【正文】 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：項(xiàng)目總投資：38044萬元項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個項(xiàng)目順利完成。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。其中：① 建造成本=（當(dāng)年建筑面積/項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入本報(bào)告中均未考慮。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對新天地花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。57萬元/畝。項(xiàng)目建設(shè)期歷時6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項(xiàng)目從2004年1月開始，至2009年8月結(jié)束，歷時近6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表四。項(xiàng)目的總利息為1557萬元，具體計(jì)算見項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（表七）。不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程按30元/M2計(jì)取，總費(fèi)用為934萬元。見表(三) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi)招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi),㎡,總計(jì)484萬元。（3）整個項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。詳見表一：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 自主開發(fā)。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。整體規(guī)劃。中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。六、綠化景觀設(shè)計(jì)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個系統(tǒng)，力爭人車分流。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化?！径鄬庸ⅰ咳慷d二衛(wèi) ㎡ %三房二廳一衛(wèi) ㎡ %二房二廳一衛(wèi) ㎡、㎡ %【小高層公寓】三房二廳二衛(wèi) ㎡、㎡ %四房三廳三衛(wèi) ㎡ %四房二廳二衛(wèi) ㎡ %頂層躍層 ㎡、㎡、㎡%【聯(lián)體別墅】㎡ % ㎡ %三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。會所北側(cè)點(diǎn)綴以小高層建筑，以豐富小區(qū)的天際輪廓線。南翔路西接鹽通高速公路，是進(jìn)出城市交通干道?！叭S“是指橫貫小區(qū)南北的”S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個組團(tuán)。小區(qū)總體規(guī)劃布局小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團(tuán)”。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)（1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個****市的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①新天地花園的自然環(huán)境，在****省****市得地獨(dú)優(yōu)；②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。（二）問卷調(diào)查的分析選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置，60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。1對小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣，15%是瓶裝液化氣。1對陽臺形式的選擇 55%希望是封閉式，45%希望是敞開式。對建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的，50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格，10%希望是中式風(fēng)格。 對付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。四、 消費(fèi)者調(diào)查分析為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足****市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們?***市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場調(diào)研。購買動機(jī)：換環(huán)境87%； 結(jié)婚用8% ；投資5%，客戶購買動機(jī)主要為改善居住環(huán)境。2004年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約25萬平方米，客戶主要來自****當(dāng)?shù)?，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)?！緟R金購物公園】該案緊靠人民路，位于名都廣場的斜對面，開發(fā)商是浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價，背面商鋪只單買一層，銷售價格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。名都廣場，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是****黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。該案由7幢多層和一些二層的裙房組成，房型面積為二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均銷售價格為1750元/㎡；商鋪一樓平均價格為10000元/㎡，二樓平均價格為3500元/㎡。一期于2003年9月開盤，商鋪、車庫和住宅已售空?！緡┗▓@】本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。地塊規(guī)整，基建配套（水、電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨****市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見的優(yōu)勢。被中國國家交通部列入“九五”規(guī)劃的萬噸級泊位的****港現(xiàn)已開工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國、日本、香港等國家和地區(qū)。一、投資地塊的地理環(huán)境本項(xiàng)目位于****省****市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處中國****省中部，長江以北，黃海之濱。預(yù)計(jì)2005年，隨著中國市場的逐步國際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。2005年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)按“三個基本”的要求保持快速發(fā)展勢頭。****市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。到2010年，全市力爭GDP達(dá)到300億元，人均超過5000美元，財(cái)政收入達(dá)到15億元，均比2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會；到2020年，GDP達(dá)到600億元，人均超過10000美元，比2000年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。二、 ****省****市房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟(jì)狀況****地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。4月份《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，這對治理虛假廣告和重復(fù)抵押，防