【正文】 .................................................................48第 13 章 社會評價 ...............................................................................................................49. 項目對社會的影響分析 ............................................................................................................49. 風險分析 ....................................................................................................................................50. 社會評價結論 ............................................................................................................................51第 14 章 研究結論與建議 .....................................................................................................52. 可行性研究結論 ........................................................................................................................52. 建議 .............................................................................................................................................52第 1 章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司單位性質：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣 2,000 萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號業(yè)務范圍：房地產開發(fā)、銷售法定代表人：XXX企業(yè)負責人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南?，F(xiàn)年 43 歲，自 2022年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于長沙鐵道學院，獲學士學位；1986 年分配到廣州廣鐵集團任職；1989 年調任廣州市團委工作；1990 年調任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992 年起從事房地產業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。2022 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。為提高衡陽人民的生活質量、提升衡陽的城市品位貢獻力量。公司負責人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產, 并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強” 。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設開發(fā)資質，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設成為理想中的人文和諧小區(qū)?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資[2022]15 號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》 ；（5） 《房地產項目經(jīng)濟評價方法》 。項目提出的理由① 項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。衡陽房地產占 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻率還將逐步增大。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2022 年達到人均建筑面積 35 平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。衡陽作為“3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5” 城市群發(fā)展建設的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發(fā)建設就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。③ 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。據(jù)有關權威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP 增長 個百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。預期目標湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目擬在占地面積 20, 平方米的土地上，建設總容積率為 ，建設密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米的 3 棟 (13 號樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米） 。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎設施建設，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目。 “在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)” 。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。衡陽市房地產市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策2022 年全年國內生產總值 246,619 億元，比上年增長 %。第一產業(yè)增加值占國內生產總值的比重為 %，與上年持平；第二產業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)投資 51,020 億元，增長 %；第三產業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。中央經(jīng)濟工作會議將 2022 年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農村購買小產權房，繼 2022 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控力度。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素2022 年，衡陽市實現(xiàn)生產總值（初步核算） 億元，增長 %。按常住人口計算，全市人均生產總值12287 元，比 2022 年增長 %，翻了一番。經(jīng)濟結構發(fā)生明顯變化，第二產業(yè)比重上升，2022 年二產業(yè)占 GDP 的比重達到 %，比 2022 年上升 個百分點。主要經(jīng)濟結構比重見圖 2。年末就業(yè)勞動力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。全年居民消費價格總水平比年初上升 個百分點，其中,服務價格上漲 個百分點。食品類價格上漲 個百分點。安全生產形勢好轉，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產安全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率；工礦商貿企業(yè)十萬從業(yè)人員生產安全事故死亡率 ，四項安全生產事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降%。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長 %。城市居民人均生活消費 7608 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %；農村居民消費 3554 元，增長 %，實際增長 %。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù) 萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數(shù) 萬人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險的單位 155 家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù)達 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應保盡保。全社會固定資產投資完成 億元，比上年增長 %。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長%。社會事業(yè)和基礎設施投資均有大幅度的增長。. 區(qū)域房地產市場分析衡陽房地產市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。峰境、亞華名都、世紀名城等。② 華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。2022 年開始出現(xiàn)房地產投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是衡陽房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產市場需求的提升。衡陽房地產供求分析1）供給分析 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬 平 方 米 ) 其 中 新 開 工 面 積 (萬 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % %2022 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達 %,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關系，2022 年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產開發(fā)年。衡陽房地產市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產市場的特征總結如下：① 房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。③ 商品