【正文】 滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。室外總體費(fèi)用包括：道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按50元/ M2計(jì)，總計(jì)1557萬元。建安工程費(fèi)用按683元/ M2計(jì)，總計(jì)21264萬元。（2）各種稅費(fèi)按****省****市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為38044萬元人民幣。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在****省****市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。預(yù)計(jì)總投資約4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略?！癝”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu)圖手法，將各組團(tuán)空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運(yùn)動之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。五、道路交通設(shè)計(jì)結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部AAA住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。在中心綠化內(nèi)布置低層獨(dú)院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)?！耙画h(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架?！爸行木G化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝。在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策,主要原因是: ；；；。（4）2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時(shí)。上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。2是否有向購買 70%有意向，30%無意向。2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，45%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播，50%希望有智能卡。1對綠化形式的選擇 45%希望是草坪，20%希望是樹木，35%希望是花草灌木。1對陽臺造型的選擇 60%希望是弧形，40%希望是方形。1對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式，25%希望平頂式，25%希望飄帶式。對各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在16~18㎡，20%希望主臥面積在12~14㎡；70%希望次臥面積在12~14㎡，30%希望次臥面積在8~10㎡；75%希望客廳面積在20~25㎡，25%希望客廳面積在15~18㎡；75%希望餐廳面積在10~12㎡，25%希望客廳面積在5~8㎡；80%希望廚房面積在9~11㎡，20%希望廚房面積在5~7㎡；75%希望衛(wèi)生間面積在5~6㎡，25%希望衛(wèi)生間面積在3~4㎡；85%希望陽臺面積在4~5㎡，15%希望客廳面積在2~3㎡。 對開發(fā)區(qū)房價(jià)的預(yù)期50%希望價(jià)格范圍在14001600元/㎡；40%希望價(jià)格范圍在16001800元/㎡；10%的人希望價(jià)格范圍在18002000元/㎡。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加，2005年起****市的房地產(chǎn)將會迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。購買力：置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購房客戶的家庭月收入均在3500元以上。建筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二房面積在90~110㎡，三房為134~150㎡?，F(xiàn)有80%商鋪對外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。㎡，總建筑面積61500㎡，其中住宅建筑面積15000㎡，商業(yè)建筑面積35100㎡，辦公建筑面積10000㎡，住宅總戶數(shù)為102戶。匯賢居】本案由****市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘ纳啼?，與三棟住宅整體相連，一層售價(jià)3500元/㎡，二層與住宅同價(jià)。以下將對該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡析。二、區(qū)域分析本項(xiàng)目位于****省****市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地340畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線——常新路，南接城市交通干道南翔路。這里與中國最大的城市——上海和****省省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機(jī)場和鹽城機(jī)場近在兩側(cè)。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，****房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場，都將對房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動作用。三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響****省****市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好展望2005年中國房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。****市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。從目前全國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。%；，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7307元、農(nóng)民人均純收入5020元，同比分別增長10%、%；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為29∶∶；再次躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）行列?！锻ㄖ诽岢鲆芭?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”，這將是今后若干年里中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本要求。年初《國土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。仍顯著低于同期8％左右的GDP增長幅度，表明房價(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)增長所能支持的范圍之內(nèi)。其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個(gè)百分點(diǎn)，這表明空置矛盾正在得到緩解。居民購房能力的變化及購買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。在此基礎(chǔ)上，2003年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8285億元，%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近3個(gè)百分點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)緊縮的宏觀形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機(jī)，以擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為動力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長。②容積率：③總建筑面積： 其中：商業(yè)：多層住宅： 小高層住宅：別墅： 公建面積：④建筑密度：%⑤綠化率：%第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、 2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸，%；，%；，%；，%；，%；，%；商品房銷售價(jià)格2379元/平方米，%。根據(jù)****省****市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%。上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料三、項(xiàng)目概況****市位于中國東部沿海，****省中部，東臨黃海，屬長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，市區(qū)西部的****經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是****省省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地30平方公里，起步區(qū)6平方公里，目前已全面實(shí)現(xiàn)“九通一平”,近100多家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦廠。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。二、報(bào)告編制依據(jù) ****省****市市規(guī)劃局規(guī)劃方案；國家建設(shè)部及****省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。常新路路東系數(shù)拾米寬700米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系****新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá)1400M長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來****一個(gè)購物、美食娛樂、休閑、居住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得****市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：，合340畝。1998年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。%。而2004年1~％。在商品住宅銷售中，2004年1~，占同期竣工面積的95%。2003年1~11月，商品房銷售價(jià)格每平方米為2456元，%。針對這些問題，2003年政府出臺了一些對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。8月，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的