族魂。城隍廟歷史街區(qū)開發(fā)，以國家文物保護(hù)單位城隍廟為龍頭，榆次老城為半徑，正在建設(shè)，蓬勃發(fā)展。 “ 綠色農(nóng)業(yè)中心 ” 以蔬菜、紅棗、養(yǎng)殖和加工 “ 四個基地 ” 為突破。全區(qū)蔬菜總產(chǎn)量 11 億公斤 ,榆次無公害蔬菜基地面積 18萬畝，年產(chǎn)綠色無公害蔬菜 7億公斤。 “ 魏榆牌 ” 蔬菜在全國市場獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，暢銷全國 60多個大中城市。進(jìn)入豐產(chǎn)期，僅紅棗一項產(chǎn)業(yè)收入至少可達(dá) 3億元， 年均可為農(nóng)民提供收入千元以上。豬飼養(yǎng)量達(dá)到 30 萬頭，雞 300萬只，羊 28 萬只，奶牛存欄 3000 頭，肉蛋奶綜合產(chǎn)量達(dá)到 萬噸，牧業(yè)總收入 億元。 “ 科技教育中心 ” 在農(nóng)技推廣、工業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、科技隊伍和學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施上全面突破。華北規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)、師資力量最強(qiáng)的公辦民助學(xué)校 —— 山西新興學(xué)校竣工交付使用，新建二中正在加緊實(shí)施，功在當(dāng)代，利在千秋，樹立起光輝的教育里程 牌。歷史上商賈云集，經(jīng)貿(mào)繁榮。 “ 物流 ” ，這個被西方管理界稱為 “ 黑暗大陸 ” 、 “ 冰山 ” 的秘密武器，在榆次方興未艾，百舸爭流。 80、 100、 1150 平米（ 120 平米／ 15 萬） 2）、重工集團(tuán)：一棟六層（迎賓路晉中供電局對面） 3）、錦綸東路：兩棟六層已完工 4）、榆社化工廠住宅：四棟六層住宅，兩棟別墅 5）、氣象局住宅：兩棟六層，一棟已完工，一棟已建到四層 6）、橋東街市政府住宅：四棟，一棟六層已封頂，兩棟已建到四層，一棟正打地基 7）、安建公司支點(diǎn)商住樓：共五層，底二層商鋪，上三層住宅（順城街與 錦綸路交 叉東南角） 8）、花園街：榆次六中對面，市容環(huán)衛(wèi)六層住宅。 10）、直隸莊：三棟六層住宅，已封頂。 12）、菜園街：（學(xué)校住宅）一棟底一層商鋪上四層住宅，兩棟六層住宅，都封頂。 14）、菜園街：勞動服務(wù)中心，一棟六層已封頂。 16）、道西街：五交化公司宿舍，三棟六層，兩棟已封頂，一棟建到四層。 18）、中鐵十七局四處住宅樓：共六層，已封頂。 20）、電力安裝公司：住宅樓１６層，已經(jīng)裝完。 22）、國土資源局住宅：八層住宅。 24）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)局：兩棟 6 層。 26）、恒利建筑公司金世陽光職工集資房：八棟６層樓（不外售）。 28）、西湖花園：四棟六層住宅。 （ 四 ） 、項目匯總分析 在售項 目產(chǎn)品分析： 在此我們將現(xiàn)階段開發(fā)的產(chǎn)品分成住宅類、商鋪類、辦公類及娛樂類四部分分別進(jìn)行匯總分析： 1） 、 住宅項目匯總分析： 項目列表： 項目名稱 面積 住宅起價 住宅均 價 商鋪價格 物業(yè)管理 費(fèi) 銷售率 榆次順馳 16 未定 1800 5300 元 /月平米 40% 田森嘉園 小區(qū)分為 A、 B 兩區(qū)： A 區(qū) 為兩 座 12 層框剪結(jié) 構(gòu) ，一 座 16層 住 宅 組成 ； B 區(qū) 未開 發(fā) 2300 2500 5000 — 1元/月平米 50% 御璟 SOHU 20200 / 3000 60% 恒基地產(chǎn) 6000 3000 3500 未開盤 晉商國際 30000 4000 4） 、娛樂項目分析： 本次調(diào)研涉及此類項目共一個：天河娛樂城 總面積（平米） 總套數(shù) 起價（元 均價（元） 銷售率 物業(yè)管理費(fèi) 40000 318 2900 3100 50% 每戶 450 元 /月 該項目屬于政府支持項目，目的在于規(guī)范當(dāng)?shù)貖蕵窐I(yè)，而且老板在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄉ鐣尘埃? 該項目在屬于當(dāng)?shù)刈畲蟮膴蕵讽椖?，交通發(fā)達(dá)、停車方便，又有一賓館作 為其配套項目，方便外地顧客住宿，消費(fèi)，所以不但能夠吸引本地顧客，而且能夠有效的留住外地顧客； 該項目在銷售方面采取了返租活動：凡在 06年 3月份之前交清房款的客戶，在未來的六年零兩個月就能夠通過每年的返租收回 100%的房款 。 （ 1）區(qū)域分析： 榆次的房地產(chǎn)開發(fā)目前是主要集中在新城地區(qū)，這是因為老城拿地比較困難，大多為單位自建項目；從現(xiàn)在土地儲備情況來看：城市的東北部，開發(fā)區(qū)的西部，城市東南部留有大量的空地，預(yù)計這些區(qū)域?qū)⑿纬上乱惠嗛_發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域！ 