【正文】 勢，能否把握該項機遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢和勞動力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展動力，是該市經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。從目前全國房地產(chǎn)市場的運行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進程，城市化進程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進一步完善，將會形成房地產(chǎn)市場向上的新的動力。****市的經(jīng)濟剛起步，房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上的具有較強競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進的房產(chǎn)設(shè)計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。雖然目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析國家宏觀經(jīng)濟的影響****省****市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好展望2005年中國房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進。我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點，住房消費也將繼續(xù)升溫。公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場，都將對房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動作用。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，****房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。全市總面積2367平方公里，總?cè)丝?2萬。這里與中國最大的城市——上海和****省省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機場和鹽城機場近在兩側(cè)。****市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟活力的區(qū)域長江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。二、區(qū)域分析本項目位于****省****市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地340畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線——常新路，南接城市交通干道南翔路。綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢和明顯的成本優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟將會進入加速期，在可預(yù)見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項經(jīng)濟指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項目開發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級市場價格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級市場上漲空間將十分巨大。以下將對該市的幾個代表個案進行簡析。本項目由三級開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積16800平米，總建筑面積30000平米，由9幢6層住宅、一幢二層裙房和5000平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達到30%?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘ纳啼?，與三棟住宅整體相連，一層售價3500元/㎡，二層與住宅同價。二期于2004年5月開盤，平均價格為1750元/㎡，于2004年底交房，現(xiàn)已基本售完。匯賢居】本案由****市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機能和市政配套。該案目前已基本售完。㎡，總建筑面積61500㎡，其中住宅建筑面積15000㎡，商業(yè)建筑面積35100㎡，辦公建筑面積10000㎡，住宅總戶數(shù)為102戶。該案住宅樓房型面積為二房91~92㎡，三房135~156㎡，于2003年7月開盤，平均價格為1650元/㎡，住宅售價二層1600元/㎡，三四層1780元/㎡，目前已售空，已于2004年4月底交房。現(xiàn)有80%商鋪對外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層28000元/㎡，二層4200元/㎡，面朝大華路一層商鋪售價15000元/㎡，中心廣場商鋪一層售價為18500元/㎡。建筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計以二房和三房為主，二房面積在90~110㎡，三房為134~150㎡。客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。購買力：置業(yè)的客戶購買力較強，已購房客戶的家庭月收入均在3500元以上。****市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加，2005年起****市的房地產(chǎn)將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。（一）問卷調(diào)查的問題及匯總對****市新的中心線商品房有投資購買興趣的意向65%表示有興趣購買，25%表示可以考慮，10%表示不買。 對開發(fā)區(qū)房價的預(yù)期50%希望價格范圍在14001600元/㎡；40%希望價格范圍在16001800元/㎡；10%的人希望價格范圍在18002000元/㎡。 對購買房子面積的要求10%的人希望90㎡以下；30%希望90110㎡；35%希望110130㎡；20%希望130150㎡；5%希望150㎡以上。對各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在16~18㎡，20%希望主臥面積在12~14㎡；70%希望次臥面積在12~14㎡，30%希望次臥面積在8~10㎡；75%希望客廳面積在20~25㎡，25%希望客廳面積在15~18㎡；75%希望餐廳面積在10~12㎡，25%希望客廳面積在5~8㎡；80%希望廚房面積在9~11㎡，20%希望廚房面積在5~7㎡；75%希望衛(wèi)生間面積在5~6㎡，25%希望衛(wèi)生間面積在3~4㎡；85%希望陽臺面積在4~5㎡，15%希望客廳面積在2~3㎡。對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的，35%希望是黃色的，15%希望是紅色的。1對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式，25%希望平頂式，25%希望飄帶式。1對窗臺造型的選擇 65%希望是落地窗臺，20%希望是普通窗臺，15%希望是六角窗臺。1對陽臺造型的選擇 60%希望是弧形，40%希望是方形。1在購買商品房時，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素，60%主要考慮生活配套，60%主要考慮地段，50%主要考慮教育配套，55%主要考慮房價和房型。1對綠化形式的選擇 45%希望是草坪，20%希望是樹木，35%希望是花草灌木。希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會所和網(wǎng)球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，45%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播，50%希望有智能卡。2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù)60%希望有防盜、防火報警系統(tǒng)，55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)，45%希望有24小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。2是否有向購買 70%有意向，30%無意向。從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出****人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明****客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在1500~2000元/㎡；選擇房型面積偏大型，說 明市場需求的是中等價位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明****居民的支付能力增強了；隨著****客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于為開發(fā)項目打造良好的基礎(chǔ)。（2）項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個****市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。（4）2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項目所在區(qū)域的優(yōu)勢和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時。一、目標(biāo)市場定位新天地花園雖位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對象為****市的中高層消費群。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策,主要原因是: ；；；。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果?？傮w上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開?！爸行木G化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團綠化，以及道路綠化有機統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價值，再點綴以低層的別墅及會所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝?！癝“型南北景觀軸線將六個組團、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向的人行次入口有機聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運動、休閑為一體的多功能交通活動空間。“一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是****未來的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。在中心綠化內(nèi)布置低層獨院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)。每組團內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫及輔助