【正文】 . 給排水設(shè)計(jì)給排水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152022]（03 年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402022]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842022]（05 年版）4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162022]5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132022]6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142022]7) 國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑 DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。④ 戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣(mài)點(diǎn)。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線(xiàn)條曲線(xiàn)表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。住宅物業(yè)類(lèi)型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類(lèi)型較為多樣。② 更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽(yáng)市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(zhǎng)廊” ，全長(zhǎng) 公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。而湖南省滿(mǎn)足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿(mǎn)足，故施工條件較好。仁者樂(lè)島，智者樂(lè)水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。衡陽(yáng)作為全國(guó) 45 個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列 萬(wàn)輛。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550—700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB183062022） ，該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（g ）＜ ，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 ，對(duì)照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。境內(nèi)流域面積在3000 平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。整個(gè)地形比降為 ‰。南部山峰大多在海拔 600 米以上，最高是常寧的天堂山，海拔 1265 米。地貌類(lèi)型以崗丘為主。周?chē)h(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。土地權(quán)屬類(lèi)別和土地狀況本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)荷花坪 154 號(hào)地區(qū)，面積為 20,平方米。? 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行 1－2 場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況舉行。? 影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知名度，加以促進(jìn)銷(xiāo)售。? 活動(dòng)三：“百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展” 。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。2022 年6 月份時(shí)，衡陽(yáng)商品房均價(jià)為 元/ 平方米, 但到年底已經(jīng)突破 2022 元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。2022 年開(kāi)始進(jìn)入第三階段，衡陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在 1905 元/ 平方米以上。 銷(xiāo)售計(jì)劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷(xiāo)售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷(xiāo)售計(jì)劃。⑥ 六類(lèi)客戶(hù)：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷(xiāo)售也將起到很大的促進(jìn)作用。④ 四類(lèi)客戶(hù)：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶(hù)主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿(mǎn)足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房，員工及家屬近 3 萬(wàn)人，該部分客戶(hù)將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買(mǎi)主力客戶(hù)群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房 8001000 套。公司從 1964 年開(kāi)始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)。. 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá), 但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析1）供給分析 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬(wàn) 平 方 米 ) 其 中 新 開(kāi) 工 面 積 (萬(wàn) 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 其中新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 新開(kāi)工面積增幅 % % % %2022 年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了 100 萬(wàn)平方米以上，尤其是新開(kāi)工面積增幅達(dá) %,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2022 年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。2022 年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤(pán)少，先天條件不足，推出樓盤(pán)一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤(pán)，價(jià)格相對(duì)比較低。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬(wàn)人，其中職工 萬(wàn)人，離退休人員 萬(wàn)人。城市居民人均生活消費(fèi) 7608 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類(lèi)安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬(wàn)車(chē)死亡率 ；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬(wàn)人，新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到 %，比 2022 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2022 年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長(zhǎng) %。商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣(mài)價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目。預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積 20, 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米的 3 棟 (13 號(hào)樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 10,842 平方米） 。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5” 城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶(hù)均一套、人均一室，力爭(zhēng)2022 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶(hù)型為三室兩廳和兩室兩廳。項(xiàng)目提出的理由① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位貢獻(xiàn)力量?，F(xiàn)年 43 歲，自 2022年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990 年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主任；1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱(chēng)號(hào)。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級(jí)職稱(chēng) 1 人，中級(jí)職稱(chēng) 7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為 50 萬(wàn)多平方米。衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約—2 個(gè)百分點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃，未來(lái) 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號(hào)文， “關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 20,2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中：12 層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積 ㎡