但是我們必需考慮到： 1） 、東北部緊鄰榆次工業(yè)園區(qū)，所以要考慮到污染對開發(fā)項目的影響，但由于其與太原市和榆次開發(fā)區(qū)的特殊位置，這一區(qū)域可以考慮興建娛樂類項目； 2） 、開發(fā)區(qū) 的西部有大量的空地，但是由于本區(qū)域受政府政策的影響較大，加之現(xiàn)在人氣較弱，所以投資商業(yè)、住宅、娛樂類項目風(fēng)險較大，在沒有政策支持的情況下投資需要謹(jǐn)慎考慮，適當(dāng)?shù)拈_發(fā)辦公類項目較為穩(wěn)妥； 3） 、東南部區(qū)域因為現(xiàn)階段已經(jīng)有：陽光花園、錦繡新城和榆次鴻遠(yuǎn)住宅建設(shè)有限公司項目的成功銷售，小南關(guān)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的興建以及瀟河灣小區(qū)的籌建，所以客戶群已經(jīng)被二度開發(fā)，再興建商品房，銷售難度很大。 對于榆次地級市的需求狀況，當(dāng)前小戶型比較缺乏，適當(dāng)?shù)拈_發(fā)絕對熱銷，但是對于沒有太大住房壓力的大多數(shù)市民來說，購買小戶型會使有限的資金 難以變現(xiàn)，所以大多數(shù)會考慮到一步到位。 （ 4）消費(fèi)群體分析： 1） 、大批單位集資房的興建，使得大多數(shù)公務(wù)員以及單位職工可以輕松的 購買到房屋，使得很大一部分消費(fèi)者的購買需求減弱。 總之，由于當(dāng)?shù)刭徺I群體具有局限性，開發(fā)商開發(fā)項 目前需謹(jǐn)慎。 （ 6）當(dāng)前銷售分析： 當(dāng)前榆次正處于第一輪房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售周期，當(dāng)前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢有： 1） 、由于城市消費(fèi)者住房壓力并不強(qiáng)烈，有相當(dāng)一部分人對于購房持觀望態(tài)度，房屋銷售除團(tuán)購?fù)?，總體銷售處于慢熱階段； 2） 、小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購買行為的一個重要因素，這深刻體現(xiàn)了中 小城市消費(fèi)者對于安康生活的渴望； 3） 、消費(fèi)者在現(xiàn)階段本著就近的原則購買房屋； 4） 、絕大多數(shù)消費(fèi)者比較認(rèn)同 1500 元 /平米的房屋價格，認(rèn)為當(dāng)前房價較高； 5） 、需求面積大多集中于 90 平米左右，三室的房屋較為熱銷 。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 ② 住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。豐富您的自然坡地生活 ； ③ 晉中首家自然坡地景觀社區(qū) ； ④鬧市繁華，桃源寧靜，切換 只 需 3 分鐘； ⑤學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵局環(huán)伺以待； ⑥特聘物業(yè)公司，全方位服務(wù)您的品 質(zhì)第一流。 ① 項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ② 項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為 榆次 市人民作出貢獻(xiàn)。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。 一、目標(biāo)市場定位 ? 上東庭院位于 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。 ? 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 ? 年齡判斷在 30－ 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 。 上東庭院 在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。） 第六章 項目 規(guī)劃、建筑 建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目開發(fā)周 期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計。 突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以 “ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色 。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來 上東庭院 業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 二、住宅建筑設(shè)計建議